주택 임대차

만료 때 아무 말 없던 집주인이 반년 뒤 나가라고 하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집주인이 만료 전 법정 기간에 갱신거절 통지를 하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신되어 2년이 보장되므로 나가지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항이 묵시적 갱신 계약의 존속기간을 2년으로 봅니다. 지금은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 받은 통지가 있었는지 확인하십시오.

집주인의 명도 요구를 받았다고 바로 이사 날짜를 잡을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2023년 11월 보증금 2억원에 빌라를 2년간 빌렸습니다. 2025년 11월 만료 때 집주인은 아무 말이 없었고 L씨도 그대로 살았습니다. 그런데 만료 여섯 달 뒤인 2026년 5월 집주인이 자녀가 들어와 살아야 한다며 두 달 안에 집을 비워 달라고 했습니다. L씨는 나가야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

묵시적으로 갱신된 계약은 기간이 얼마인가요?

2년입니다. 집주인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 존속기간은 2년이 됩니다. 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결도 묵시적 갱신 뒤 기간을 2년으로 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 집주인의 통지 마감은 만료 2개월 전입니다. 원안 당시에는 1개월 전이었지만 2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신된 계약에는 2개월 기준이 적용됩니다. 만료 뒤 6개월이 지나 명도를 요구한다면 이미 갱신된 2년 중 1년 6개월이 남아 있는 셈입니다.

묵시적 갱신 뒤 집주인이 실거주한다며 나가라고 하면?

나가지 않아도 됩니다. 묵시적 갱신으로 2년이 보장되는 동안 집주인은 실거주를 이유로 계약을 중간에 끝낼 수 없습니다. 실거주는 임차인이 계약갱신요구권을 행사했을 때 집주인이 거절할 수 있는 사유이고, 이미 갱신된 계약을 해지할 사유는 아닙니다.

다만 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신 자체가 인정되지 않습니다. 월세가 밀린 상태라면 이 부분부터 정리해야 합니다.

묵시적 갱신 뒤 임차인은 언제든 나갈 수 있나요?

네. 묵시적으로 갱신된 계약은 2년이 보장되지만 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 집주인에게는 이런 중도 해지권이 없어 임차인에게만 유리하게 짜여 있습니다.

이 경우 중개수수료를 임차인이 부담해야 한다는 법 규정은 없습니다. 해지 통지는 도달일이 남는 문자나 내용증명으로 보내고, 3개월 뒤 보증금 반환 날짜를 함께 적어 둡니다.

묵시적 갱신 명도 요구 대응 순서

• 통지 기록 확인 - 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 집주인의 통지가 있었는지 문자와 우편을 확인합니다. 없었다면 묵시적 갱신입니다.
• 남은 기간 계산 - 원래 만료일부터 2년을 더해 새 만료일을 계산합니다. 명도 요구에 답할 기준이 됩니다.
• 차임 연체 정리 - 밀린 월세가 2기분에 가까우면 먼저 갚습니다. 묵시적 갱신 부정 사유를 없앱니다.
• 서면 회신 - 묵시적 갱신으로 계약이 새 만료일까지 유지된다는 뜻을 문자나 내용증명으로 답합니다.
• 이사하려면 해지 통지 - 먼저 나가고 싶다면 해지를 통지하고 3개월 뒤 보증금 반환을 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 자동 갱신을 배제하는 특약이 있거나 집주인이 문자로 조건 변경을 언급한 적이 있다면 주고받은 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신 뒤 갱신요구권도 쓸 수 있나요?
  쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않으므로, 묵시적으로 갱신된 2년이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 행사해 다시 2년을 요구할 수 있습니다. 이때는 집주인이 실거주 등 법정 사유를 들어 거절할 수 있습니다.
• 집주인이 구두로만 나가 달라고 했다면 갱신거절인가요?
  말로 한 통지도 효력이 있을 수 있지만, 기간 안에 했다는 사실을 집주인이 증명해야 합니다. 녹음이나 문자 같은 기록이 없으면 인정받기 어렵습니다. 임차인은 그런 통지를 받은 적이 없다는 입장을 문자로 남겨 두고, 받은 날짜가 기간 밖이었다면 그 사실도 함께 적습니다.
• 계약서에 자동 연장 없음이라고 적었으면요?
  효력이 없을 가능성이 큽니다. 주택임대차보호법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 묵시적 갱신을 배제하는 특약은 임차인에게 불리하므로 집주인이 법정 기간 안에 따로 통지하지 않았다면 계약은 2년 연장된 것으로 봅니다.
• 월세가 한 달 밀려 있는데 묵시적 갱신이 되나요?
  됩니다. 묵시적 갱신이 배제되는 것은 2기의 차임액에 이르도록 연체한 경우입니다. 한 달분 연체는 여기에 해당하지 않습니다. 다만 연체가 이어지면 문제가 되므로 만료 무렵에는 밀린 차임을 정리해 두는 편이 안전합니다.
• 묵시적 갱신 뒤 3개월 전에 통지하면 보증금은 언제 받나요?
  집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나고, 그때 보증금 반환의무가 생깁니다. 집주인이 새 세입자를 구하지 못했다며 미루면 임차권등기명령을 신청하거나 보증금반환소송을 검토합니다. 통지 문자에 반환 예정일을 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 집주인이 조건 변경 통지를 만료 한 달 전에 했다면요?
  2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신된 계약이라면 만료 2개월 전까지 해야 하므로 한 달 전 통지는 효력이 없습니다. 이 경우 전 계약과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 그 전 계약이 갱신 없이 그대로라면 개정 전 1개월 기준이 적용될 수 있어 계약일을 확인합니다.

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