경매 낙찰
상가 매각대금이 적으면 소액임차인 최우선변제 금액도 줄어드나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
줄어듭니다. 상가 소액임차인 최우선변제 금액은 보증금 중 일정액이 건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지로 제한됩니다. 시행령 제7조 제2항이 정한 한도이므로, 지금은 매각대금과 같은 건물의 다른 소액임차인이 있는지 확인해 두십시오.
최우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전에 입점과 사업자등록 신청을 마쳐야 하고, 경매가 시작되면 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
소액임차인 최우선변제에는 확정일자가 필요하지 않습니다. 확정일자를 받지 않았다고 해서 먼저 받을 권리를 잃지는 않습니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2024년 8월 광역시 오래된 전통시장 안의 작은 구분점포를 보증금 1,300만원, 월세 20만원에 빌려 반찬가게를 열고, 그달에 입점하면서 사업자등록을 신청했습니다. 점포에는 I씨의 계약보다 먼저 은행 근저당권이 설정돼 있었습니다. 2026년 3월 은행이 경매를 신청했고 점포는 대지 지분을 포함해 2,400만원에 매각되었습니다. I씨는 은행보다 먼저 받을 수 있는 금액이 얼마인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
상가 가액이 적으면 최우선변제 금액이 줄어드나요?
줄어듭니다. 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면, 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다. 각색 사례는 가액 2,400만원의 2분의 1인 1,200만원까지만 은행보다 먼저 받습니다.
| 보증금 | 1,300만원 |
|---|---|
| 광역시 등 일정액 한도 | 1,300만원 |
| 가액 2분의 1 | 1,200만원 |
| 최우선 수령액 | 1,200만원 |
단순 예시 계산(가액 2,400만원÷2), 기준은 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조
이 한도는 법률에서 나옵니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 최우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위를 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하게 합니다. 이 규정은 현행법에서는 제14조 제3항입니다.
광역시 상가 소액임차인은 얼마까지 먼저 받나요?
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)와 안산시·용인시·김포시·광주시는 환산보증금 3천8백만원 이하인 임차인이 대상이고, 보증금 중 1천300만원까지 먼저 받습니다. 각색 사례는 1,300만원+20만원×100=3,300만원이라 대상에 들고, 보증금 1,300만원 전액이 일정액 한도 안입니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 | 최우선변제 한도 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6천500만원 이하 | 2천200만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 5천500만원 이하 | 1천900만원 |
| 광역시·안산·용인·김포·광주 | 3천8백만원 이하 | 1천300만원 |
| 그 밖의 지역 | 3천만원 이하 | 1천만원 |
- 서울특별시
- 환산보증금 기준: 6천500만원 이하
- 최우선변제 한도: 2천200만원
- 과밀억제권역(서울 제외)
- 환산보증금 기준: 5천500만원 이하
- 최우선변제 한도: 1천900만원
- 광역시·안산·용인·김포·광주
- 환산보증금 기준: 3천8백만원 이하
- 최우선변제 한도: 1천300만원
- 그 밖의 지역
- 환산보증금 기준: 3천만원 이하
- 최우선변제 한도: 1천만원
출처 - 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 제7조 제1항
다만 가액의 2분의 1 제한이 먼저 걸립니다. 그래서 I씨가 최우선으로 받는 금액은 1,300만원이 아닌 1,200만원이고, 나머지 100만원은 근저당권 등 선순위 채권이 배당된 뒤 남는 돈이 있을 때 순위에 따라 받습니다.
같은 건물에 소액임차인이 여럿이면 어떻게 나누나요?
각 임차인의 일정액을 합한 금액이 건물 가액의 2분의 1을 넘으면, 가액의 2분의 1을 각자 일정액의 비율로 나눕니다. 예를 들어 가액 2,400만원 건물에 일정액 1,300만원인 임차인이 두 명이면 합계 2,600만원이 1,200만원을 넘으므로 각자 600만원씩 받습니다.
소액임차인 최우선변제 확인 순서
- 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더해 지역별 소액임차인 기준과 비교합니다. 기준 이하여야 최우선변제 대상입니다.
- 대항요건 시점 확인 - 입점일과 사업자등록 신청일이 경매신청 등기보다 빠른지 봅니다. 늦으면 최우선변제를 받지 못합니다.
- 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서와 사업자등록증명을 붙여 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.
- 가액 2분의 1 계산 - 매각대금과 다른 소액임차인 유무를 확인해 실제 받을 금액을 계산합니다. 배당표와 비교할 기준입니다.
- 배당표 확인과 인도 - 배당표에 금액이 맞게 들어갔는지 보고, 점포를 매수인에게 넘긴 뒤 배당금을 받습니다. 틀렸다면 배당기일에 이의합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 소액임차인 기준 금액은 담보물권 설정 시기에 따라 다른 기준이 적용될 수 있어 선순위 근저당권 설정일과 부칙을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
소액임차인이면 정해진 최우선변제 금액을 그대로 받는다고 알고 있는 분이 많습니다. 실제로는 건물 가액의 2분의 1이 상한이어서, 오래된 시장 점포나 지분이 작은 구분점포처럼 매각대금이 적은 경우에는 법정 금액보다 덜 받습니다. 같은 건물에 소액임차인이 여럿이면 그 2분의 1을 다시 나눕니다.
그래서 확인할 기록은 매각대금, 경매신청 등기일, 입점일과 사업자등록 신청일, 같은 건물 다른 임차인의 보증금입니다. 경매신청 등기보다 하루라도 늦게 사업자등록을 했다면 최우선변제 대상에서 빠지므로, 신청일이 찍힌 사업자등록증명을 먼저 떼어 두어야 합니다.
이 기록은 배당표를 검토하고 배당이의를 할 때 그대로 쓰입니다. 법원이 가액이나 다른 임차인의 보증금을 잘못 반영하면 배당받을 금액이 달라지고, 최우선변제로 받지 못한 나머지는 임대인을 상대로 한 판결과 다른 재산에 대한 강제집행으로 회수해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 경매 배당과 소액임차인 최우선변제를 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 환산보증금과 대항요건 취득일, 매각대금을 먼저 확인한 뒤 배당표와 비교해 이의 여부를 판단하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·사업자등록증명·건물 등기부·경매 매각 결과를 준비해 주시면, 소액임차인 해당 여부·가액 2분의 1 한도·배당표 이의 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항
- 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제14조 제3항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제3항
- 민사집행법 제88조 제1항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성