매매 계약

매도인이 계약금 배액상환으로 해제하려면 돈을 실제로 내밀어야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약금을 받은 매도인이 배액을 상환하고 해제하려면 해제한다는 통지만으로는 부족하고 배액을 현실로 제공해야 해제의 효과가 생깁니다. 대법원은 배액 제공 없이 의사표시만 하거나 일부만 제공해서는 해제의 효과를 발생시킬 수 없다고 보았습니다. 지금은 매수인이 중도금을 내는 등 이행에 착수하지 않았는지부터 확인하십시오.

매수인이 돈을 받지 않는다고 해서 법원에 공탁까지 해야 해제되는 것은 아닙니다. 배액을 현실로 제공하고 해제 의사를 표시했다면 그것으로 해제의 효과가 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 자기 소유 토지를 B씨에게 3억원에 팔기로 하고 계약금 3,000만원을 받았습니다. 중도금 기일 전인 5월, 더 좋은 조건을 제시한 사람이 나타나자 A씨는 B씨에게 「계약금 두 배를 돌려줄 테니 계약을 해제하겠다」는 문자만 보냈습니다. B씨가 답을 하지 않자 A씨는 이 문자로 계약이 이미 해제됐는지 궁금해합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제 통지만 보내면 계약이 해제되나요?

해제되지 않습니다. 계약금을 준 쪽은 계약금을 포기한다는 의사표시만으로 해제할 수 있지만, 계약금을 받은 쪽은 그 배액을 상환해야 해제할 수 있습니다. 대법원 1973. 1. 30. 선고 72다2243 판결은 배액 상환에 의한 해제의 의사표시는 그것만으로 부족하고 배액의 이행 제공이 있어야 해제의 효과가 생긴다고 보았습니다.

같은 판결은 상대방의 동의 없이 배액의 일부만 제공해서 먼저 해제의 효과를 발생시킬 수도 없다고 했습니다. 판결 사안에서 매도인은 계약금 500만원을 받고 550만원을 건넸지만 해제로 인정되지 않았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조도 같은 문언이어서 결론은 같습니다.

매수인이 돈을 받지 않으면 어떻게 하나요?

공탁하지 않아도 해제됩니다. 대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결은 계약금을 받은 매도인이 해제의 의사표시와 함께 계약금 배액의 이행 제공을 했다면, 매수인이 수령하지 않더라도 공탁할 필요 없이 해제된다고 보았습니다. 다만 현실로 제공했다는 사실은 매도인이 증명해야 하므로 제공 장면을 기록해 두어야 합니다.

현실 제공은 채무 내용에 맞게 실제로 이행할 수 있는 상태로 내미는 것을 말합니다. 수표를 들고 매수인에게 찾아가 건네려 한 일, 매수인 계좌로 송금했는데 매수인이 반환한 일이 여기에 해당합니다. 매수인이 미리 받지 않겠다고 밝혔다면 준비를 마쳤다고 통지하고 수령을 요구하는 것으로 족하다고 보는 견해가 있으나, 다툼을 줄이려면 현실 제공을 하는 편이 안전합니다.

언제까지 배액상환 해제를 할 수 있나요?

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지입니다. 매수인이 중도금을 냈다면 매수인이 이행에 착수한 것이므로 매도인은 배액을 상환해도 해제할 수 없습니다. 반대로 매도인 쪽이 이행에 착수했다면 매도인 자신도 해제할 수 없습니다. 계약서에 해제 기한을 따로 정했다면 그 약정에 따릅니다.

배액상환 해제는 손해배상 문제를 남기지 않습니다. 해약금에 의한 해제에는 해제와 손해배상에 관한 민법 제551조가 적용되지 않으므로, 매수인은 계약금의 배액을 받는 것 외에 따로 손해배상을 청구할 수 없습니다.

배액상환 해제 대응 순서

• 이행 착수 확인 - 매수인이 중도금을 냈는지, 매도인 쪽이 등기서류를 넘겼는지 확인합니다. 착수 뒤에는 해제할 수 없습니다.
• 배액 준비 - 계약금의 두 배 금액을 수표나 계좌 잔액으로 준비합니다. 일부만으로는 해제되지 않습니다.
• 현실 제공과 해제 표시 - 매수인에게 배액을 건네거나 송금하면서 해제 의사를 함께 밝힙니다. 제공 장면을 기록합니다.
• 수령 거절 기록 - 매수인이 거절하면 그 사실을 문자나 녹음으로 남깁니다. 공탁은 필요하지 않습니다.
• 해제 통지 보완 - 제공 사실과 해제 의사를 내용증명으로 다시 보냅니다. 소송에서 해제 시점의 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 중도금 일부를 이미 보냈거나 계약서에 해약금 해제를 제한하는 특약이 있으면 해제할 수 없을 수 있어 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해약금 해제와 이전등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제 문자만 보내도 해제되나요?
  되지 않습니다. 대법원 1973. 1. 30. 선고 72다2243 판결은 계약금을 받은 사람이 배액을 상환하고 하는 해제의 의사표시는 그것만으로 부족하고 배액의 이행 제공이 있어야 해제의 효과가 생긴다고 보았습니다. 문자는 해제 의사를 밝힌 것일 뿐입니다.
• 배액 일부만 먼저 주면 안 되나요?
  안 됩니다. 같은 판결은 상대방의 동의 없이 배액의 일부만으로 먼저 해제의 효과를 발생시킬 수 없다고 했습니다. 민법 제565조 제1항은 수령자가 「그 배액을 상환하여」 해제할 수 있다고 정하므로 배액 전부를 제공해야 합니다.
• 매수인이 돈을 안 받으면 공탁해야 하나요?
  하지 않아도 됩니다. 대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결은 해제의 의사표시와 함께 계약금 배액의 이행 제공이 있으면 족하고, 상대방이 수령하지 않더라도 공탁할 필요 없이 해제된다고 보았습니다. 제공 사실을 증명할 기록은 남겨야 합니다.
• 현실 제공은 어떻게 하나요?
  채무 내용대로 실제 이행할 수 있는 상태로 내미는 것입니다. 민법 제460조 본문은 변제를 채무 내용에 좇은 현실제공으로 하도록 정합니다. 수표를 건네려 하거나 매수인 계좌로 송금하는 방식이 일반적이고, 계좌 잔액만 보여 주는 것으로는 부족할 수 있습니다.
• 매수인이 중도금을 냈으면 어떻게 되나요?
  배액상환 해제를 할 수 없습니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 해약금 해제를 허용합니다. 매수인이 중도금을 냈다면 이행에 착수한 것이어서, 매도인이 배액을 제공해도 해제되지 않습니다.
• 배액을 주면 손해배상은 따로 안 하나요?
  따로 하지 않습니다. 민법 제565조 제2항은 해약금에 의한 해제에 제551조를 적용하지 않는다고 정해, 해제와 함께 손해배상을 청구할 수 없게 합니다. 매수인은 계약금의 배액을 받는 것으로 정산이 끝납니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
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