주택 임대차

묵시적 갱신이 두 번 된 집 세입자가 한 달 뒤 나간다며 보증금을 달라면 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 뒤 세입자가 해지를 통지하면 해지 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생기므로 한 달 뒤 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의2가 민법 제635조의 1개월 규정보다 먼저 적용됩니다. 지금은 세입자의 해지 통지를 받은 날짜를 문자나 우편 기록으로 확인해 두십시오.

묵시적 갱신이 몇 번 반복됐는지와 상관없이 기준은 같으므로, 처음 계약서를 다시 써야 하거나 갱신 횟수를 따로 따질 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

집주인 J씨는 2021년 3월 아파트를 보증금 2억5천만원에 2년 계약으로 세를 줬고, 이후 양쪽 모두 아무 말 없이 두 차례 계약이 이어졌습니다. 2026년 8월 세입자가 갑자기 「기간 약정이 없는 셈이니 민법에 따라 한 달 뒤 나가겠다」며 9월 말까지 보증금을 달라고 통보했습니다. J씨는 한 달 만에 보증금을 돌려줘야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

묵시적 갱신이 여러 번 되면 어떤 법이 적용되나요?

주택임대차라면 몇 번째 갱신이든 주택임대차보호법의 묵시적 갱신 규정이 적용됩니다. 임대인이 기간 만료 전 6개월부터 2개월 사이에 갱신거절 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이미 한 번 묵시적으로 갱신된 계약이 다시 만료될 때도 같은 규정이 적용되고, 민법상 묵시의 갱신 규정으로 바뀌지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차인의 통지 기한을 만료 2개월 전으로 정합니다. 원안 당시에는 1개월 전이었는데, 2020. 12. 10. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터는 2개월 기준이 적용됩니다.

세입자가 1개월 뒤 해지된다고 주장하면 맞나요?

맞지 않습니다. 민법은 기간 약정 없는 임대차에서 임차인이 해지를 통고하면 1개월 뒤 효력이 생긴다고 정하지만, 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서는 특별 규정이 먼저 적용됩니다. 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

민법 제635조 제2항 제1호의 1개월 규정은 민법상 묵시의 갱신이 된 임대차, 예를 들어 주택임대차보호법이 적용되지 않는 건물 임대차에 쓰입니다. 주택 세입자가 이 조항을 근거로 한 달을 주장하는 것은 잘못 짚은 것입니다.

집주인도 언제든 해지할 수 있나요?

집주인은 중간에 해지할 수 없습니다. 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 언제든 해지할 수 있는 권리는 임차인에게만 있습니다. 집주인은 갱신된 2년이 끝날 때 다시 갱신거절 통지 기간을 지켜야 계약을 끝낼 수 있습니다.

3개월 동안 월세와 관리비는 누가 내나요?

세입자가 냅니다. 해지 효력이 생기기 전까지는 임대차가 계속되므로 세입자는 3개월이 지날 때까지 차임을 부담합니다. 세입자가 그 전에 이사를 나가더라도 차임 의무는 해지 효력일까지 남고, 집주인은 보증금에서 밀린 차임을 공제할 수 있습니다.

해지 효력이 생긴 뒤에도 보증금을 돌려주지 않으면 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 집주인은 반환일에 맞춰 보증금을 준비해야 지연손해금 다툼을 피할 수 있습니다.

묵시적 갱신 해지 통고 대응 순서

• 도달일 확인 - 세입자의 해지 통지 문자나 내용증명을 받은 날을 확인합니다. 3개월 계산의 출발점입니다.
• 효력일 계산 - 도달일부터 3개월이 지난 날을 해지 효력일로 잡습니다. 보증금 반환일이 됩니다.
• 반환 예정일 통지 - 세입자에게 효력일과 반환 예정일을 문자로 알립니다. 1개월 주장을 정리하는 기록이 됩니다.
• 정산 준비 - 효력일까지의 월세, 관리비, 원상복구 비용을 정리합니다. 보증금에서 공제할 항목입니다.
• 새 세입자 협의 - 세입자가 새 세입자를 구해 오면 날짜를 앞당기는 합의를 할 수 있습니다. 합의 내용은 문서로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약이거나 계약서에 중도 해지 특약이 있으면 계약서와 통지 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 해지와 보증금 반환 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신이 세 번째여도 2년씩 연장되나요?
  연장됩니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 보고, 갱신된 계약이 다시 만료될 때도 같은 규정이 적용됩니다. 몇 번째 갱신인지는 결론에 영향이 없고, 갱신될 때마다 만료일만 2년씩 뒤로 옮겨 계산합니다.
• 세입자 해지 통지는 언제부터 3개월인가요?
  집주인이 통지를 받은 날부터입니다. 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 생깁니다. 문자라면 수신한 날, 내용증명이라면 도달한 날을 기준으로 계산하고, 보낸 날은 기준이 아닙니다.
• 민법상 1개월 해지 통고는 언제 적용되나요?
  민법상 묵시의 갱신이 된 임대차에 적용됩니다. 기간 약정 없는 임대차에서 임차인이 해지를 통고하면 1개월 뒤 효력이 생기는데, 주택임대차보호법이 적용되지 않는 건물 임대차가 주로 해당합니다. 주택임대차에는 제6조의2가 먼저 적용됩니다.
• 만료 2개월 전 통지 기준은 언제부터 적용되나요?
  2020. 12. 10. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터입니다. 그 전 계약은 1개월 전 통지 기준이었지만, 그 뒤 한 번이라도 갱신됐다면 지금은 2개월 기준이 적용됩니다.
• 해지 효력일 전에 이사 나가면 월세는 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 해지 효력이 생기기 전까지는 임대차가 계속되므로 세입자는 효력일까지 월세를 부담합니다. 집주인은 효력일까지의 월세와 관리비를 보증금에서 공제할 수 있으니 정산표를 미리 만들어 두십시오.
• 집주인이 효력일에 보증금을 못 주면 어떻게 되나요?
  임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다. 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 세입자는 집을 비우지 않고 보증금을 기다리거나 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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