등기·명의신탁

등기말소 소송 중 상대가 제3자에게 넘겼으면 승소해도 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 처분금지가처분을 해 두지 않았다면 소송 중에 제3자가 받은 등기는 승소 판결만으로 지울 수 없고 제3자를 상대로 따로 다퉈야 합니다. 판결의 효력은 변론종결 뒤의 승계인에게만 미치고, 예전의 예고등기 제도는 2011년 폐지되어 지금은 가처분이 그 역할을 합니다. 지금은 소송 중인 부동산 등기부에 가처분등기가 있는지부터 확인하십시오.

소송을 냈다는 사실만으로 등기부에 경고 표시가 자동으로 올라가지 않으므로, 법원이 알아서 부동산을 묶어 줄 것이라고 기다릴 필요는 없습니다. 직접 신청해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 위조 서류로 자기 토지(시가 약 3억원)가 B씨 명의로 넘어간 것을 알고 곧바로 소유권이전등기 말소 소송을 냈습니다. 가처분은 하지 않았는데, 2026년 4월 B씨가 토지를 C씨에게 팔아 등기까지 넘겨주었습니다. A씨는 소송에서 이기면 C씨 등기까지 한꺼번에 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

예고등기는 지금도 있나요?

없습니다. 예고등기는 등기원인의 무효·취소를 이유로 한 말소·회복 소송이 제기되면 법원이 그 사실을 등기부에 적게 하던 제도였지만, 2011. 10. 13. 시행된 전부개정 「부동산등기법」(법률 제10580호)에서 폐지되었습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」에는 예고등기 규정이 없습니다.

예고등기가 있던 시절에도 그 등기는 제3자에게 경고하는 의미만 있었고 원고의 권리를 보전하는 힘은 없었습니다. 그래서 예고등기 뒤에 제3자가 등기를 받아도 원고는 판결로 그 등기를 바로 지우지 못했고, 지금도 결론은 같습니다.

가처분 없이 소송 중에 넘어갔다면 어떻게 하나요?

제3자를 상대로 따로 말소를 구하거나 진행 중인 소송에 제3자를 끌어들여야 합니다. 확정판결은 당사자와 변론종결 뒤의 승계인에게 효력이 미치므로, 변론종결 전에 등기를 받은 제3자에게는 원고의 승소 판결이 미치지 않습니다.

소송이 계속 중일 때 제3자가 소송 목적인 의무를 승계했다면 당사자의 신청으로 제3자에게 소송을 인수하게 하는 방법을 검토할 수 있습니다. 인수가 되면 한 소송에서 제3자 명의 등기까지 함께 정리할 수 있습니다.

원래 등기가 원인무효라면 그것을 바탕으로 한 제3자 명의 등기도 원칙적으로 무효입니다. 우리 등기에는 공신력이 없어 제3자가 등기부를 믿고 샀다는 이유만으로 보호되지는 않기 때문입니다. 다만 제3자가 등기부취득시효를 주장하는 등 다른 쟁점이 생길 수 있어 별도 소송의 부담은 남습니다.

가처분을 해 두면 무엇이 달라지나요?

가처분등기 뒤에 된 등기로서 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기는, 승소 후 가처분채권자가 단독으로 말소를 신청할 수 있습니다. 제3자를 상대로 새 소송을 할 필요가 없어집니다. 등기관은 그 등기를 말소하면서 가처분등기도 직권으로 지웁니다.

• 가처분 있음 - 승소 판결과 함께 가처분 뒤 제3자 등기 말소를 단독 신청합니다.
• 가처분 없음, 변론종결 뒤 이전 - 승계집행문을 받아 제3자에게 집행하는 방법을 검토합니다.
• 가처분 없음, 변론종결 전 이전 - 제3자를 상대로 별도 소송 또는 소송인수가 필요합니다.

가처분 신청에는 무엇이 필요하나요?

다툼의 대상인 부동산의 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있다는 사정을 소명해야 합니다. 법원이 양도나 저당을 금지하는 가처분을 하면 그 사실이 등기부에 기입됩니다. 보통 담보 제공 명령이 함께 나오므로 공탁 비용이나 보증보험 증권을 준비합니다.

등기말소 소송 가처분 대응 순서

• 등기부 확인 - 소송 대상 부동산의 현재 명의와 뒤에 붙은 등기를 확인합니다. 이미 넘어갔는지부터 봅니다.
• 가처분 신청 - 처분금지가처분을 신청해 등기부에 기입되게 합니다. 담보 제공 명령에 맞춰 공탁합니다.
• 본안 진행 - 원인무효를 증명하는 자료로 말소 소송을 진행합니다.
• 제3자 대응 - 가처분 전에 넘어갔다면 소송인수 신청이나 별도 소송을 검토합니다.
• 말소 신청 - 승소 확정 후 가처분 뒤 등기까지 함께 말소를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3자가 이미 근저당을 설정했거나 점유 기간이 길다면 등기부와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 예고등기가 폐지된 이유는 무엇인가요?
  예고등기는 소송이 제기되었다는 사실만으로 기입되어 권리 보전 효력이 없으면서도 거래를 사실상 막는 부작용이 있었습니다. 이를 악용해 소송을 내고 부동산 거래를 방해하는 일도 있어 2011. 10. 13. 시행 전부개정 부동산등기법에서 폐지되었습니다. 지금은 처분금지가처분이 그 역할을 합니다.
• 변론종결 뒤에 넘어갔다면 어떻게 되나요?
  변론종결 뒤에 등기를 받은 제3자는 변론종결 후 승계인이라 판결의 효력이 미칩니다. 이 경우 제3자에 대한 승계집행문을 받아 제3자 명의 등기까지 말소를 신청하는 방법을 검토합니다. 승계 사실은 등기사항증명서로 증명합니다.
• 제3자가 몰랐다면 보호받나요?
  원칙적으로 보호받지 않습니다. 우리 부동산 등기에는 공신력이 없어서 원인무효 등기를 믿고 산 제3자도 소유권을 얻지 못합니다. 다만 법률이 특별히 선의의 제3자를 보호하는 경우나 제3자가 등기부취득시효를 완성한 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.
• 가처분은 소송 전에 해야 하나요?
  소송 전이든 소송 중이든 신청할 수 있지만 빠를수록 좋습니다. 가처분등기 전에 제3자 등기가 들어가면 가처분으로 그 등기를 지울 수 없기 때문입니다. 소장 제출과 같은 날 가처분을 신청하는 경우가 많습니다.
• 가처분 뒤 등기는 어떻게 지우나요?
  가처분채권자가 승소 판결로 가처분채무자를 등기의무자로 해 말소 등을 신청할 때, 가처분 뒤에 된 등기로서 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 함께 신청합니다. 등기관은 그 등기를 지우면서 가처분등기도 직권으로 말소합니다.
• 소송인수는 어떻게 신청하나요?
  소송이 계속 중일 때 제3자가 소송 목적인 권리나 의무를 승계했다면 당사자가 법원에 제3자의 소송인수를 신청할 수 있습니다. 법원은 당사자와 제3자를 심문한 뒤 인수 여부를 결정합니다. 등기말소 청구에서 인수가 허용되는지는 사안별로 따져 봐야 합니다.

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