상가 임대차

환산보증금이 9억원을 넘는 상가도 새 건물주에게 계약을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가 임차인도 새 건물주에게 기존 계약을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 대항력 규정을 기준 초과 임대차에도 적용합니다. 지금은 점포 인도일과 사업자등록 신청일이 매매보다 앞서는지 확인하십시오.

보증금이나 월세가 크다고 해서 새 건물주와 계약서를 다시 써야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약이 그대로 넘어갑니다.

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B씨는 2024년 5월 서울특별시의 대로변 1층 점포를 보증금 3억원, 월세 1,000만원에 5년 계약으로 빌려 음식점을 열었습니다. 월세에 100을 곱해 더한 환산보증금은 13억원으로, 서울 기준 9억원을 넘습니다. 2026년 봄 건물이 팔리자 새 건물주는 'B씨 계약은 금액이 커서 법 보호 대상이 아니니 새 조건으로 다시 계약하자'고 했습니다. B씨는 기존 계약을 새 건물주에게 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

B씨는 점포를 인도받고 사업자등록을 신청했으므로 환산보증금과 관계없이 대항력이 있습니다. 새 건물주는 임대인 지위를 이어받았고, B씨는 남은 계약기간과 기존 월세 조건을 그대로 주장할 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘어도 새 건물주에게 계약을 주장할 수 있나요?

네, 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 대항력 규정(제3조)을 적용합니다. 보증금·월세 액수와 관계없이 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.

환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 지역별 기준은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 종전에는 서울 기준이 4억원이었고 대항력도 기준 이하 임대차에만 인정됐지만, 2015. 5. 13. 개정으로 모든 상가 임대차에 대항력이 적용되도록 바뀌었습니다.

기준을 넘는 상가 임차인에게 적용되는 규정은 무엇인가요?

대항력 외에 계약갱신요구권(전체 10년), 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체와 해지, 표준계약서 규정이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 그래서 B씨는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

반면 월세 인상 상한 5%, 확정일자에 따른 우선변제권, 임차권등기명령, 소액임차인 최우선변제는 기준 이하 임대차에만 적용됩니다. 기준을 넘는 임대차의 월세 증감은 민법의 차임증감청구 규정에 따릅니다.

기준을 넘으면 경매 때 보증금은 어떻게 지키나요?

기준을 넘는 임차인은 확정일자를 받아도 우선변제권이 생기지 않습니다. 경매에서 먼저 배당을 받으려면 임대인과 합의해 임대차등기를 하거나 전세권·근저당권을 설정해 두어야 합니다. 부동산 임차인은 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기에 협력해 달라고 청구할 수 있습니다.

임대차등기를 하면 그때부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 대항력이 있더라도 먼저 설정된 근저당권에 따라 경매가 되면 매각으로 임차권이 소멸할 수 있으므로, 계약 전에 등기사항증명서로 선순위 권리를 확인해야 합니다.

새 건물주 대응 순서

• 대항력 요건 확인 - 인도일과 사업자등록 신청일을 확인합니다. 두 날짜가 매매보다 앞서면 기존 계약이 넘어갑니다.
• 새 계약서 서명 보류 - 새 조건 계약서는 기존 조건을 바꾸는 합의가 됩니다. 조건이 달라지면 서명 전에 검토합니다.
• 월세 입금처 확인 - 새 건물주의 입금 계좌 통지를 문자·서면으로 받습니다. 누구에게 낸 월세인지 다툼을 막습니다.
• 갱신요구 일정 표시 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지가 행사 기간입니다. 이 기간에 내용증명으로 요구합니다.
• 담보 설정 협의 - 임대차등기나 전세권 설정을 요청합니다. 경매 위험이 있을 때 배당 순위를 확보합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2015. 5. 13. 전에 맺어 그 뒤 한 번도 갱신되지 않은 계약이나 선순위 근저당이 있는 건물이라면 계약서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 단위 차임의 100배를 더합니다. 보증금 3억원, 월세 1,000만원이면 3억원에 10억원을 더해 13억원입니다. 계산 결과가 지역 기준 이하인지에 따라 우선변제권과 5% 인상 상한 적용 여부가 갈립니다.
• 서울 상가 기준 금액은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 9억원입니다. 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시는 6억9천만원, 광역시 등은 5억4천만원, 그 밖의 지역은 3억7천만원입니다. 점포 소재지가 어느 구분에 속하는지부터 확인합니다.
• 기준을 넘어도 계약갱신요구권이 있나요?
  있습니다. 계약갱신요구권은 기준 초과 임대차에도 적용되어 최초 계약기간을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있습니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 합니다. 행사 사실은 내용증명으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 새 건물주가 월세를 크게 올리자고 하면요?
  기준을 넘는 임대차에는 5% 인상 상한이 적용되지 않습니다. 다만 계약기간 중에는 일방적으로 올릴 수 없고, 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 때 장래에 대해 증감을 청구할 수 있을 뿐입니다.
• 확정일자를 받으면 경매 때 먼저 받나요?
  기준을 넘는 임대차는 확정일자를 받아도 우선변제권이 생기지 않습니다. 경매에서 순위를 확보하려면 임대차등기나 전세권·근저당권 설정을 임대인과 합의해야 합니다. 계약 전에 등기사항증명서로 선순위 근저당권도 함께 확인하십시오.
• 임대인이 임대차등기에 협조하지 않으면요?
  계약서에 반대 약정이 없으면 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있습니다. 임대인이 계속 거부하면 등기절차 이행을 구하는 소송을 검토합니다. 계약서에 등기를 하지 않기로 한 특약이 있는지 먼저 확인하십시오.

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