주택 임대차

묵시적 갱신 뒤 1년 만에 집주인이 나가 달라고 하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 주택임대차가 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년이므로 집주인은 그 2년이 끝나기 전에 기간 만료를 이유로 나가라고 할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항이 묵시적 갱신 때 존속기간을 2년으로 보고, 도중 해지권은 제6조의2에 따라 임차인에게만 줍니다. 지금은 직전 만료일을 계약서로 확인해 갱신된 2년이 언제 끝나는지 계산해 두십시오.

집주인이 이사비를 줄 테니 나가 달라고 해도 응할 의무는 없으므로, 합의가 조건에 맞지 않으면 서둘러 짐을 싸지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023년 7월 아파트를 보증금 2억8천만원에 2년 계약으로 빌렸고, 2025년 7월 만료 때 집주인과 아무 말 없이 계약이 이어졌습니다. 2026년 8월 집주인이 아들이 결혼해 들어와 살아야 한다며 석 달 안에 나가 달라고 했습니다. Q씨는 묵시적으로 갱신된 계약이 언제까지인지, 지금 나가야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

묵시적으로 갱신된 계약의 기간은 얼마인가요?

2년입니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 계약은 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 2년입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 기준입니다.

따라서 갱신된 날부터 2년이 지나기 전에는 집주인이 기간 만료를 주장할 수 없습니다. 「기간을 정하지 않은 계약이 됐으니 언제든 나가라고 할 수 있다」는 주장은 주택임대차에는 맞지 않습니다. 그런 주장은 주택임대차보호법이 적용되지 않는 임대차에서 민법상 묵시의 갱신이 된 경우에나 나올 수 있는 이야기입니다.

집주인도 중간에 해지할 수 있나요?

할 수 없습니다. 묵시적 갱신 뒤 언제든 해지를 통지할 수 있는 권리는 임차인에게만 있습니다. 집주인은 갱신된 2년이 끝날 때 다시 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 통지를 해야 계약을 끝낼 수 있습니다.

집주인이 「계약서에 1년마다 나가기로 했다」는 식의 특약을 들더라도, 주택임대차보호법에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 임차인이 2년 미만 기간을 주장하는 것은 가능하지만 집주인이 먼저 그 짧은 기간을 내세울 수는 없습니다.

집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면요?

갱신된 2년 도중에는 그 이유로도 내보낼 수 없습니다. 임대인의 실거주는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때 거절할 수 있는 사유 중 하나일 뿐, 이미 진행 중인 묵시적 갱신 기간을 끝내는 해지 사유는 아닙니다. 실거주를 이유로 계약을 끝내려면 갱신된 2년 만료 전 통지 기간에 갱신거절을 해야 합니다.

2년이 끝나면 갱신요구권을 쓸 수 있나요?

아직 쓴 적이 없다면 쓸 수 있습니다. 계약갱신요구권은 임차인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 행사되고 1회에 한해 쓸 수 있으며, 갱신되면 다시 2년이 보장됩니다. 묵시적 갱신은 임차인이 갱신을 요구한 것이 아니므로, 갱신된 2년이 끝날 때 갱신요구권을 행사하는 방안을 검토할 수 있습니다.

묵시적 갱신 중 퇴거 요구 대응 순서

• 만료일 계산 - 직전 만료일에 2년을 더해 갱신된 만료일을 계산합니다. 집주인에게 답할 기준입니다.
• 거주 의사 회신 - 만료일까지 거주하겠다는 뜻을 문자로 보냅니다. 갱신 사실을 기록으로 남깁니다.
• 합의 조건 검토 - 집주인이 이사비나 보증금 조기 반환을 제안하면 금액과 날짜를 문서로 받습니다.
• 갱신요구권 계획 - 갱신된 2년 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 쓸지 정합니다.
• 보증금 반환 준비 - 나가기로 합의하면 반환일과 인도일을 맞추고, 반환이 늦어지면 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 만료 때 새 계약서를 썼거나 보증금을 올려 다시 계약했다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 갱신·명도와 보증금 반환 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신이면 기간 없는 계약이 되나요?
  주택임대차에서는 아닙니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 봅니다. 기간 없는 계약처럼 집주인이 언제든 해지할 수 있게 되는 것은 아니고, 갱신된 날부터 2년이 보장됩니다.
• 집주인이 석 달 뒤 나가라고 통보하면 효력이 있나요?
  효력이 없습니다. 묵시적 갱신 뒤 도중 해지권은 임차인에게만 있어 집주인의 해지 통보로는 계약이 끝나지 않습니다. 갱신된 2년이 끝날 때 통지 기간을 지킨 갱신거절이 있어야 합니다.
• 갱신된 2년이 끝날 때 집주인은 언제까지 알려야 하나요?
  만료 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다. 이 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 다시 묵시적으로 갱신됩니다. 2개월 전을 넘긴 통지로는 계약을 끝낼 수 없고, 그 경우 다시 2년이 갱신됩니다.
• 실거주 이유면 갱신 기간 중에도 나가야 하나요?
  나가지 않아도 됩니다. 임대인의 실거주는 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유이지 진행 중인 갱신 기간을 끝내는 해지 사유가 아닙니다. 실거주가 필요하면 만료 전 통지 기간에 갱신거절을 해야 합니다.
• 1년마다 비워 주기로 한 특약은 효력이 있나요?
  임차인에게 불리하면 효력이 없습니다. 주택임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. 임차인이 스스로 짧은 기간을 주장하는 것은 가능하지만 집주인이 먼저 내세울 수는 없습니다.
• 나가기로 합의했는데 보증금을 늦게 주면요?
  보증금을 받을 때까지 머물 수 있습니다. 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이사가 급하면 임차권등기명령을 받은 뒤 이사하는 방법이 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성