등기·명의신탁

동생 명의로 사 두고 제가 30년 넘게 쓴 땅, 시효취득으로 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

계약명의신탁이고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 이전등기를 청구할 여지가 있습니다. 대법원은 시효취득의 목적물이 반드시 남의 부동산일 필요는 없다고 보고, 실명법 유예기간이 지나 실명전환 기회를 잃은 명의신탁자의 시효취득 청구를 받아들인 적이 있습니다. 지금은 명의신탁의 형태와 점유를 시작한 날부터 확인하십시오.

명의신탁이 무효라는 이유로 모든 방법이 막혔다고 볼 필요는 없습니다. 명의신탁약정의 효력과 별개로 20년 점유라는 사실은 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1994년 3월 자기 돈으로 토지를 사면서 매도인과 매수인 명의를 여동생 B씨로 바꾸는 계약을 다시 맺었고, 매도인은 명의신탁 사실을 몰랐습니다. 같은 해 B씨 앞으로 이전등기가 되었고, A씨는 그 무렵부터 토지를 넘겨받아 창고 부지로 써 왔습니다. 2025년 B씨가 자기 땅이라며 돌려주지 않자 A씨는 시효취득으로 등기를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자기 소유 부동산도 시효취득할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572 판결은 취득시효가 오랫동안 계속된 점유라는 사실 상태를 권리관계로 높이려는 제도이므로 목적물이 타인의 부동산일 필요가 없고, 민법 제245조가 「타인의 물건」을 요건에서 뺀 것도 같은 취지라고 보았습니다. 시효취득은 원시취득이어서 요건을 갖추면 바로 등기청구권이 생깁니다.

이 판결은 1977년 매수한 토지를 여동생 명의로 계약명의신탁한 사안에서, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐고 명의신탁자가 매수 직후부터 20년 넘게 점유한 점을 들어 명의수탁자에게 시효취득을 원인으로 한 이전등기 의무를 인정했습니다. 실명법 유예기간이 지나 실명등기 기회를 잃은 명의신탁자에게 사실상 실명전환의 길을 열어 준 셈입니다.

명의신탁 형태에 따라 누구를 상대로 하나요?

시효 완성 당시 소유자를 상대로 합니다. 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자가 완전한 소유권을 취득하므로 수탁자가 상대방이 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제2항 단서가 이 효과를 정하고, 실명법 시행 전 명의신탁도 유예기간이 지나면 같은 규정이 적용됩니다.

매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 수탁자 명의 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 남습니다. 이때는 수탁자를 상대로 한 시효취득 청구가 받아들여지지 않으므로, 매도인과의 관계에서 등기 문제를 따로 정리해야 합니다.

자기 땅을 점유하면 시효의 기초가 되지 않는 경우는요?

소유권이 자기에게 있다는 전제에서 한 점유는 시효 기초가 되지 않는 경우가 있습니다. 대법원 2008. 6. 26. 선고 2007다7898 판결은 단독상속 받은 자기 소유 부동산의 점유를 취득시효 기초 점유로 볼 수 없다고 했고, 대법원 2009. 10. 15. 선고 2007다83632 판결은 토지 특정 부분을 팔면서 지분등기를 넘겨준 사람이 나머지 부분을 점유하는 것도 자기 소유 점유라고 보았습니다.

자기 부동산을 점유하던 중 다른 사람 명의로 소유권이 넘어갔다면 그때부터 시효 기초 점유가 시작됩니다. 대법원 1989. 9. 26. 선고 88다카26574 판결은 이 경우 기산점을 소유권이전등기일로 보았습니다. 명의신탁 사안에서도 수탁자에게 소유권이 넘어간 시점과 점유 개시 시점을 함께 따져야 합니다.

명의신탁 토지 시효취득 대응 순서

• 명의신탁 형태 확정 - 매수인 명의를 누구로 계약했는지, 매도인이 명의신탁을 알았는지 계약서와 당시 관계자 진술로 확인합니다. 상대방이 여기서 정해집니다.
• 점유 개시일 증명 - 땅을 넘겨받아 사용하기 시작한 날을 사진·세금 납부·이웃 진술로 증명합니다. 20년 완성일의 출발점입니다.
• 수탁자 처분 여부 확인 - 수탁자가 땅을 팔거나 담보로 제공했는지 등기부로 봅니다. 시효 완성 뒤 제3자에게 넘어갔다면 대항할 수 없습니다.
• 처분금지가처분 - 소송 전에 수탁자 명의 토지를 묶어 둡니다. 가족 간 분쟁이 시작되면 처분 위험이 커집니다.
• 이전등기 청구와 과징금 점검 - 시효취득을 원인으로 이전등기를 청구하고, 명의신탁에 따른 과징금 부과 가능성도 함께 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁이 실명법 시행 뒤에 이루어졌거나 수탁자가 점유를 문제 삼은 적이 있다면 계약 경위와 점유 형태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 회복과 취득시효를 원인으로 한 이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁자의 점유도 소유의 의사가 인정되나요?
  대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572 판결 사안에서는 인정되었습니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 자기 돈으로 사서 직접 쓰는 명의신탁자의 점유는 추정을 깨는 사정이 없다고 보았습니다. 다만 수탁자 쪽에서 반대 사정을 증명하면 다툼이 생깁니다.
• 매도인이 명의신탁을 알았다면 어떻게 하나요?
  수탁자를 상대로 한 시효취득 청구는 어렵습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항에 따라 이때 수탁자 명의 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 남아 있기 때문입니다. 시효 완성 당시 소유자가 누구인지부터 다시 따져 상대방을 정해야 합니다.
• 실명법 시행 뒤 명의신탁도 같은가요?
  같은 법리를 주장할 여지는 있지만 사안마다 다툼이 큽니다. 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572 판결은 실명법 시행 전 명의신탁 사안이었고, 시행 뒤 명의신탁은 처음부터 무효여서 점유 개시 경위와 자주점유 판단이 달라질 수 있습니다. 계약 시점과 경위를 확인해야 합니다.
• 상속받은 내 땅을 점유해도 시효가 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 2008. 6. 26. 선고 2007다7898 판결은 단독상속 받은 자기 소유 부동산에 대한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유로 볼 수 없다고 보았습니다. 자기 소유라는 사실이 확정된 상태의 점유는 시효로 보호할 필요가 없기 때문입니다.
• 시효취득으로 되찾으면 과징금은 없나요?
  과징금 문제는 따로 남습니다. 명의신탁자는 실명등기 의무를 어겼으므로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항에 따라 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 받을 수 있습니다. 이전등기 청구와 함께 부과 가능성과 부과 제척기간을 검토해야 합니다.
• 수탁자가 땅을 팔아 버렸으면요?
  시효 완성 뒤에 팔렸다면 산 사람에게는 대항할 수 없습니다. 이 경우 수탁자를 상대로 이행불능에 따른 손해배상이나 부당이득 반환을 검토합니다. 시효 완성 전에 팔렸다면 산 사람에게 시효취득을 주장할 여지가 있으므로 매각 시점을 등기부로 확인해야 합니다.

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