상가 임대차

상가 계약이 자동 연장됐는데 나가려면 보증금은 어떻게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

자동 연장된 상가 계약은 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 그 뒤에도 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 받아 대항력과 우선변제권을 지킨 채 가게를 옮길 수 있습니다. 지금은 해지 통고를 내용증명으로 보내 도달한 날짜를 남겨 두십시오.

자동 연장된 1년을 다 채워야만 나갈 수 있는 것은 아닙니다. 임차인은 기간 중에도 해지를 통고할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024. 4. 상가 건물 2층의 일부를 보증금 4,000만원, 월세 180만원에 2년간 빌려 공방을 운영했습니다. 계약이 끝난 2026. 4. 전후로 임대인과 N씨 모두 아무 말이 없었고, 다섯 달이 지난 2026. 9. N씨는 석 달 안에 다른 곳으로 옮겨야 하는 사정이 생겼습니다. 임대인에게 보증금을 언제 줄 수 있는지 묻자 지금은 돈이 없다는 답이 돌아왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 계약은 언제 자동으로 연장되나요?

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 만료 때 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이것이 묵시적 갱신이고, 이때 계약 기간은 1년으로 봅니다. 임차인이 따로 갱신을 요구하지 않았어도 마찬가지입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준으로, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에는 이 조항이 적용되지 않습니다. 그때는 민법의 묵시의 갱신 규정에 따라 기간 약정이 없는 임대차가 되고, 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 받은 날부터 1개월이 지나 효력이 생깁니다.

해지 통고 뒤 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로 가게를 비우지 않고 기다릴 수도 있지만, 옮겨야 한다면 임차권등기가 필요합니다.

임차권등기를 마치면 가게를 옮기고 사업자등록을 바꾸어도 이미 가진 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 반대로 등기 전에 옮기면 우선변제권을 잃을 수 있으니 등기사항증명서로 기입을 확인한 뒤 옮겨야 합니다.

건물 일부만 빌렸어도 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 임대차의 목적이 건물의 일부분이면 신청서에 그 부분의 도면을 붙이면 됩니다. 층과 호수가 나뉘지 않은 공간이라면 출입구와 벽을 기준으로 임차 부분을 표시합니다.

보증금 반환 소송은 따로 해야 하나요?

임차권등기명령은 보증금을 지키는 절차일 뿐 돌려받게 하는 절차는 아닙니다. 임대인이 계속 주지 않으면 보증금반환 소송을 제기하고, 판결을 받아 건물에 강제경매를 신청해야 합니다. 이때는 반대의무인 가게 인도를 먼저 하지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다.

묵시적 갱신 해지 대응 순서

• 갱신 여부 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인의 통지가 있었는지 문자와 우편을 확인합니다. 없었다면 묵시적 갱신입니다.
• 해지 통고 - 내용증명으로 해지를 통고하고 도달일을 확인합니다. 도달일부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
• 임차권등기명령 신청 - 해지 효력이 생긴 뒤에도 보증금을 받지 못하면 바로 신청합니다. 일부 임차라면 도면을 붙입니다.
• 등기 확인 후 이전 - 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 가게를 옮깁니다. 대항력·우선변제권을 지키는 순서입니다.
• 반환 소송 - 임대인이 계속 주지 않으면 보증금반환 소송을 제기합니다. 판결로 건물 경매를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 중도해지 위약금이나 원상복구 조건이 따로 있거나 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 계약서와 금액을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인도 만료 전에 말을 안 했으면 갱신되나요?
  임대인이 기간 안에 통지하지 않았다면 갱신됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않은 경우를 묵시적 갱신으로 정합니다. 임차인의 침묵은 요건이 아니므로 임대인 쪽 통지 여부를 확인하면 됩니다.
• 해지 통고는 말로 해도 되나요?
  효력은 있지만 증명이 어렵습니다. 민법 제111조 제1항에 따라 해지 의사표시는 임대인에게 도달한 때 효력이 생기고, 그날부터 3개월을 계산합니다. 말로 하면 도달일을 두고 다툼이 생기므로 내용증명이나 문자처럼 날짜가 남는 방법을 쓰십시오.
• 임대인도 마음대로 해지할 수 있나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항은 묵시적 갱신의 경우 임차인만 언제든지 해지를 통고할 수 있다고 정합니다. 임대인은 갱신된 1년 동안 계약을 유지해야 하고, 차임 3기 연체 같은 별도의 해지 사유가 있을 때만 해지할 수 있습니다.
• 보증금이 커서 법 적용이 안 되면 어떻게 되나요?
  민법의 묵시의 갱신 규정이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준 초과 임대차에 제10조 제4항·제5항을 적용하지 않으므로, 민법 제639조 제1항에 따라 갱신되고 제635조에 따라 해지를 통고합니다. 임차인이 통고하면 임대인이 받은 날부터 1개월 뒤 효력이 생깁니다.
• 보증금을 받을 때까지 가게에 있어도 되나요?
  있어도 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 다만 영업을 계속하면 차임 상당액을 부담할 수 있으니 이전 계획이 있다면 임차권등기명령을 받는 편이 낫습니다.
• 임차권등기명령을 받으면 보증금도 돌려받나요?
  그 자체로 돌려받지는 못합니다. 임차권등기명령은 가게를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 지키게 하는 절차입니다. 보증금을 받으려면 반환 소송으로 판결을 받아 강제경매를 신청해야 하고, 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항에 따라 가게 인도를 먼저 하지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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