상가 임대차

정부 조치로 매장이 폐쇄돼 영업을 못 한 기간에도 월세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

정부 조치로 매장이 폐쇄돼 계약에서 정한 용도로 전혀 쓸 수 없게 된 기간이라면, 그 기간 월세는 내지 않아도 되고 이미 낸 월세는 돌려달라고 할 수 있습니다. 대법원 2024다293580 판결은 이를 임대인의 사용·수익 제공의무 이행불능으로 보고 민법 제537조를 적용했습니다. 지금은 계약서의 용도 지정 조항과 폐쇄 시작일·종료일을 확인해 두십시오.

월세를 이미 냈다고 해서 반환 청구를 포기할 필요는 없습니다. 이행불능 기간에 낸 차임은 법률상 원인 없는 급부라서 부당이득으로 돌려받는 구조입니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2023년 공공기관이 운영하는 여객터미널 출국장 안 매장을 면세점 용도로만 쓰기로 하고, 고정임대료에 매출연동 임대료를 더하는 조건으로 5년 임대차계약을 맺었습니다. 2025년 초 감염병 확산으로 운항이 줄자 A사는 임대인 승인을 받아 한 달간 임시휴업을 했습니다. 이어 정부가 그 터미널의 국제선 운항을 중단시켜 출국장이 5개월 동안 폐쇄됐고, 그동안 임대인은 월세 50%만 깎아 주었습니다. A사는 폐쇄 기간 월세 전액을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매장이 폐쇄된 기간의 월세는 왜 안 내도 되나요?

임대인의 의무는 공간을 넘겨주는 데서 끝나지 않고, 계약에서 정한 용도로 쓸 수 있는 상태를 계약 기간 내내 유지하는 데까지 미치기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」은 임대인이 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 대법원은 어떤 상태가 사용·수익에 적합한지를 물리적으로 들어갈 수 있는지만이 아니라 임대차의 목적, 거래 관행, 계약 내용을 함께 보고 판단해야 한다고 했습니다.

대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결 사안에서 계약은 목적물을 면세점 용도로만 쓰게 했고, 임대료 일부가 매출에 연동됐으며, 임대인이 휴업·영업시간까지 승인하는 등 영업에 관여했습니다. 정부 조치로 국제선 청사가 폐쇄되자 면세점 영업이 원천적으로 불가능해졌고, 대법원은 매장에 물리적으로 들어갈 수 있었더라도 임대인의 의무는 사회통념상 이행불능이라고 보았습니다. 폐쇄는 양쪽 누구의 책임도 아니므로 임대인은 그 기간 차임을 청구하지 못하고, 이미 받은 차임은 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다.

계약이 끝나지 않고 계속되는데도 이행불능이 되나요?

됩니다. 대법원은 기간을 정한 임대차처럼 계속적 계약에서 일정 기간 이행이 불가능해졌다면, 그 기간의 급부불능은 일시적인 것이 아니라 종국적인 것으로 평가할 수 있다고 했습니다. 계약이 종료되거나 해지되어야만 이행불능이 되는 것은 아니라는 뜻입니다. 쌍무계약에서 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 상대방에게 이행을 청구하지 못하고, 이미 이행한 급부는 부당이득 반환 대상이 된다는 법리는 대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다254228 판결에서도 확인됩니다.

손님이 줄어 스스로 문을 닫은 기간도 똑같이 면제되나요?

아닙니다. 같은 판결에서 대법원은 폐쇄 전 운항 축소로 임차인이 임대인 승인을 받아 임시휴업한 기간은 계약이 예정한 절차에 따른 영업 제한으로 보고, 이 기간에는 차임 면제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이런 기간은 경제사정 변동을 이유로 한 차임감액청구로 다투게 되고, 원심이 인정한 감액 비율이 그대로 유지됐습니다. 차임감액청구는 장래의 차임에 대해 하는 것이므로 감액을 원하면 그 의사를 서면으로 빨리 보내야 합니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면 제1급감염병 등에 따른 경제사정 변동도 차임 감액 사유로 명시돼 있습니다. 또 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

우리 가게도 폐쇄 기간 월세를 돌려받을 수 있나요?

계약상 용도가 좁게 지정돼 있고 정부 조치가 목적물 자체의 사용을 막았다면 같은 논리로 다툴 여지가 있습니다. 다만 이 판결은 임대인이 영업에 직접 관여한 특수한 계약을 전제로 했습니다. 일반 상가에서 영업시간 제한처럼 매출만 줄어든 경우까지 차임이 면제된다고 보기는 어렵습니다. 대법원은 폐쇄 기간 부분만 파기환송했으므로, 이 사건에서 돌려받을 최종 금액은 환송 후 원심에서 정해집니다.

영업 불가 기간 월세 반환 대응 순서

• 기간 구분 - 스스로 쉰 기간, 임대인 승인으로 휴업한 기간, 정부 조치로 폐쇄된 기간을 나눕니다. 기간마다 적용되는 법리가 다릅니다.
• 계약 조항 확인 - 용도 지정, 매출연동 임대료, 휴업 승인 조항을 찾습니다. 임대인이 영업에 관여할수록 이행불능 주장이 힘을 얻습니다.
• 폐쇄 근거 수집 - 정부 발표문, 출입 통제 공문, 임대인의 폐쇄 안내문을 모읍니다. 목적물 자체에 대한 제한인지가 쟁점이 됩니다.
• 반환 청구 통지 - 폐쇄 기간 차임 전액 면제와 반환을 서면으로 요구합니다. 예비적으로 차임감액청구 의사도 함께 적습니다.
• 소송 제기 - 임대인이 거절하면 부당이득반환 청구 소송을 냅니다. 감액된 차임과의 차액이 아니라 폐쇄 기간 전액을 주위적으로 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 감염병·불가항력 시 차임 조정 특약이 있거나 임대인이 이미 일부 감면을 해 준 경우에는 그 특약과 감면 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매장에 들어갈 수는 있었는데도 이행불능인가요?
  그럴 수 있습니다. 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결은 임차인이 목적물을 물리적으로 점유할 수 있었더라도 청사 폐쇄로 계약상 용도인 면세점 영업이 원천적으로 불가능해졌다면 임대인의 사용·수익 제공의무는 사회통념상 이행불능이라고 보았습니다. 판단 기준은 계약에서 정한 용도로 쓸 수 있는지입니다.
• 임대인이 월세 50%를 깎아 줬으면 끝난 건가요?
  아닙니다. 위 판결 사안에서도 임대인은 폐쇄 기간 차임의 50%를 감액해 주었지만, 대법원은 그 기간 차임 전액에 대한 반환 청구를 배척한 원심을 파기했습니다. 감액 합의서에 나머지 청구를 포기한다는 문구가 있는지는 따로 확인해야 하며, 그런 문구가 없다면 이행불능에 따른 전액 면제를 주장할 여지가 남습니다.
• 이미 낸 월세는 어떤 근거로 돌려받나요?
  부당이득반환 청구로 돌려받습니다. 쌍방 책임 없는 사유로 임대인의 의무가 이행불능이 되면 임대인은 그 기간 차임을 청구하지 못하므로, 임차인이 이미 낸 차임은 법률상 원인 없는 급부가 됩니다. 민법 제741조에 따라 임대인은 받은 차임을 반환해야 하고, 청구 금액은 폐쇄 기간에 해당하는 차임입니다.
• 영업시간 제한만 받은 일반 식당도 해당되나요?
  그대로 적용되기는 어렵습니다. 영업시간 제한은 매출을 줄일 뿐 목적물을 계약 용도로 쓰는 것 자체를 막지는 않기 때문입니다. 이런 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따라 제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동을 이유로 장래 차임 감액을 청구하는 방식이 현실적인 대응입니다.
• 집합금지로 결국 폐업하면 계약을 끝낼 수 있나요?
  요건을 갖추면 끝낼 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항은 감염병예방법상 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동되어 폐업한 임차인에게 해지권을 줍니다. 같은 조 제2항에 따라 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
• 차임감액청구는 언제부터 효력이 생기나요?
  감액청구 의사가 임대인에게 도달한 때부터 장래의 차임에 대해 효력이 생깁니다. 민법 제628조는 경제사정 변동으로 약정 차임이 상당하지 않게 되면 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 과거 기간으로 거슬러 올라가 감액을 구하기는 어려우므로 사정이 생기면 바로 서면으로 통지하는 것이 좋습니다.
• 판결이 났으니 이 사건 임차인은 전액을 받았나요?
  단정할 수 없습니다. 대법원은 폐쇄 기간 차임에 관한 원고 패소 부분만 파기하고 서울고등법원에 돌려보냈습니다. 대법원이 정한 것은 그 기간 임대인이 차임을 청구할 수 없다는 법리이고, 반환할 구체적 금액과 지연손해금은 환송 후 원심이 다시 심리해 정합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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