주택 임대차

주택 전세 계약을 1년으로 하라는데 해도 괜찮을까요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약서에 1년으로 적어도 임차인은 2년까지 살 수 있고, 원하면 1년 뒤 나가겠다고 할 수도 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보되 임차인만 약정한 짧은 기간을 주장할 수 있게 합니다. 지금은 1년 뒤 나갈 가능성이 있는지부터 따져 보고 계약서 기간을 정하십시오.

1년 계약을 한다고 임차인이 손해를 보는 것은 아닙니다. 짧은 기간은 임차인에게만 선택권이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2026년 3월 회사 파견으로 오피스텔 대신 빌라를 구하면서 집주인이 1년만 계약하자고 해 보증금 1억5천만원에 1년 계약을 했습니다. 파견이 1년 연장될 수도, 끝날 수도 있는 상황이라 L씨는 1년 뒤 나가야 하는지, 더 살 수 있는지 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약이면 1년 뒤 나가야 하나요?

나가지 않아도 됩니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년이 지났다는 이유로 집을 비워 달라고 할 수 없습니다. 임대인이 1년 약정을 내세우는 것은 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다.

1년 뒤에 나가고 싶으면 보증금을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어, 1년 약정대로 계약을 끝내고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 1년 계약이 임차인에게 선택지를 하나 더 주는 셈입니다. 다만 1년 뒤 나가면서 새 세입자를 구하는 중개보수를 임차인이 내기로 하는 특약이 있다면, 그 특약이 임차인에게 불리한지 따로 살펴야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

보증금을 받기 전까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 보므로, 1년 만료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 이사하지 않고 반환을 요구하거나 임차권등기명령을 거쳐 이사하는 것이 안전합니다.

2년이 지나면 더 살 수 있나요?

임차인은 계약갱신요구권을 한 번 쓸 수 있고, 갱신되면 2년을 더 삽니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 차임 연체나 본인 실거주 등 법에 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 처음 1년 약정이었어도 2년으로 보는 기간이 끝날 때 이 권리를 쓸 수 있습니다.

갱신요구를 하지 않았더라도 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지됩니다.

갱신요구권으로 갱신될 때 임대인은 차임이나 보증금을 올려 달라고 할 수 있지만, 증액은 약정한 차임 등의 20분의 1을 넘지 못합니다. 지방자치단체가 조례로 더 낮은 비율을 정할 수도 있습니다.

1년 계약 대응 순서

• 계획 정리 - 1년 뒤 이사할 가능성이 있는지 먼저 따집니다. 가능성이 있으면 1년 약정이 오히려 유리할 수 있습니다.
• 계약서 기재 - 기간을 1년으로 적더라도 보증금·차임·특약을 분명히 적습니다. 임대인에게 불리하게 해석될 문구는 효력이 없습니다.
• 1년 시점 결정 - 나갈지 더 살지 정해 임대인에게 문자로 알립니다. 더 살 경우 2년까지는 따로 합의가 필요 없습니다.
• 2년 만료 전 통지 - 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구 또는 종료 의사를 알립니다. 이 기간을 넘기면 묵시적 갱신이 됩니다.
• 보증금 반환 - 종료 시 보증금을 받은 뒤 이사합니다. 받지 못하면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 중도 해지 위약금이나 중개보수 부담 특약이 따로 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 보증금 반환과 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인도 1년만 살라고 주장할 수 있나요?
  주장할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서는 2년 미만 기간의 유효 주장을 임차인에게만 허용하고, 같은 법 제10조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 정합니다. 따라서 1년 약정을 이유로 임대인이 명도를 청구해도 임차인은 2년까지 살 수 있습니다.
• 1년 뒤 나가려면 언제 말해야 하나요?
  만료 전에 알려 두는 편이 안전합니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인이 약정한 1년을 주장할 수 있다고만 정하고 통지 시한을 따로 두지 않습니다. 다만 임대인이 보증금을 마련할 시간을 두고 문자로 종료 의사를 남겨 두면 반환 지연 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 1년 살다 2년까지 살면 갱신요구권을 쓴 건가요?
  쓴 것이 아닙니다. 1년 약정이어도 법이 기간을 2년으로 보는 것이므로, 2년까지 사는 것은 계약갱신요구권 행사와 무관합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항의 갱신요구권 1회는 그 2년이 끝날 때 따로 쓸 수 있고, 갱신되면 2년을 더 삽니다.
• 묵시적 갱신이 되면 언제든 나갈 수 있나요?
  해지 통지 후 3개월이 지나면 나갈 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다. 임대인에게는 이런 해지권이 없습니다.
• 묵시적 갱신은 언제 생기나요?
  임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 생깁니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항과 제2항에 따라 같은 조건으로 다시 2년 임대차한 것으로 봅니다. 2기 차임을 연체한 임차인에게는 적용되지 않습니다.
• 1년 뒤 보증금을 안 주면 이사해도 되나요?
  이사하기 전에 임차권등기를 마치는 편이 안전합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 보지만, 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사하면 기존 권리가 유지됩니다.

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