등기·명의신탁

전세금을 양수인에게 다 줬는데 전세권 가압류가 있으면 말소 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전세계약을 합의해지한 뒤 전세권 없이 전세금반환채권만 따로 양도했다면 전세권은 소멸하고, 그 뒤 된 전세권 가압류 부기등기는 효력이 없습니다. 대법원은 이때 가압류권자가 등기상 이해관계 있는 제3자로서 전세권설정등기 말소에 승낙할 의무가 있다고 보았습니다. 지금은 합의해지일, 채권양도 승낙서의 확정일자, 가압류 부기등기 접수일을 날짜순으로 확인해 두십시오.

전세권자인 원래 임차인이 말소에 협조하는 이상, 가압류권자 한 사람 때문에 전세금을 두 번 줄 필요는 없습니다. 판결로 승낙을 대신 받으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 2월 A씨는 자기 상가 건물에 B사 명의로 전세금 2억원의 전세권을 설정해 줬습니다. 2025년 5월 B사가 경영난으로 합의해지를 요청했고, B사는 전세금반환채권을 밀린 임금 대신 직원들에게 양도했으며 A씨는 사서증서 인증을 받은 승낙서를 써 주고 직원들에게 2억원을 지급했습니다. 그런데 2025년 7월 B사의 거래처가 전세권에 가압류 부기등기를 하고 말소 승낙을 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세금반환채권만 따로 양도할 수 있나요?

원칙적으로는 전세권과 떼어 양도할 수 없지만, 전세계약이 합의해지됐거나 당사자 약정으로 전세권 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있으면 채권만 양도할 수 있습니다. 이 경우 양수인은 담보 없는 채권을 넘겨받고, 채권 처분에 따르지 않은 전세권은 소멸합니다.

전세권은 전세금 우선변제를 받는 담보물권의 성격도 있어 부종성과 수반성이 있습니다. 다만 수반성은 특별한 사정이 없을 때 피담보채권 처분에 담보물권 처분이 포함된다고 보는 것일 뿐이어서, 합의해지 뒤 채권만 넘기는 약정은 유효합니다.

채권 양도 뒤 된 전세권 가압류는 효력이 있나요?

없습니다. 대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결은 합의해지 뒤 전세권 처분이 따르지 않는 전세금반환채권만의 분리양도가 이루어져 전세권이 소멸했다면, 그 뒤 전세권에 관해 된 가압류 부기등기는 아무런 효력이 없다고 보았습니다.

다만 양수인이 이 양도를 가압류권자 같은 제3자에게 주장하려면 채무자인 전세권설정자의 승낙이나 통지가 확정일자 있는 증서로 이루어져야 합니다. 사서증서 인증처럼 확정일자를 갖춘 승낙서라면 이 요건을 충족합니다.

가압류권자가 승낙하지 않으면 어떻게 말소하나요?

가압류권자를 상대로 전세권설정등기 말소에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 내고, 승소 판결문을 붙여 말소등기를 신청합니다. 등기 말소를 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요하고, 말소하면 제3자 명의의 부기등기는 등기관이 직권으로 말소합니다.

대법원 97다33997 판결은 전세권자가 전세권설정자에게 말소의무를 지는 경우, 그 전세권을 가압류한 사람은 말소등기에 필요한 승낙을 할 실체법상 의무가 있다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 같은 구조로 이해관계인의 승낙을 요구합니다.

전세권 가압류 말소 대응 순서

• 날짜 대조 - 합의해지일, 채권양도 승낙서 확정일자, 가압류 부기등기 접수일을 비교합니다. 가압류가 뒤라면 효력이 없습니다.
• 양도 서류 확보 - 채권양도 계약서, 확정일자 있는 승낙서, 양수인에게 전세금을 지급한 내역을 모읍니다.
• 전세권자 협조 확인 - 원래 전세권자에게서 말소등기 서류를 받습니다. 이것으로 공동신청 요건을 갖춥니다.
• 승낙 요청 - 가압류권자에게 내용증명으로 승낙서 교부를 요청합니다. 거절 경위가 소송 자료가 됩니다.
• 승낙 청구 소송과 말소 - 승낙의 의사표시를 구하는 판결을 받아 첨부해 말소등기를 신청하면 가압류 부기등기도 직권 말소됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류가 합의해지나 채권양도보다 먼저 등기됐다면 결론이 달라지므로 등기부와 양도 서류의 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권 말소와 가압류 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권 없이 전세금 채권만 넘길 수 있나요?
  원칙적으로 전세권과 분리해 양도할 수 없지만, 전세계약이 합의해지됐거나 당사자 약정으로 전세권 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있으면 채권만 양도할 수 있습니다. 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결은 이 경우 양수인이 담보 없는 채권을 양수하고 전세권은 소멸한다고 보았습니다.
• 채권 양도 뒤 된 가압류는 왜 무효인가요?
  채권만의 분리양도로 전세금반환채권을 담보하던 전세권이 이미 소멸했기 때문입니다. 대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결은 소멸한 전세권에 관해 가압류 부기등기가 되었더라도 아무런 효력이 없다고 보았습니다. 없는 권리를 가압류한 셈입니다.
• 양도 승낙서에 확정일자가 꼭 필요한가요?
  채무자인 건물주에게는 확정일자 없이도 대항할 수 있지만, 가압류권자 같은 제3자에게 양도를 주장하려면 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어져야 합니다. 사서증서 인증, 공증, 내용증명 우편이 확정일자 있는 증서에 해당합니다.
• 가압류권자가 승낙하지 않으면 말소가 안 되나요?
  등기 말소에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요합니다. 승낙을 받지 못하면 가압류권자를 상대로 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 내고, 승소 판결문을 첨부해 말소등기를 신청합니다. 판결이 승낙서를 대신합니다.
• 전세권을 말소하면 가압류 등기는 어떻게 되나요?
  전세권설정등기를 말소할 때 등기상 이해관계 있는 제3자 명의의 등기, 즉 전세권에 붙은 가압류 부기등기는 등기관이 직권으로 말소합니다. 건물주가 가압류 등기의 말소를 따로 신청할 필요는 없습니다.
• 가압류가 양도보다 먼저 됐다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 가압류가 먼저 효력을 가진 상태에서 채권을 양도하거나 전세금을 양수인에게 주면 가압류권자에게 대항하지 못해 이중 지급 위험이 생깁니다. 이 경우 전세금을 공탁하는 방법 등을 검토해야 하므로 날짜 확인이 먼저입니다.

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