매매 계약

매수인이 잔금일에 돈은 안 주고 통장 사본만 보여 줬는데 제가 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매수인이 중도금과 잔금을 넘는 돈이 든 예금통장 사본만 보여 주고 실제로 돈을 주지 않았다면 적법한 이행제공이 아니므로 매수인은 이행지체에 빠지고, 매도인은 해제할 수 있습니다. 대법원은 이런 통장 사본 제시는 대금의 준비에 불과할 뿐 이행의 제공이 아니라고 보았습니다. 다만 해제하려면 매도인도 등기서류를 갖춘 상태에서 상당한 기간을 정해 대금 지급을 최고하여야 하므로, 잔금일에 곧바로 해제 통지만 했는지부터 확인하십시오.

통장에 돈이 충분히 있다는 것을 보여 주는 것과 그 돈을 실제로 건네는 것은 법적으로 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2025년 3월 아파트를 9억원에 팔기로 하고 계약금 9,000만원을 받았습니다. 중도금 3억 6,000만원은 한 달 뒤, 잔금 4억 5,000만원은 그 한 달 뒤에 받기로 했는데, 매수인은 중도금을 내지 않은 채 잔금일에 나와 8억원이 넘게 든 예금통장 사본만 보여 주었습니다. U씨는 등기서류를 가지고 나갔지만 대금을 받지 못해 그 자리에서 해제를 통보했고, 그 뒤 시세가 오르자 매수인은 통장을 보여 준 것이 적법한 이행제공이라며 해제가 무효라고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

통장 사본을 보여 준 것도 이행의 제공인가요?

아닙니다. 대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결은 매수인이 지급할 중도금과 잔금보다 많은 돈이 예치된 예금통장 사본을 제시한 것은 대금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행제공이라고 할 수 없다고 판단했습니다. 변제의 제공은 원칙적으로 채무 내용에 따른 현실 제공이어야 하므로, 돈을 실제로 건넬 수 있는 상태로 내놓아야 합니다.

그래서 통장 사본만 보여 준 매수인은 잔금을 이행하지 않은 것이고, 매도인이 등기서류를 갖추어 나간 이상 매수인은 이행지체 책임을 집니다. 중도금 지급일을 넘겼는데 매도인이 문제 삼지 않고 잔금일까지 왔다면 중도금과 잔금 모두 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 놓입니다.

잔금일에 바로 해제 통지를 해도 효력이 있나요?

계약서에 특약이 없다면 바로 한 해제 통지만으로는 다툼이 생길 수 있습니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않아야 합니다. 원안은 잔금일의 해제 통지를 적법하다고 보았지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에 따르면 최고를 거쳤는지 따로 확인해야 합니다.

다만 계약서에 잔금일까지 지급하지 않으면 매도인이 곧바로 해제할 수 있다는 특약이 있거나, 매수인이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 분명히 밝혔다면 최고를 하지 않고도 해제할 수 있습니다. 최고를 거치지 않았다면 지금이라도 등기서류를 계속 준비해 둔 상태에서 기한을 정해 최고를 하고, 기한이 지나면 다시 해제를 통지하는 방법이 안전합니다.

집값이 오르자 매수인이 이행하겠다고 하면요?

해제가 적법하게 이루어졌다면 매수인은 뒤늦게 이행을 주장할 수 없습니다. 해제의 의사표시는 상대방에게 도달하면 철회하지 못하고 계약은 소급해 효력을 잃습니다. 반대로 최고를 거치지 않아 해제가 무효라면 계약은 살아 있으므로, 매수인이 대금을 현실 제공하면 매도인은 등기를 넘겨야 할 수 있습니다.

통장 사본 제시 후 해제 대응 순서

• 잔금일 기록 - 등기서류를 지참한 사실과 매수인이 돈을 주지 않은 사실을 그날 남깁니다. 양쪽 이행 여부의 증거입니다.
• 계약서 특약 확인 - 잔금 미지급 시 해제 특약과 위약금 조항을 봅니다. 최고를 생략할 수 있는지가 정해집니다.
• 이행 요구 - 최고를 하며 기한을 정해 대금 지급을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 등기서류는 계속 준비해 둡니다.
• 해제 통지 - 기한까지 지급이 없으면 해제를 통지합니다. 도달일이 해제의 효력 시점입니다.
• 계약금 처리 - 위약금 약정이 있으면 계약금을 몰취하고, 없으면 실제 손해를 따져 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부를 대출로 지급하기로 약정했거나 매도인 쪽에도 근저당 말소 같은 선행 의무가 남아 있던 경우에는 계약서와 당일 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 소유권이전등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이행제공은 어떻게 해야 하나요?
  원칙적으로 채무 내용에 따라 현실로 제공해야 합니다. 민법 제460조는 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 하도록 정합니다. 매수인이라면 약속한 장소에 대금을 수표나 계좌이체로 즉시 건넬 수 있는 상태로 가져와야 하고, 통장 사본을 보여 주는 것으로는 부족합니다.
• 매도인은 무엇을 준비해야 해제할 수 있나요?
  등기서류 등 자기 채무를 이행제공한 상태여야 합니다. 동시이행관계에서는 상대방에게 채무불이행 책임을 묻거나 해제하려면 스스로 변제제공을 해야 한다는 것이 대법원 2004다49525 판결의 판단입니다. 인감증명서, 위임장, 등기권리증을 준비해 두어야 합니다.
• 최고를 하지 않고 해제하면 무효인가요?
  특약이나 이행 거절이 없다면 효력을 다툼받을 수 있습니다. 민법 제544조는 이행지체 시 상당한 기간을 정한 최고를 거쳐 해제하도록 정합니다. 계약서에 잔금 미지급 시 즉시 해제할 수 있다는 특약이 있다면 그에 따르지만, 그 특약도 매도인의 이행제공을 전제로 해석되는 경우가 많습니다.
• 중도금을 안 냈을 때 바로 해제할 수 있었나요?
  중도금 지급일에 최고를 거쳐 해제할 수 있었습니다. 중도금은 매도인의 등기의무보다 먼저 이행할 의무이므로, 그 단계에서는 매도인이 등기서류를 제공하지 않아도 최고를 하고 해제할 수 있습니다. 문제 삼지 않고 잔금일이 지나면 중도금도 등기의무와 동시이행관계가 됩니다.
• 해제하면 계약금을 가질 수 있나요?
  위약금 약정이 있으면 가질 수 있습니다. 계약서에 매수인이 위약하면 계약금을 몰취한다는 약정이 있다면 손해배상액의 예정으로 보아 실제 손해를 증명하지 않고 계약금을 가질 수 있습니다. 약정이 없다면 계약금도 원상회복 대상이고 실제 손해를 증명해 배상받습니다.
• 해제 통지를 한 뒤 취소할 수 있나요?
  취소할 수 없습니다. 민법 제543조 제2항은 해제의 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 다만 해제 요건이 갖추어지지 않아 효력이 없었다면 계약은 계속 유효하므로, 양쪽이 합의로 계약을 되살리거나 다시 이행할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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