주택 임대차

엄마가 법정대리인으로 미성년 자녀 이름의 원룸 계약을 하면 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

보호받습니다, 부모가 법정대리인으로 맺은 계약의 임차인은 미성년 자녀 본인이고 자녀가 입주와 전입신고를 마치면 주택임대차보호법상 대항력이 생깁니다. 대법원 2014다218030 판결은 대항요건인 주민등록에 임차인 가족의 주민등록도 포함된다고 보았습니다. 지금은 계약서 임차인란의 명의와 자녀의 전입일, 확정일자를 확인하십시오.

법정대리인인 부모가 그 집에 함께 전입해야 하는 것은 아닙니다. 실제로 사는 자녀의 전입신고로 대항요건을 갖출 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N양의 어머니는 2025. 2. 고등학교 진학으로 집을 떠난 N양이 살 서울특별시의 원룸을 보증금 5천만원, 월세 55만원에 구하면서, N양의 법정대리인으로 N양 이름의 임대차계약을 맺었습니다. 계약 뒤 N양이 입주해 혼자 살며 전입신고를 했고, 어머니는 원래 집에 주민등록을 둔 채 확정일자만 받아 두었습니다. 2026. 7. 이 원룸 건물에 경매가 들어오자, 어머니는 미성년자 이름의 계약도 보호받는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미성년자 이름으로 부모가 대신 맺은 주택 임대차도 보호받나요?

보호받습니다. 친권자인 부모는 미성년 자녀의 법정대리인으로서 자녀의 재산에 관한 법률행위를 대리할 수 있으므로, 부모가 대리해 맺은 임대차계약의 임차인은 자녀 본인입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차인의 나이를 따지지 않으므로, 자녀가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

미성년자가 부모 동의 없이 혼자 계약하면 취소할 수 있는 계약이 되지만, 법정대리인이 대리해 맺은 계약은 그런 문제가 없습니다.

부모 주민등록이 없어도 대항력이 생기나요?

생깁니다. 대항요건인 주민등록은 임차인 본인의 것이면 충분하고, 임차인의 배우자나 자녀 같은 가족의 주민등록도 포함됩니다. 자녀가 임차인이고 자녀가 직접 전입했다면 부모가 따로 전입할 필요가 없습니다. 반대로 부모 이름으로 계약하고 자녀만 전입한 경우에도 가족의 주민등록으로 대항요건이 인정됩니다.

확정일자와 우선변제는 어떻게 되나요?

대항요건과 확정일자를 함께 갖추면 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 사례처럼 서울특별시에서 보증금 5천만원이면 현행 시행령상 소액임차인 기준(1억6천500만원 이하)에도 들어, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 5천만원 전액이 최우선변제 한도(5천500만원) 안에 있습니다.

다만 최우선변제는 주택가액의 2분의 1까지만 인정되고, 선순위 담보물권이 있으면 그 설정 당시 기준이 적용될 수 있어 등기부를 확인해야 합니다. 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

경매 절차에는 누가 나서야 하나요?

임차인이 미성년자이므로 권리신고와 배당요구, 배당금 수령 같은 절차는 법정대리인인 부모가 대리합니다. 가족관계증명서와 기본증명서로 법정대리인임을 소명하고, 자녀가 성년이 되면 자녀 본인이 직접 할 수 있습니다.

미성년 자녀 임대차 대응 순서

• 계약서 명의 확인 - 임차인란이 자녀인지, 부모가 법정대리인으로 서명했는지 봅니다. 임차인이 누구인지가 모든 판단의 출발점입니다.
• 전입과 확정일자 확인 - 자녀 전입일과 확정일자를 초본과 계약서로 확인합니다. 대항력과 우선변제권의 기준일입니다.
• 등기부 순위 대조 - 근저당권 설정일과 비교합니다. 앞서면 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.
• 배당요구 - 경매가 시작됐다면 부모가 법정대리인으로 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다.
• 점유 유지 - 배당요구 종기까지 자녀가 계속 살고 전입을 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부모 이름으로 계약하고 자녀만 산 경우처럼 명의와 거주자가 다르거나 부모가 이혼해 친권자가 한 명뿐이라면 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모가 대신 계약하면 임차인은 누구인가요?
  법정대리인으로 서명했다면 자녀가 임차인입니다. 민법 제920조는 법정대리인인 친권자가 자녀의 재산에 관한 법률행위에 대하여 그 자녀를 대리한다고 정합니다. 계약의 효과는 자녀에게 생기므로 주택임대차보호법상 보호도 자녀 기준으로 판단합니다.
• 미성년자가 혼자 계약하면 어떻게 되나요?
  법정대리인의 동의가 없으면 취소할 수 있습니다. 민법 제5조는 미성년자가 법률행위를 할 때 법정대리인의 동의를 얻어야 하고, 이를 위반한 행위는 취소할 수 있다고 정합니다. 부모가 대리하거나 동의해 맺은 계약은 이런 문제가 없습니다.
• 자녀만 전입해도 대항력이 생기나요?
  생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 임차인인 자녀가 입주하고 전입신고를 했다면 요건을 갖춘 것이고, 부모가 함께 전입할 필요는 없습니다.
• 부모 이름으로 계약하고 자녀만 살면요?
  가족의 주민등록으로 대항력이 인정됩니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결은 대항요건인 주민등록에 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다고 보았습니다. 자녀가 실제로 살고 전입했다면 부모 명의 계약도 보호됩니다.
• 서울특별시 원룸 보증금 5천만원도 최우선변제 대상인가요?
  현행 기준으로 대상입니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호는 서울특별시 소액임차인을 보증금 1억6천500만원 이하로, 제10조 제1항 제1호는 우선변제 일정액을 5천500만원으로 정합니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구를 해야 하며, 주택가액의 2분의 1 제한이 있습니다.
• 경매 배당요구는 누가 하나요?
  미성년자인 동안에는 부모가 법정대리인으로 합니다. 민법 제911조는 친권을 행사하는 부 또는 모가 미성년자인 자녀의 법정대리인이 된다고 정합니다. 가족관계증명서와 기본증명서로 법정대리인임을 소명하고 배당요구 종기까지 신청하면 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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