매매 계약

매도인이 죽어 상속인을 모르면 망인 이름으로 중도금 공탁해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 중도금 지급기일 전에 매도인이 사망했고 상속인과 그 지분을 구체적으로 알기 어렵다면 사망한 매도인을 피공탁자로 한 중도금 변제공탁은 유효합니다. 대법원 판례는 이를 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우로 봅니다. 지금은 사망 사실을 안 날과 상속인을 확인하려고 한 기록부터 남겨 두십시오.

상속인 전원을 찾아내 각자의 상속분대로 나눠 공탁해야 한다고 부담을 가질 필요는 없습니다. 상속관계를 구체적으로 알기 어렵다면 사망한 매도인을 피공탁자로 해도 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 B씨에게서 토지를 3억원에 사기로 하고 계약금 3천만원을 냈습니다. 그런데 6월 중도금 지급기일을 2주 앞두고 B씨가 사망했고, B씨에게는 출가한 딸들과 먼저 세상을 떠난 딸의 자녀들까지 상속인이 여럿이었습니다. 누구에게 얼마를 줘야 할지 알 수 없던 A씨는 망인 이름으로 공탁해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 죽고 상속인을 모르면 망인 이름으로 중도금을 공탁해도 되나요?

됩니다. 중도금 지급기일을 앞두고 매도인이 사망했는데 상속인이 여러 명이고 그 상속지분을 매수인이 구체적으로 알기 어렵다면, 사망한 매도인을 피공탁자로 한 중도금 변제공탁은 유효합니다. 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 해당하기 때문입니다.

대법원 1991. 5. 28. 선고 91다3055 판결은 출가한 딸, 자식만 남기고 사망한 딸까지 있어 매수인이 공동상속인과 상속지분을 알기 어려웠던 사안에서 이렇게 판단했습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제487조 후단도 원안 당시와 문언이 같습니다.

상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하므로, 매매계약도 상속인들에게 그대로 넘어갑니다. 공탁은 그 권리자가 누구인지 확정되지 않은 상태에서 매수인이 의무를 다하는 방법입니다.

상속인을 알 수 없다는 것은 어느 정도여야 하나요?

매수인이 통상의 주의를 기울여도 상속인과 지분을 확정하기 어려운 정도여야 합니다. 대습상속인이 있거나, 연락이 끊긴 가족이 있거나, 상속포기 여부가 불분명한 경우가 해당합니다. 반대로 상속인이 배우자와 자녀 한 명뿐이고 연락처도 알고 있다면 과실 없이 알 수 없는 경우라고 보기 어렵습니다.

과실이 없었다는 점은 공탁자가 증명해야 하므로, 사망 사실을 안 날과 상속인을 확인하려고 한 노력(주민센터 문의, 유족에게 보낸 문자)을 기록해 두십시오.

공탁한 뒤에는 누가 어떻게 공탁금을 찾아가나요?

상속인들이 자신이 정당한 상속인임을 가족관계증명서 등으로 증명해 출급을 청구합니다. 공탁자는 지체 없이 공탁통지를 해야 하는데, 상속인을 알 수 없으면 알고 있는 유족에게라도 사실을 알려 두는 것이 좋습니다.

공탁 뒤에도 매매계약은 그대로 진행됩니다. 잔금 단계에서는 상속등기를 마친 상속인들과 소유권이전등기를 주고받으면 되고, 상속인들이 협조하지 않으면 잔금을 공탁한 뒤 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다.

사망 매도인 중도금 공탁 대응 순서

• 사망 사실 확인 - 매도인의 사망일과 상속개시 사실을 확인합니다. 매매계약의 당사자 지위가 상속인에게 넘어갑니다.
• 상속인 조사 - 알 수 있는 범위에서 가족관계를 확인하고 조사 과정을 기록합니다. 과실 없이 알 수 없었다는 증명 자료가 됩니다.
• 지급기일 내 공탁 - 중도금 지급기일 안에 사망한 매도인을 피공탁자로 공탁합니다. 이행지체와 해제 주장을 막습니다.
• 공탁통지와 연락 - 공탁통지를 하고 알고 있는 유족에게도 알립니다. 나중 분쟁을 줄입니다.
• 잔금·등기 진행 - 상속등기를 마친 상속인들과 잔금·이전등기를 진행합니다. 협조가 없으면 소송으로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인 중 일부가 상속을 포기했거나 매도인이 사망 전에 계약 해제 의사를 밝힌 경우에는 가족관계 서류와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 말소·근저당권 말소 등 부동산 등기 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사망한 사람을 피공탁자로 해도 되나요?
  상속인과 지분을 구체적으로 알기 어려운 사정이 있으면 됩니다. 대법원 1991. 5. 28. 선고 91다3055 판결은 사망한 매도인을 피공탁자로 한 중도금 공탁을 민법 제487조 후단에 해당해 유효하다고 보았습니다. 상속인을 쉽게 알 수 있었다면 과실이 인정되어 효력이 부정될 수 있습니다.
• 매도인이 죽으면 매매계약은 어떻게 되나요?
  계약은 그대로 유지되고 상속인들이 매도인 지위를 이어받습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다. 따라서 매수인은 상속인들에게 중도금과 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 받으면 됩니다.
• 중도금 지급을 미루면 어떻게 되나요?
  지급기일이 정해져 있다면 민법 제387조 제1항에 따라 그 기일이 지난 때부터 이행지체 책임을 집니다. 상속인들이 이를 이유로 해제를 주장하거나 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 상속인이 확정되지 않았다면 기일 안에 공탁해 지체 책임을 면하는 것이 안전합니다.
• 공탁 사실은 누구에게 알려야 하나요?
  민법 제488조 제3항은 공탁자가 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 하도록 정합니다. 상속인을 알 수 없어 통지가 어렵더라도, 알고 있는 유족에게는 공탁 사실과 공탁소를 알려 두십시오. 나중에 상속인들이 몰랐다고 다투는 것을 줄일 수 있습니다.
• 상속인들은 공탁금을 어떻게 찾아가나요?
  상속인들이 가족관계증명서와 상속관계를 증명하는 서류를 갖춰 공탁소에 출급을 청구합니다. 공탁법 제9조 제1항에 따라 공탁물을 수령하려는 자는 그 권리를 증명해야 합니다. 상속인들 사이에 다툼이 있으면 상속분에 따라 나눠 출급하거나 판결을 받아 출급합니다.
• 잔금 때도 같은 방법으로 공탁할 수 있나요?
  상속인이 여전히 확정되지 않았다면 같은 요건으로 가능합니다. 다만 잔금은 소유권이전등기와 동시이행 관계여서 상속인들의 등기서류 교부를 반대급부로 붙여 공탁할 수 있습니다. 상속등기가 마쳐졌다면 상속인들을 상대로 이전등기 청구 소송을 함께 검토하십시오.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
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