등기·명의신탁

만 16세 자녀 명의 부동산을 팔 때 등기는 누가 신청하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

미성년 자녀 명의 부동산을 팔 때 소유권이전등기는 법정대리인인 부모가 자녀를 대리해 공동으로 신청합니다. 부모가 혼인 중이면 친권을 함께 행사하므로 신청서와 위임장에 부모 두 사람이 모두 대리 관계를 표시하고 기명날인해야 합니다. 지금은 자녀의 기본증명서와 가족관계증명서를 발급받아 친권자가 누구인지부터 확인하십시오.

자녀가 만 16세라고 해서 자녀 본인이 법원 허가를 따로 받아야 하는 것은 아닙니다. 법정대리인인 부모가 대리하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨 부부는 2023년 조부모에게서 딸 명의로 증여받은 소형 오피스텔을 2026년 봄 3억 1천만원에 팔기로 했습니다. 딸은 만 16세였고, 매수인은 등기를 누구 이름으로 어떻게 신청하는지 확인해 달라고 했습니다. 남편은 출장 중이어서 M씨 혼자 서류를 처리할 수 있는지도 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미성년자는 혼자 부동산을 팔 수 없나요?

미성년자가 혼자 부동산을 팔면 법정대리인이 취소할 수 있으므로, 법정대리인의 동의를 받거나 법정대리인이 대리해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 19세가 되어야 성년이고, 권리만 얻거나 의무만 면하는 행위가 아니면 법정대리인의 동의가 필요합니다.

부동산을 파는 것은 소유권을 잃는 행위여서 동의가 필요한 행위입니다. 실무에서는 부모가 자녀를 대리해 계약과 등기를 모두 진행하는 방식을 가장 많이 씁니다.

등기신청서에는 무엇을 적고 붙이나요?

신청서의 신청인란에는 미성년 자녀를 적고, 대리인란이나 위임장에 부모가 법정대리인이라는 뜻을 표시한 뒤 부모 모두 기명날인합니다. 대리 관계를 증명하는 서면으로 자녀의 기본증명서와 가족관계증명서를 붙입니다.

• 기본증명서·가족관계증명서 - 자녀가 미성년자라는 것과 부모가 법정대리인이라는 것을 보여 줍니다.
• 부모의 인감증명서 - 매도인 쪽 등기의무자 인감 대신 법정대리인인 부모의 인감증명서를 냅니다.
• 등기필정보 - 자녀 명의로 받은 등기필정보(옛 등기권리증)를 제공합니다.
• 유효기간 - 인감증명서와 가족관계등록 증명서는 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.

부모가 그 부동산을 산다면요?

부모가 미성년 자녀의 부동산을 직접 사는 경우처럼 부모와 자녀의 이익이 서로 부딪히는 행위는 부모가 대리할 수 없습니다. 이때는 가정법원에 자녀의 특별대리인 선임을 청구해, 특별대리인이 자녀를 대리해 계약과 등기를 합니다.

부모가 이혼했다면 친권자로 정해진 사람이 단독으로 대리합니다. 한 사람이 장기 출장이나 해외 체류 중이라는 사정만으로 친권을 행사할 수 없는 경우가 되지는 않으므로, 그때는 다른 한 사람에게 위임장을 써 주는 방식으로 두 사람의 의사를 모두 담습니다. 부모 한 사람이 사망했다면 남은 한 사람이 단독으로 친권을 행사합니다. 친권자가 누구인지는 가족관계증명서와 기본증명서의 친권 기재로 확인합니다.

미성년자 부동산 매도 등기 순서

• 친권자 확인 - 기본증명서로 친권자와 친권 행사 방법을 확인합니다. 이혼·사망 여부가 여기서 드러납니다.
• 이해상반 점검 - 매수인이 부모나 다른 자녀인지 봅니다. 해당하면 특별대리인을 먼저 선임합니다.
• 계약 체결 - 부모가 법정대리인 자격으로 매매계약서에 서명합니다. 대리 문구를 적습니다.
• 서류 준비 - 증명서, 부모 인감증명서, 등기필정보를 챙깁니다. 발행일 3개월 이내인지 봅니다.
• 등기 신청 - 매수인과 공동으로 신청합니다. 완료 뒤 등기사항증명서로 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부모 중 한 사람이 행방불명이거나 매수인이 가족이라면 가족관계 서류와 계약 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미성년 자녀 재산 처분과 특별대리인 선임, 상속재산 관련 가사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모 중 한 사람만 대리해도 되나요?
  혼인 중인 부모는 친권을 공동으로 행사하므로 원칙적으로 두 사람이 함께 대리해야 합니다. 한 사람이 친권을 행사할 수 없는 사정이 있으면 다른 사람이 단독으로 행사합니다. 부모 의견이 맞지 않으면 가정법원이 정합니다.
• 이혼한 부모는 누가 대리하나요?
  이혼할 때 친권자로 정해진 사람이 법정대리인으로서 단독으로 대리합니다. 친권자로 정해지지 않은 부모는 대리할 수 없습니다. 기본증명서의 친권 기재를 확인해 누가 친권자인지 먼저 봅니다.
• 부모가 자녀 부동산을 사려면요?
  부모와 자녀 사이의 이해가 상반되는 행위이므로 부모는 가정법원에 자녀의 특별대리인 선임을 청구해야 합니다. 특별대리인이 자녀를 대리해 매매계약과 등기를 진행합니다. 이 절차 없이 한 거래는 무권대리로 다투어질 수 있습니다.
• 자녀 본인이 서명하면 안 되나요?
  미성년자가 법정대리인의 동의 없이 부동산을 팔면 그 계약은 취소할 수 있는 행위가 됩니다. 매수인 입장에서도 불안하므로 실무에서는 법정대리인이 대리하거나 동의서를 붙입니다. 19세가 되면 성년이 되어 혼자 할 수 있습니다.
• 인감증명서는 누구 것을 내나요?
  미성년 자녀가 등기의무자인 경우 법정대리인인 부모의 인감증명서를 제출합니다. 부모가 공동으로 대리하면 두 사람 모두의 인감증명서가 필요합니다. 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.
• 자녀가 부동산을 사는 경우는요?
  자녀가 부동산을 사는 것도 대금 지급 의무를 지는 행위여서 법정대리인의 동의나 대리가 필요합니다. 부모가 자녀에게 증여하는 것처럼 자녀가 권리만 얻는 행위라면 동의 없이도 할 수 있지만, 부모가 증여자이면서 대리인이 되는 점은 따로 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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