등기·명의신탁

무효 등기인 줄 모르고 받은 월세를 진짜 소유자에게 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 선의의 점유자로 있는 동안 받은 월세 같은 과실은 법률상 원인이 없었더라도 진짜 소유자에게 부당이득으로 돌려주지 않아도 됩니다. 민법 제201조 제1항은 선의의 점유자에게 과실취득권을 주고, 판례는 이 권리가 점유권 자체의 효력이라 부당이득 반환 의무가 없다고 봅니다. 지금은 소장이나 내용증명을 받은 날짜부터 확인하십시오.

그동안 받은 월세나 수확물을 전부 돌려줄 각오부터 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게서 상가 건물을 사서 등기를 마치고, 1층을 월세 200만원에 세를 주어 차임을 받아 왔습니다. 2026년 C씨가 「B씨 명의 등기는 위조된 것」이라며 A씨를 상대로 등기말소와 건물 인도 소송을 냈고, 그동안 받은 월세 전부를 부당이득으로 돌려달라고 청구했습니다. A씨는 위조 사실을 전혀 몰랐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

선의의 점유자가 받은 월세도 부당이득으로 돌려줘야 하나요?

아니요, 선의의 점유자로 있는 동안 받은 과실은 돌려주지 않아도 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제201조 제1항은 선의의 점유자가 점유물의 과실을 취득한다고 정합니다. 월세 같은 법정과실과 농작물 같은 천연과실이 모두 여기에 들어갑니다.

물건의 용법에 따라 수취하는 산출물은 천연과실, 물건의 사용 대가로 받는 금전 기타 물건은 법정과실입니다. 점유자가 직접 건물을 써서 얻은 사용이익도 판례는 과실에 준해 봅니다. 세를 주지 않고 직접 가게를 운영했더라도 선의라면 사용료를 물지 않는다는 뜻입니다.

대법원 1976. 7. 27. 선고 76다661 판결은 이 과실취득권이 본권의 존부와 관계없이 점유권의 효력 자체로 인정되는 권리이므로, 선의의 점유자로 남아 있는 동안에는 과실 수취가 법률상 원인 없이 이루어져 타인에게 손해를 입혔더라도 그 이득을 반환할 의무가 없다고 보았습니다. 부당이득 규정보다 이 조항이 먼저 적용된다는 뜻입니다.

선의의 점유자는 언제 악의의 점유자로 바뀌나요?

본권에 관한 소송에서 지면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 판결이 확정된 날이 아니라 소장이 제기된 날로 거슬러 올라가므로, 소송 기간 동안 받은 월세는 돌려주어야 할 수 있습니다.

소송 전이라도 진짜 소유자의 권리를 알게 된 때부터는 악의의 점유자가 됩니다. 점유자는 선의로 점유한 것으로 추정되므로, 그 전에 알았다는 사실은 반환을 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.

악의의 점유자가 되면 무엇을 물어내야 하나요?

악의의 점유자는 받은 과실을 반환해야 하고, 이미 써 버렸거나 잘못으로 훼손·수취하지 못한 과실은 그 대가를 보상해야 합니다. 폭력이나 은비(숨기는 방법)로 점유한 사람도 같은 책임을 집니다.

부당이득 규정에서도 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 합니다. 그래서 악의로 바뀐 날이 하루만 달라져도 반환 금액과 이자가 달라집니다.

과실 반환 청구를 받았을 때 대응 순서

• 취득 경위 자료 정리 - 매매계약서, 등기부, 대금 지급 내역을 모읍니다. 선의였다는 사정을 보여 줍니다.
• 악의 전환일 확인 - 소장 접수일, 내용증명 도달일, 권리를 처음 안 날을 확인합니다. 반환 범위가 이 날짜로 나뉩니다.
• 과실 목록 작성 - 기간별로 받은 월세와 수확물을 정리합니다. 선의 기간분과 악의 기간분을 나누어 계산합니다.
• 반환 범위 다툼 - 선의 기간분은 제201조 제1항으로 반환을 거부합니다. 악의 기간분은 금액과 이자 계산을 검토합니다.
• 매도인에게 구상 준비 - 무효 등기로 부동산을 판 사람에게 매매대금 반환과 손해배상을 청구할 준비를 합니다. 소유권을 잃는 손해를 메우는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 당시 가격이 시세보다 크게 낮았거나 매도인의 권리를 의심할 사정이 있었다면 선의 여부 자체가 다투어지므로 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 분쟁과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 과실에는 어떤 것이 들어가나요?
  물건의 용법에 따라 수취하는 산출물인 천연과실과, 물건의 사용 대가로 받는 금전 기타 물건인 법정과실이 모두 들어갑니다. 농작물·과일은 천연과실, 월세·지료는 법정과실입니다. 민법 제201조 제1항은 두 가지를 구분하지 않고 선의의 점유자가 취득한다고 정합니다.
• 선의의 점유자에게 부당이득 규정은 적용되지 않나요?
  선의로 있는 동안 받은 과실에는 적용되지 않습니다. 대법원 1976. 7. 27. 선고 76다661 판결은 과실취득권이 점유권 자체의 효력으로 인정되는 권리여서, 선의의 점유자로 남아 있는 한 법률상 원인 없는 과실 수취로 손해를 입혔더라도 이득을 반환할 의무가 없다고 보았습니다.
• 선의라는 것은 누가 증명하나요?
  점유자는 선의로 점유한 것으로 추정되므로 반환을 청구하는 쪽이 악의를 증명해야 합니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정합니다. 다만 과실취득에서 선의는 과실수취권이 있다고 믿은 것이어서, 믿을 만한 근거 자료를 함께 준비하는 편이 안전합니다.
• 소송에서 지면 언제부터 악의가 되나요?
  본권에 관한 소에서 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 민법 제197조 제2항의 규정입니다. 판결 확정일이 아니라 소 제기일로 거슬러 올라가므로, 소송 중 받은 월세는 반환 대상이 될 수 있습니다. 소송 중 받은 차임은 따로 보관해 두는 편이 좋습니다.
• 악의의 점유자는 무엇을 돌려줘야 하나요?
  수취한 과실을 반환하고, 소비했거나 과실로 훼손 또는 수취하지 못한 과실은 대가를 보상해야 합니다. 민법 제201조 제2항의 내용이고, 같은 조 제3항은 폭력이나 은비로 점유한 사람에게도 이를 준용합니다. 부당이득으로 청구되면 악의의 수익자로서 이자까지 붙습니다.
• 무효 등기로 판 매도인에게는 무엇을 청구하나요?
  매매계약을 해제하고 매매대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 권리를 취득해 이전할 수 없는 때에 해당하므로 민법 제570조의 담보책임을 물을 수 있고, 매수인이 계약 당시 그 사정을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매도인 재산에 대한 가압류도 함께 검토합니다.

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