주택 임대차

임대기간을 세입자가 집을 살 때까지로 정했으면 집주인은 언제 해지하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

주택이라면 집주인이 언제든 해지할 수는 없고, 이 계약은 기간을 정하지 않은 임대차로서 2년으로 봅니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항이 기간 없는 주택 임대차를 2년으로 보고 제10조가 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하므로, 민법 제635조의 6개월 해지통고는 주택에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 지금은 계약 시작일로부터 2년이 언제 끝나는지와 갱신거절 통지 기간이 남았는지부터 계산해 보십시오.

세입자가 끝내 집을 사지 못하더라도 계약이 영원히 이어지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 3월 자기 소유 단독주택 1층을 보증금 8,000만원에 임대하면서 계약서 기간란에 「임차인이 자기 집을 마련할 때까지」라고 적었습니다. 2025년 말 D씨의 아들이 결혼해 그 집에 들어가 살기로 하자, D씨는 세입자에게 6개월 뒤 비워 달라고 통보했습니다. 세입자는 아직 집을 사지 못했고 계약기간이 남아 있다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 집을 살 때까지라는 기간은 유효한가요?

그 문구는 기간을 정한 것으로 보기 어렵습니다. 세입자가 언제 집을 살지는 매우 불확실하므로, 법원은 이런 약정을 기간의 정함이 없는 임대차로 봅니다. 원안이 인용한 하급심 판결도 같은 판단이었습니다.

민법만 보면 기간의 약정이 없는 임대차는 당사자가 언제든 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고하면 6월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 원안은 이 규정에 따라 해지통고 후 6개월이면 계약이 끝난다고 답했습니다.

주택이면 집주인이 6개월 전에 통고해서 끝낼 수 있나요?

주택 임대차라면 그렇게 끝낼 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 기간을 정하지 않은 임대차를 2년으로 보고, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 주거용 건물이라면 계약 시작일부터 2년 동안은 임대인이 해지통고로 계약을 끝낼 수 없습니다.

2년이 끝날 때도 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지해야 합니다. 이 기간에 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간은 2년입니다. 임차인은 같은 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

위 사례는 2024년에 맺은 계약이라 갱신거절 통지 기간과 계약갱신요구권 모두 현행 조문이 그대로 적용됩니다. 계약서에 「집을 살 때까지」라고 적었다는 이유만으로 임대인이 이 기간 계산에서 벗어나지는 못합니다. 세입자가 실제로 집을 사서 먼저 나가겠다고 하면 그때는 합의로 계약을 끝내면 됩니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

임대인이나 그 직계존속·직계비속이 그 집에 실제 거주하려는 경우처럼 법에 정한 사유가 있으면 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하고, 갱신되면 존속기간은 2년입니다. 그 밖에 2기의 차임액에 이르는 연체, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손도 거절 사유입니다.

기간 없는 임대차 해지 대응 순서

• 건물 용도 확인 - 임차 부분이 주거용인지 건축물대장과 실제 사용으로 확인합니다. 주택이면 주택임대차보호법이 먼저 적용됩니다.
• 2년 만료일 계산 - 계약 시작일(인도일)부터 2년이 되는 날을 계산합니다. 이 날짜가 갱신거절 통지 기간의 기준입니다.
• 갱신거절 통지 - 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 내용증명으로 갱신거절을 통지합니다. 기간을 놓치면 2년 더 갱신된 것으로 봅니다.
• 거절 사유 검토 - 임차인이 갱신을 요구하면 실거주 등 거절 사유가 있는지 봅니다. 사유 없이 거절하면 효력이 없습니다.
• 명도 절차 - 계약이 끝났는데 임차인이 집을 비우지 않으면 보증금 반환과 상환으로 명도소송을 냅니다. 판결 뒤 인도 집행을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차 부분이 상가나 창고처럼 주거용이 아니거나 계약이 2년을 넘겨 여러 번 갱신된 경우에는 계약서와 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기간을 안 정한 주택 임대차는 몇 년인가요?
  2년으로 봅니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어, 세입자가 먼저 나가는 것은 가능합니다.
• 민법 635조 해지통고는 언제 쓰나요?
  주택임대차보호법이 적용되지 않는 임대차에 씁니다. 창고, 주거용이 아닌 사무실처럼 다른 특별법도 적용되지 않는 건물 임대차에서 기간 약정이 없으면 당사자는 언제든 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고하면 6월, 임차인이 통고하면 1월이 지나야 효력이 생깁니다.
• 2년이 지나면 바로 나가라고 할 수 있나요?
  만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지했어야 합니다. 이 기간에 통지하지 않으면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년입니다. 통지했더라도 임차인이 갱신을 요구하면 거절 사유가 있어야 합니다.
• 자녀가 들어가 살 예정이면 거절할 수 있나요?
  거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 다만 거절한 뒤 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상해야 합니다.
• 묵시적 갱신 뒤에는 세입자가 언제든 나가나요?
  나갈 수 있습니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 반면 임대인은 갱신된 2년 동안 해지할 수 없습니다.
• 계약서에 적은 문구가 무효가 되나요?
  문구 자체가 무효가 되는 것은 아니지만, 임차인에게 불리하게 쓰이는 범위에서는 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조가 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 정하므로, 이 문구를 근거로 2년 전에 해지할 수는 없습니다. 임차인이 스스로 나가려는 것은 막지 않습니다.

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