공인중개사

공인중개사 자격 없는 사람에게 수수료 주고 집을 샀는데 그 사람도 확인 책임이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공인중개사 자격이 없어도 수수료를 받고 중개를 맡았다면 매도인이 진짜 소유자인지 조사·확인할 의무가 있고, 이를 게을리해 손해가 나면 배상해야 합니다. 이 의무는 공인중개사법 이전에 중개를 위임받은 사람이 지는 선량한 관리자의 주의의무에서 나오기 때문입니다. 지금은 그 사람에게 준 수수료 내역과 계약 당시 소유자 확인을 어떻게 했는지부터 정리해 두십시오.

자격이 없는 사람이니 책임도 물을 수 없다고 단념할 필요는 없습니다. 수수료를 받고 중개를 맡은 이상 확인 의무는 자격증과 관계없이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 지인이 소개한 B씨를 통해 빌라를 2억8천만원에 사면서 수수료로 200만원을 줬습니다. B씨는 공인중개사 자격이 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 수수료를 받고 거래를 연결해 온 사람이었습니다. 매도인을 자칭한 사람은 소유자의 신분증 사본만 가지고 있었는데, B씨는 소유자에게 따로 확인하지 않았고, 결국 A씨는 소유권을 취득하지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자격 없는 중개인도 소유권을 확인할 의무가 있나요?

있습니다. 부동산 중개를 맡는 관계는 위임과 같아서, 중개를 맡은 사람은 위임의 취지에 따라 선량한 관리자의 주의로 사무를 처리해야 합니다. 매도인을 평소 알지 못한다면 주민등록증 확인만으로는 부족하고, 등기권리증 등 이전등기 서류를 확인하고 소유자의 주거지나 근무지에 연락하는 방법으로 소유권 유무를 조사해야 합니다.

원래 사례가 인용한 서울남부지방법원 2013. 6. 18. 선고 2012가합9912 판결은 이 법리가 수수료를 받고 중개하는 사람 모두에게 적용되고 공인중개사 자격 여부와는 상관없다고 보았습니다. 의무를 게을리해 매수인이 손해를 입었다면 채무불이행이나 불법행위로 배상 책임을 집니다.

무자격 중개인에게 준 수수료는 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 여지가 있습니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 공인중개사 자격 없이 개설등록도 하지 않고 중개업을 하면서 맺은 중개수수료 약정은 강행법규 위반으로 무효라고 보았습니다. 약정이 무효이므로 이미 준 수수료는 부당이득 반환을 청구할 수 있고, 아직 주지 않았다면 지급을 거절할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 중개업을 하려는 사람은 등록관청에 중개사무소 개설등록을 하도록 정하고, 공인중개사가 아닌 사람은 개설등록을 신청할 수 없습니다. 판례가 다룬 구 부동산중개업법의 등록 규정이 현행 공인중개사법 제9조로 이어져 결론은 같습니다.

무자격 중개인이면 공제 보상을 받을 수 없나요?

받기 어렵습니다. 손해배상책임을 보장하는 보증보험·공제·공탁 의무는 개설등록을 한 개업공인중개사에게 지워진 것이어서, 등록하지 않은 사람의 중개사고는 공제 대상이 아닙니다. 결국 중개인 개인 재산에서 받아내야 하므로, 소송 전에 가압류로 재산을 묶어 두는 편이 안전합니다.

무등록 중개업은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 해당하는 범죄입니다. 형사 고소를 하면 수사 과정에서 중개 경위와 수수료 흐름이 드러나 민사 청구에 쓸 자료를 얻을 수 있습니다.

매수인 과실로 배상액이 줄어들 수 있나요?

줄어들 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개를 맡겼더라도 거래당사자 본인의 확인 책임이 사라지지 않으므로, 매수인이 등기권리증·위임장·인감증명서 확인을 소홀히 했다면 과실상계를 해야 한다고 보았습니다. 자격이 없는 사람에게 중개를 맡긴 사정 자체도 과실 판단에서 고려될 수 있습니다.

무자격 중개인 손해배상 대응 순서

• 등록 여부 확인 - 중개인이 개설등록을 한 개업공인중개사인지 등록관청에서 확인합니다. 등록자라면 공제 청구가 열립니다.
• 확인 과정 재구성 - 계약 당시 등기권리증을 봤는지, 소유자와 연락했는지 문자와 기억을 정리합니다. 조사 의무 위반을 증명하는 자료가 됩니다.
• 가압류 신청 - 중개인 명의 부동산이나 예금을 가압류합니다. 공제가 없으니 회수는 중개인 개인 재산에 달려 있습니다.
• 손해배상·수수료 반환 청구 - 손해배상과 함께 무효인 수수료 약정에 따른 부당이득 반환을 청구합니다. 두 청구를 한 소송에서 함께 합니다.
• 형사 고소 검토 - 무등록 중개업과 사기 여부를 고소합니다. 수사 기록은 민사 증거로도 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개인이 등록된 중개사무소의 이름을 빌려 썼거나 소속 보조원이었다면 그 중개사무소의 책임과 공제 청구를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래사고의 손해배상 소송과 가압류, 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무자격 중개인은 어떤 법적 근거로 책임을 지나요?
  민법상 위임과 불법행위 규정이 근거입니다. 수수료를 받고 중개를 맡은 사람은 민법 제681조에 따라 선량한 관리자의 주의로 사무를 처리해야 하고, 이를 어겨 손해를 입히면 채무불이행이나 민법 제750조의 불법행위로 배상 책임을 집니다. 공인중개사법의 손해배상 규정은 개업공인중개사에게 적용됩니다.
• 무자격 중개인과 한 수수료 약정은 왜 무효인가요?
  등록 없이 중개업을 하지 못하게 한 규정이 강행법규이기 때문입니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 무등록 중개업자가 경제적 이익을 얻는 것을 막아야 거래질서를 지킬 수 있다고 보아 수수료 지급 약정을 무효로 보았습니다. 이미 지급한 수수료는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
• 무등록 중개업은 어떤 처벌을 받나요?
  공인중개사법 제48조 제1호는 제9조에 따른 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 반복해서 수수료를 받고 거래를 연결했다면 중개업에 해당할 수 있습니다. 중개를 의뢰한 매수인이나 매도인은 이 조항으로 처벌되지 않습니다.
• 무자격 중개인 사고도 공제로 보상되나요?
  원칙적으로 보상되지 않습니다. 공인중개사법 제30조 제3항의 보증보험·공제·공탁 의무는 개설등록을 한 개업공인중개사에게 있어서, 등록하지 않은 사람의 중개사고는 공제 대상이 아닙니다. 다만 등록된 중개사무소의 보조원으로 일했다면 그 사무소의 공제로 청구할 여지가 있습니다.
• 소유자 확인은 어느 정도까지 해야 충분한가요?
  매도인을 평소 알지 못한다면 신분증 확인만으로는 부족합니다. 등기권리증 등 이전등기에 필요한 서류를 확인하고, 소유자의 주거지나 근무지에 연락하거나 찾아가 확인하는 정도가 요구됩니다. 대리인과 거래한다면 위임장과 인감증명서, 소유자 본인의 의사까지 확인해야 합니다.
• 무자격 중개인을 소개한 지인에게도 책임을 물을 수 있나요?
  단순히 소개만 했다면 책임을 묻기 어렵습니다. 소개한 사람이 수수료를 나눠 받았거나 중개 과정에 직접 관여해 매도인의 권한을 보증하는 말을 했다면 공동불법행위 책임을 검토할 수 있습니다. 소개 경위와 수수료 흐름을 확인해야 판단할 수 있습니다.

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