등기·명의신탁

증여받은 부동산을 매매로 산 것처럼 등기해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 증여를 받으면서 등기신청서에 매매를 등기원인으로 적는 것은 등기원인 허위기재로 금지되고 형사처벌 대상입니다. 이미 마친 등기가 실체관계에 부합하면 효력 자체는 유지되지만, 그것은 사후의 효력 문제일 뿐 허위 기재를 허용한다는 뜻이 아닙니다. 지금은 계약서를 증여계약서로 작성하고 증여세·취득세 신고 일정을 먼저 확인하십시오.

증여라고 해서 공증을 받아야 하거나 따로 법원 허가를 받아야 하는 것은 아닙니다. 서면으로 증여계약서를 작성하면 등기원인을 증명하는 서면으로 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 5월 아버지에게서 시가 4억원 상당의 아파트를 넘겨받기로 했습니다. 아는 사람이 매매로 적어야 나중에 형제들과 다툼이 없다고 해 매매계약서를 쓰고 등기를 마쳤지만, 대금은 한 푼도 오가지 않았습니다. 그 뒤 세무서에서 자금 출처를 묻는 안내문이 오자 C씨는 등기가 유효한지와 처벌 가능성을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이미 매매로 등기를 마쳤다면 그 등기는 무효인가요?

바로 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 부동산 등기가 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 않았어도 유효하다고 보므로, 실제 원인이 증여인데 매매로 적힌 경우도 증여로 소유권을 넘기기로 한 합의가 있었다면 소유권 이전의 효력은 인정됩니다.

반대로 증여 합의조차 없이 서류만 넘어가 등기가 된 경우라면 실체관계에 부합하지 않아 원인무효가 됩니다. 다만 효력이 유지된다는 것과 제재가 없다는 것은 다릅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기 특별조치법」은 소유권이전등기를 신청할 사람이 등기원인을 허위로 적는 것을 금지하고, 위반하면 형사처벌 규정을 둡니다.

매매로 적으면 세금은 어떻게 되나요?

세금은 등기원인이 아니라 실제 거래 내용으로 부과되므로, 매매로 적어도 실질이 증여라면 받은 사람에게 증여세가, 취득세는 무상취득 기준으로 과세될 수 있습니다. 대금이 실제로 오간 흔적이 없으면 과세관청은 매매를 인정하지 않습니다.

• 증여세 - 증여받은 사람이 신고·납부합니다. 가족 사이 매매는 대금 지급 증빙이 없으면 증여로 봅니다.
• 취득세 - 무상취득과 유상취득의 세율이 다릅니다. 실질에 맞추어 다시 부과될 수 있습니다.
• 양도소득세 - 매매로 적으면 증여자에게 양도소득세 신고 문제가 생길 수 있습니다.

등기원인을 바로잡을 수 있나요?

실제 원인과 다르게 된 등기원인은 당사자가 함께 경정등기를 신청하는 방법으로 바로잡는 것을 검토할 수 있습니다. 경정은 등기와 실체 사이의 원시적 불일치를 고치는 절차여서, 증여계약서 같은 등기원인을 증명하는 정보를 함께 내야 합니다.

과세 문제가 이미 시작되었다면 등기를 고치는 것보다 세무 신고와 소명 순서를 먼저 정하는 편이 낫습니다. 경정등기를 먼저 하면 증여 사실을 스스로 확인하는 자료가 되므로, 증여세 신고와 시점을 맞추어야 합니다. 신고 기한이 지났다면 기한 후 신고로 가산세 부담을 줄이는 방법도 함께 따집니다.

증여 부동산 등기 대응 순서

• 계약서 작성 - 실제 원인대로 증여계약서를 씁니다. 부담부 증여면 인수하는 채무를 적습니다.
• 취득세 신고 - 부동산 소재지 시·군·구에 무상취득으로 신고합니다. 영수증을 등기 신청서에 붙입니다.
• 등기 신청 - 등기원인을 「증여」로 적어 공동으로 신청합니다. 증여자의 등기필정보를 제공합니다.
• 증여세 신고 - 증여받은 사람이 관할 세무서에 신고합니다. 가족 사이 증여는 공제 범위를 확인합니다.
• 기존 등기 점검 - 이미 매매로 등기했다면 대금 지급 증빙을 확인합니다. 증빙이 없으면 경정과 세무 대응을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 매매로 등기한 뒤 세무조사나 형사 문제가 시작되었다면 계약서와 금융거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부동산 이전에 따른 증여세 조사 대응과 등기원인 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여를 매매로 적으면 처벌받나요?
  네, 소유권이전등기를 신청할 사람이 등기신청서에 등기원인을 허위로 적으면 부동산등기 특별조치법 위반이 됩니다. 위반한 사람은 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 세금을 줄이려는 목적이 없었다는 사정만으로 면책되지 않습니다.
• 매매로 된 등기가 무효가 되나요?
  바로 무효가 되지는 않습니다. 증여로 소유권을 넘기기로 한 합의가 실제로 있었다면 등기원인이 매매로 적혀 있어도 실체관계에 부합하는 등기로 효력이 유지됩니다. 반대로 증여 합의도 없었다면 등기원인과 무관하게 원인무효가 문제됩니다.
• 매매로 적으면 증여세를 안 내나요?
  아니요, 증여세는 실제 거래의 실질에 따라 부과됩니다. 가족 사이의 매매는 대금이 계좌로 지급된 내역이 없으면 과세관청이 증여로 보는 경우가 많습니다. 신고를 하지 않으면 가산세가 붙을 수 있으니 실제 원인대로 신고하는 편이 안전합니다.
• 증여계약서는 어떻게 써야 하나요?
  증여자와 수증자, 부동산 표시, 증여한다는 뜻, 계약일을 적고 두 사람이 서명·날인합니다. 전세보증금이나 대출을 넘겨받는 부담부 증여라면 그 채무를 함께 적습니다. 이 계약서가 등기원인을 증명하는 정보로 등기소에 제출됩니다.
• 서면 없이 증여하면 어떻게 되나요?
  서면으로 표시하지 않은 증여는 각 당사자가 해제할 수 있습니다. 서면이 없으면 증여가 있었는지 자체가 다투어지기 쉽습니다. 등기 전에 마음이 바뀔 여지가 있다면 증여계약서를 먼저 써 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
• 등기원인을 증여로 고칠 수 있나요?
  당사자가 함께 등기원인 경정을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 경정은 처음부터 등기와 실체가 어긋난 경우 쓰는 절차이므로 증여계약서처럼 실제 원인을 증명하는 자료가 필요합니다. 이미 세무조사가 시작되었다면 세무 대응 순서를 먼저 정합니다.

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