등기·명의신탁

제 땅을 무단으로 옮긴 사람에게서 또 산 사람의 등기는 어떻게 지우나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

진정한 소유자는 무단으로 이전등기한 사람과 그에게서 산 사람 모두를 상대로 소유권에 기한 말소를 청구하고, 판결을 받아 순서대로 지우는 방법을 씁니다. 형식상 등기권리자·등기의무자와 실체법상 등기청구권자는 다를 수 있어서, 원래 소유자가 뒤 사람과 공동으로 말소를 신청할 수는 없습니다. 지금은 등기사항증명서로 이전 경위와 현재 명의자, 그 뒤의 근저당까지 확인하십시오.

무단으로 이전한 사람이 협조하지 않는다고 해서 그 사람의 동의서를 받아 와야만 절차가 진행되는 것은 아닙니다. 판결과 대위 신청으로 해결합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2026년 3월 상속받은 임야의 등기부를 떼어 보다가 2025년 먼 친척이 서류를 위조해 자기 앞으로 이전등기를 한 사실을 알았습니다. 그 친척은 2025년 말 이 임야를 제3자에게 2억원에 팔아 등기까지 넘겨준 상태였습니다. N씨는 제3자의 등기를 어떻게 지우는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기권리자·등기의무자와 등기청구권자는 어떻게 다른가요?

등기권리자와 등기의무자는 등기부 형식상 그 등기로 권리를 얻거나 잃는 사람을 말하고, 등기청구권은 상대방에게 등기에 협력하라고 요구할 수 있는 실체법상 권리입니다. 둘이 늘 같은 사람은 아닙니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것을 원칙으로 합니다.

뒤 매수인 명의 등기를 말소하면 등기부상 무단 이전자 명의가 되살아나므로, 그 말소등기의 형식상 등기권리자는 무단 이전자이고 등기의무자는 뒤 매수인입니다. 원래 소유자는 이 말소에서 형식상 등기권리자가 아니어서 뒤 매수인과 공동으로 신청할 수 없습니다. 다만 등기청구권은 실체법상 권리이므로, 원래 소유자는 소유권을 근거로 두 사람 모두에게 등기 말소에 협력하라고 청구할 수 있습니다. 형식과 실체를 나누어 보면 누구를 피고로 삼고 누구 이름으로 신청할지가 정리됩니다.

원래 소유자는 누구를 상대로 무엇을 청구하나요?

원래 소유자는 소유권에 기한 방해배제청구로 무단 이전자와 뒤 매수인 모두에게 각 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 뒤 매수인이 무단 이전 사실을 몰랐어도 원인무효 등기에 터 잡은 등기이므로 부동산에서는 선의취득이 인정되지 않습니다.

말소 대신 뒤 매수인을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하는 방법도 있습니다. 두 청구는 실질적으로 같은 목적이어서, 한쪽에서 패소가 확정되면 다른 쪽으로 다시 다툴 수 없습니다.

판결을 받은 뒤 등기는 어떻게 지우나요?

뒤 매수인에 대한 말소 판결을 받으면, 원래 소유자는 무단 이전자를 대위해 뒤 매수인 명의 등기의 말소를 신청할 수 있습니다. 이어서 무단 이전자에 대한 말소 판결로 무단 이전자 명의 등기를 지우면 원래 소유자 명의가 회복됩니다.

• 순차 말소 - 뒤 매수인 등기, 무단 이전자 등기 순서로 지웁니다. 두 사람을 공동피고로 한 소송이 편합니다.
• 진정명의회복 - 뒤 매수인에게서 원래 소유자 앞으로 바로 이전등기를 받습니다. 중간 등기는 남습니다.
• 근저당 등 제3자 등기 - 뒤 매수인 명의에 근저당이 있으면 그 근저당권자도 피고로 삼거나 승낙을 받아야 합니다.

무단 이전 등기 말소 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 등기부로 무단 이전일, 뒤 매수인 이전일, 그 뒤 권리를 확인합니다.
• 처분금지가처분 - 현재 명의에 가처분을 해 추가 이전을 막습니다.
• 소송 제기 - 무단 이전자와 뒤 매수인, 필요하면 근저당권자를 함께 피고로 삼습니다.
• 판결 확정 - 원인무효를 증명해 말소 판결을 받습니다. 위조 서류 자료로 증명합니다.
• 말소 신청 - 대위 신청과 단독 신청으로 순서대로 지우고 명의 회복을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 뒤 매수인이 10년 넘게 등기와 점유를 유지했거나 명의가 여러 번 바뀌었다면 등기부와 점유 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소와 진정명의회복 소송, 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원래 소유자가 뒤 매수인과 함께 말소 신청하면 되나요?
  안 됩니다. 뒤 매수인 등기를 말소하면 무단 이전자 명의가 되살아나므로 그 말소의 형식상 등기권리자는 무단 이전자입니다. 원래 소유자는 형식상 등기권리자가 아니어서 공동신청 당사자가 될 수 없고, 판결을 받아 대위로 신청해야 합니다.
• 뒤 매수인이 몰랐다면 보호받나요?
  부동산 등기에는 공신력이 없어, 원인무효 등기를 믿고 산 사람도 원칙적으로 소유권을 취득하지 못합니다. 동산처럼 선의취득이 인정되지 않습니다. 뒤 매수인은 무단 이전자에게 매매대금 반환이나 손해배상을 청구해야 합니다.
• 말소 대신 이전등기를 받을 수 있나요?
  네, 현재 명의자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 말소청구와 목적이 같아서 한쪽 소송에서 패소가 확정되면 다른 쪽으로 다시 청구할 수 없으니 처음부터 방식을 신중히 고릅니다.
• 무단 이전자가 판결에 협조하지 않으면요?
  확정판결이 있으면 협조가 필요 없습니다. 무단 이전자에 대한 말소 판결로 원래 소유자가 단독으로 말소를 신청하고, 뒤 매수인 등기는 무단 이전자를 대위해 말소를 신청합니다. 대위 신청이면 등기부에 대위자와 대위원인이 기록됩니다.
• 뒤 매수인 명의에 근저당이 있으면요?
  말소할 등기를 기초로 한 근저당권자는 등기상 이해관계 있는 제3자여서 그 승낙이나 대항할 수 있는 재판이 있어야 말소할 수 있습니다. 소송에서 근저당권자를 함께 피고로 삼아 승낙의 의사표시를 구하는 방법이 쓰입니다.
• 시간이 지나면 뒤 매수인이 소유자가 되나요?
  뒤 매수인이 소유자로 등기된 채 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 등기부취득시효로 소유권을 취득할 수 있습니다. 무단 이전을 알게 되면 바로 가처분과 소송을 진행해야 합니다.

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