공인중개사
공인중개사 자격 없는 사람이 임야 매매를 소개했는데 수수료를 줘야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 공인중개사 자격 없이 중개사무소 개설등록도 하지 않고 중개를 업으로 한 사람과 맺은 수수료 약정은 무효여서 줄 의무가 없습니다. 대법원은 중개사무소 개설등록 규정을 이런 수수료 약정의 효력을 제한하는 강행법규로 보고, 이미 준 수수료는 부당이득으로 돌려받을 수 있다고 봅니다. 지금은 상대방이 공인중개사인지, 중개사무소 등록이 되어 있는지부터 확인해 두십시오.
수수료를 요구받았다면 상대방의 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록번호를 물어보십시오. 국가공간정보포털의 부동산중개업 조회에서 등록 여부를 바로 확인할 수 있습니다.
수수료 약정서를 썼다는 이유만으로 무등록 중개인에게 약정 금액을 지급할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 11월 동네에서 부동산 소개를 해 온 B씨의 소개로 자기 임야를 4억원에 팔았고, 계약 전에 B씨와 수수료 1,000만원을 주기로 약정했습니다. 잔금이 끝나자 B씨는 약정서를 내밀며 1,000만원을 요구했는데, 알고 보니 B씨는 공인중개사 자격이 없었고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 여러 해 동안 토지 거래를 소개해 온 사람이었습니다. B씨가 중개를 업으로 해 왔다면 이 수수료 약정은 무효이므로 A씨는 지급을 거절할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
무자격·무등록 중개인과 맺은 수수료 약정은 왜 무효인가요?
개설등록 규정이 수수료 약정의 효력까지 막는 강행법규이기 때문입니다. 중개업을 하려면 중개사무소 개설등록을 해야 하고, 공인중개사나 법인이 아니면 등록을 신청할 수 없습니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 무자격자가 등록 없이 중개업을 하면서 맺은 수수료 약정에 따른 경제적 이익이 그에게 돌아가지 않게 해야 한다며, 이 규정들을 강행법규로 보고 수수료 약정을 무효로 판단했습니다.
| 중개한 사람 | 수수료 약정 효력 |
|---|---|
| 등록한 개업공인중개사 | 법정 한도 안에서 유효 |
| 무자격·무등록으로 중개를 업으로 한 자 | 전부 무효 |
| 컨설팅 명목이나 실질은 중개인 무등록자 | 전부 무효 |
| 우연히 한 번 소개한 지인 | 사정에 따라 판단 |
- 등록한 개업공인중개사
- 수수료 약정 효력: 법정 한도 안에서 유효
- 무자격·무등록으로 중개를 업으로 한 자
- 수수료 약정 효력: 전부 무효
- 컨설팅 명목이나 실질은 중개인 무등록자
- 수수료 약정 효력: 전부 무효
- 우연히 한 번 소개한 지인
- 수수료 약정 효력: 사정에 따라 판단
출처 - 공인중개사법 제9조, 제32조 제4항, 대법원 2008다75119 판결
대법원 2024. 12. 26. 선고 2024다280898, 280904 판결도 같은 법리를 다시 확인했습니다. 이 판결은 부동산 컨설팅이나 용역이라는 이름을 붙였더라도 실질이 부동산 중개라면 중개행위로 보고, 무등록자가 받기로 한 용역비 약정도 무효라고 판단했습니다.
이미 준 수수료는 돌려받을 수 있나요?
돌려받을 수 있습니다. 약정이 무효이면 무등록 중개인이 받은 수수료는 법률상 원인 없이 얻은 이익이 되므로, 준 사람은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 반환 청구에는 송금 내역과 수수료 약정서가 기본 자료가 됩니다.
현금으로 줬다면 영수증이나 수수료를 줬다는 문자를 모아 두어야 합니다. 받은 사람이 반환을 거절하면 부당이득 반환 소송을 검토합니다.
무등록 중개인은 처벌도 받나요?
받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 수수료 반환을 요구하면서 고발을 함께 검토할 수 있습니다.
지인이 한 번 소개해 준 경우도 무효인가요?
경우에 따라 다릅니다. 무효가 되는 것은 중개를 「업」으로 한 경우입니다. 여러 거래를 계속 소개해 왔거나 소개를 생계 수단으로 삼았다면 업으로 볼 수 있지만, 친척이나 지인이 우연한 기회에 한 번 거래를 연결해 준 것이라면 판단이 달라질 수 있습니다. 이때는 소개한 횟수, 광고 여부, 수수료를 받은 전력을 따져야 합니다.
무등록 중개 수수료 대응 순서
- 등록 여부 확인 - 상대방의 자격증과 중개사무소 등록번호를 확인합니다. 등록이 없다면 약정 무효를 주장할 수 있습니다.
- 업으로 했는지 정리 - 상대방이 다른 거래도 소개해 왔는지, 광고나 명함이 있는지 모읍니다. 업으로 한 사실이 무효 판단의 전제입니다.
- 지급 거절 의사 전달 - 수수료 약정이 무효라는 뜻을 서면으로 전달합니다. 이미 줬다면 반환을 요구합니다.
- 반환 청구 - 상대방이 돌려주지 않으면 부당이득 반환 소송을 냅니다. 송금 내역과 약정서가 증거입니다.
- 고발 검토 - 무등록 중개업은 형사처벌 대상이므로 수사기관 고발을 검토합니다. 고발은 반환 협의와 별도로 진행됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 상대방이 개발 인허가나 측량 같은 별도 용역을 실제로 수행했다면 용역 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개수수료 약정금과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.
- 1
등록 여부 확인
자격증·등록번호 확인
- 2
업으로 했는지 정리
반복 소개·광고 자료 수집
- 3
지급 거절 통지
약정 무효 의사 서면 전달
- 4
반환 청구
이미 준 돈은 부당이득 반환
- 5
고발 검토
무등록 중개업 형사처벌
실무상 착안점
무등록 중개인과 거래한 매도인들은 계약이 성사됐으니 약속한 돈은 줘야 한다고 생각합니다. 실제로는 판례가 무등록 중개업자의 수수료 약정 자체를 무효로 보고 있어, 법정 한도 안의 금액조차 청구할 수 없는 경우가 많습니다. 반대로 컨설팅비라는 이름으로 약정서를 새로 쓰자는 제안에 응하면 다툼이 복잡해집니다.
다툼은 상대방이 중개를 업으로 했는지에서 갈립니다. 상대방의 명함, 인터넷 광고, 다른 거래를 소개한 이야기, 수수료를 요구한 문자와 날짜를 남겨 두어야 합니다. 한 번 우연히 소개한 것이라는 반론을 막으려면 반복성을 보여 주는 자료가 필요합니다.
이 기록은 약정금 청구 소송에서 방어 자료가 되고, 이미 지급한 경우 부당이득 반환 청구의 근거가 됩니다. 무등록 중개업 고발 자료로도 그대로 쓰일 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 중개수수료 약정의 효력을 다투는 민사 분쟁을 수행해 왔으며, 상대방의 등록 여부와 중개를 업으로 한 사정을 먼저 확인한 뒤 지급 거절 또는 반환 청구로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
수수료 약정서·송금 내역·상대방 명함이나 광고·주고받은 문자를 준비해 주시면, 상대방의 중개업 해당 여부·수수료 약정의 효력·이미 준 수수료의 반환 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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