별채만 기준에 맞으면 되는 것 아닌가요?

아닙니다. 건축법 제55조와 제56조는 대지에 건축물이 둘 이상 있으면 건축면적과 연면적의 합계로 건폐율과 용적률을 계산하도록 정합니다. 별채가 아무리 작아도 기존 집과 합친 면적이 한도를 넘으면 허가나 신고가 받아들여지지 않습니다.

2층 기존 집이 있으면 용적률은 어떻게 보나요?

기존 집 1층과 2층 바닥면적을 모두 더한 연면적에 별채 연면적을 합쳐 계산합니다. 건축법 제56조가 대지에 건축물이 둘 이상이면 연면적의 합계를 쓰도록 정하기 때문입니다. 지하층 등 용적률 산정에서 빠지는 면적은 시행령 기준에 따라 따로 뺍니다.

별채는 신축으로 허가받나요?

기존 집이 있는 대지에 짓는 별채는 증축에 해당합니다. 건축법 시행령 제2조 제2호는 증축을 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 것으로 정합니다. 따라서 별채 바닥면적이 85㎡ 이내이면 건축신고 대상이 될 수 있습니다.

기존 집이 예전 기준으로 지어져 지금 기준을 넘으면요?

새로 짓는 부분이 현행 기준에 맞으면 증축을 허가받을 수 있습니다. 건축법 제6조와 시행령 제6조의2 제2항 제2호는 법령 제정·개정 등으로 기존 건축물이 부적합하게 된 경우 증축하려는 부분이 법령에 적합하면 허가할 수 있다고 정합니다. 조례로 범위를 정하므로 조례 확인이 필요합니다.

건폐율을 넘겨 별채를 지으면 이행강제금은요?

시정명령을 이행하지 않으면 건폐율 초과는 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액에 100분의 80을 곱한 금액이 기준입니다. 건축법 시행령 제115조의3 제1항 제1호가 정하고, 허가 없이 지었다면 같은 항 제3호의 100분의 100 비율이 적용될 수 있습니다.

컨테이너를 별채처럼 두면 면적에 안 들어가나요?

토지에 정착해 지붕과 기둥 또는 벽이 있으면 건축물로 보아 면적에 들어갈 수 있습니다. 건축법 제2조 제1항 제2호가 건축물을 이렇게 정의하고, 대법원 1993. 6. 8. 선고 93도1094 판결은 철파이프와 천막으로 만든 증축부분도 건축물로 보았습니다.

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건축·용도변경

같은 마당에 별채를 지으면 기존 집과 합쳐 건폐율·용적률을 따지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 같은 대지에 별채를 지으면 기존 집과 별채의 건축면적·연면적을 합쳐 건폐율과 용적률을 계산합니다. 건축법 제55조와 제56조는 대지에 건축물이 둘 이상이면 건축면적과 연면적의 합계로 비율을 따지도록 정하고, 합계가 한도 안이면 별채를 지어도 기준 초과가 아닙니다. 지금은 토지이용계획확인서의 한도와 건축물대장의 기존 면적부터 확인하십시오.

그 자리에서

토지이용계획확인서로 대지의 용도지역과 건폐율·용적률 한도를 확인하고, 건축물대장에서 기존 집의 건축면적·연면적을 적어 두십시오. 별채 면적의 상한은 이 두 숫자의 차이로 정해집니다.

별채를 짓는다고 곧바로 기준을 넘는 것은 아닙니다. 기존 집과 합친 면적이 한도 안이면 문제없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 봄 대지 300㎡에 건축면적 120㎡인 단층 단독주택을 가지고 있었고, 마당 한쪽에 부모님이 쓰실 별채 70㎡를 새로 지으려 했습니다. F씨는 별채가 따로 떨어진 건물이니 별채만 기준에 맞으면 된다고 생각했습니다. 그런데 해당 대지의 건폐율 한도는 대지면적의 10분의 6이어서 두 건물의 건축면적을 합한 190㎡가 한도 180㎡를 넘었습니다. F씨는 별채를 60㎡로 줄여 다시 설계했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

별채를 지으면 건폐율을 어떻게 계산하나요?

대지에 건축물이 둘 이상 있으면 기존 집과 별채의 건축면적을 합쳐 건폐율을 계산합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 건폐율을 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 정하면서, 대지에 건축물이 둘 이상이면 이들 건축면적의 합계를 쓰도록 합니다. 건폐율 한도 자체는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 조례가 용도지역별로 정합니다.

대지 300㎡, 건폐율 한도 10분의 6일 때 건축면적

대지 300㎡, 건폐율 한도 10분의 6일 때 건축면적
건축면적 한도	180㎡
기존 집	120㎡
별채 가능 면적	60㎡

단순 예시 계산

예를 들어 대지 300㎡, 건폐율 한도 10분의 6인 곳이라면 건축면적 합계는 180㎡까지입니다. 기존 집이 120㎡라면 별채는 60㎡까지 지을 수 있습니다. 처마나 차양이 길게 나온 부분은 건축면적 산정 방식에 따라 일부가 들어갈 수 있으므로 설계 단계에서 함께 계산합니다.

용적률도 합쳐서 계산하나요?

네, 용적률도 대지 안 모든 건축물의 연면적을 합쳐 계산합니다. 기존 집이 2층이면 2개 층 바닥면적이 모두 연면적에 들어가므로, 별채 층수를 정할 때 기존 연면적을 먼저 빼 두어야 합니다.

같은 대지에 별채를 짓는 것은 신축인가요, 증축인가요?

증축입니다. 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이므로, 같은 대지에 별동을 새로 지어도 증축으로 봅니다. 그래서 증축 바닥면적이 85㎡ 이내이면 건축신고로 처리할 수 있는지도 함께 검토합니다.

기존 집이 이미 기준을 넘는데 별채를 지을 수 있나요?

법령 개정이나 도시계획 변경 때문에 기존 집이 기준에 맞지 않게 된 경우라면, 새로 짓는 부분이 법령에 맞는 범위에서 증축 허가를 받을 수 있습니다. 다만 기존 집이 처음부터 무단으로 지어져 기준을 넘은 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다.

건폐율이나 용적률을 넘겨 지으면 시정명령을 받고, 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 건폐율 초과는 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액에 100분의 80을, 용적률 초과는 100분의 90을 곱한 금액이 기준입니다.

별채 건축 대응 순서

한도 확인 - 토지이용계획확인서와 조례로 건폐율·용적률 한도를 확인합니다. 용도지역마다 다릅니다.
기존 면적 확인 - 건축물대장에서 기존 집의 건축면적과 연면적을 확인합니다. 대장과 실제가 다르면 먼저 정리합니다.
별채 상한 계산 - 한도에서 기존 면적을 빼 별채 면적 상한을 구합니다. 건축면적과 연면적을 각각 계산합니다.
허가·신고 구분 - 별채 바닥면적이 85㎡ 이내인지 봅니다. 증축으로서 신고 대상인지 허가 대상인지 갈립니다.
부대 기준 점검 - 주차장·조경·하수처리 기준을 함께 봅니다. 별채 용도에 따라 추가 설치가 필요할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 집에 무단 증축 부분이 있거나 대지가 여러 필지로 나뉘어 있으면 건축물대장과 지적도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 반려와 건폐율·용적률 위반 시정명령 처분 다툼을 수행합니다.

실무상 착안점

별채 상담에서 가장 흔한 오해는 떨어져 있는 건물이니 따로 계산한다는 생각입니다. 법은 대지 단위로 모든 건물의 면적을 합산하므로, 기존 집이 이미 한도 가까이 지어졌다면 별채 면적은 생각보다 작아집니다.

그래서 기존 집의 공부상 면적과 실제 면적이 같은지부터 기록으로 확인해야 합니다. 예전에 베란다를 넓히거나 창고를 붙인 부분이 대장에 없으면, 별채 허가 과정에서 기존 위반이 드러나 허가가 반려되고 시정명령까지 받을 수 있습니다.

이 기록은 허가 반려나 시정명령을 다툴 때 결론을 좌우합니다. 기존 집이 법령 개정으로 기준에 맞지 않게 된 것인지, 무단 증축 때문인지에 따라 기존 건축물 특례 적용 여부가 달라지기 때문입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지이용계획확인서·건축물대장·별채 설계도면·구청 반려 통지서를 준비해 주시면, 합산 건폐율·용적률 계산·증축 허가 요건·기존 건축물 특례 적용 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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