제3자를 상대로 진정명의회복을 구할 수 있나요?

구할 수 없습니다. 진정명의회복 청구는 현재 명의자에게 진정한 소유자로서 소유권을 주장할 수 있어야 하는데, 명의신탁자는 수탁자에게서 권리를 넘겨받은 제3자에게 그 지위를 주장할 수 없습니다.

수탁자의 채권자도 보호되는 제3자인가요?

수탁자가 소유자라는 외관을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 사람은 제3자로 보호됩니다. 대물변제로 소유권을 넘겨받은 채권자도 여기에 해당하고, 명의신탁 사실을 알았는지는 원칙적으로 묻지 않습니다.

수탁자 명의로 남아 있으면 되찾을 수 있나요?

실명법 이전 명의신탁이 유예기간 경과로 무효가 되었다면 소유권은 신탁자에게 남으므로, 소유권에 기한 방해배제로 수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 명의신탁해지를 원인으로 한 이전등기 청구는 할 수 없습니다.

대물변제가 무효가 되는 경우는요?

차용금 반환에 갈음해 재산을 넘기기로 한 예약에서 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합계를 넘으면 가등기담보법이 적용됩니다. 채권자가 청산금을 지급하지 않았다면 소유권 취득을 다툴 수 있습니다.

제가 어떤 자격으로 소송하나요?

신탁자는 수탁자에 대한 등기말소청구권을 보전하기 위해 수탁자를 대위해 채권자 명의 등기의 말소를 청구합니다. 물권적 청구권을 보전하기 위한 채권자대위도 판례상 허용됩니다. 소송 전에 대위 처분금지가처분을 해 두면 안전합니다.

수탁자에게 따로 청구할 것은 없나요?

수탁자가 신탁 부동산으로 자기 빚을 갚아 이익을 얻었다면 그 이익의 반환이나 손해배상을 청구하는 방법을 검토합니다. 구체적 청구 원인은 명의신탁 유형과 처분 경위에 따라 달라지므로 따로 따져야 합니다.

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등기·명의신탁

명의신탁한 땅을 수탁자의 채권자가 대물변제로 가져갔다면 제가 직접 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 명의신탁자는 수탁자에게서 권리를 넘겨받은 제3자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없습니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁 무효를 제3자에게 대항하지 못하게 하고, 대법원 2000다36484 판결도 신탁자는 제3자에게 진정한 소유자 지위를 주장할 수 없다고 보았습니다. 지금은 수탁자와 채권자 사이의 대물변제예약이 가등기담보법이나 민법 제607조에 어긋나는지 확인하십시오.

그 자리에서

채권자 앞으로 소유권이 넘어간 사실을 알았다면, 대물변제예약서와 채권액, 넘어갈 당시 땅의 시가, 청산금 지급 여부를 확인하십시오. 채권액보다 땅값이 훨씬 높은데 청산 절차가 없었다면 다툴 여지가 생깁니다.

제3자가 등기를 가져갔다고 해서 곧바로 모든 길이 막힌 것은 아닙니다. 그 제3자의 취득 자체가 무효인지부터 따집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1993년 자기 소유 토지를 동생 B씨 명의로 옮겨 두었고 실명법 유예기간 안에 되돌리지 못했습니다. B씨는 사업 자금으로 C씨에게 1억원을 빌리며 갚지 못하면 땅을 넘기기로 약정했고, 2025. 7. 시가 4억원인 그 땅이 청산금 없이 C씨 앞으로 넘어갔습니다. A씨는 C씨에게 땅을 돌려 달라고 하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁자는 왜 제3자에게 직접 청구하지 못하나요?

명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하기 때문입니다. 여기서 제3자는 수탁자가 소유자라는 외관을 믿고 새로운 이해관계를 맺은 사람으로, 수탁자의 채권자로서 대물변제로 소유권을 넘겨받은 사람도 포함됩니다. 진정명의회복 청구는 현재 명의자에게 진정한 소유자로서 소유권을 주장할 수 있어야 하는데, 신탁자는 제3자에게 그 지위를 주장할 수 없습니다.

원안은 이 부분을 대법원 2006다30921 판결의 진정명의회복 법리로도 설명했습니다. 그 판결은 진정명의회복 청구권이 소유권에 기한 방해배제청구권이어서 상대방에게 진정한 소유자로서 소유권을 주장할 수 있어야 한다고 보았습니다.

수탁자 명의로 남아 있었다면 어땠나요?

수탁자에게는 말소를 구할 수 있었습니다. 실명법 시행 전 명의신탁을 유예기간 안에 실명등기하지 않았다면 명의신탁해지를 원인으로 한 이전등기는 청구할 수 없지만, 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기가 무효여서 소유권은 신탁자에게 남습니다. 그래서 신탁자는 소유권에 기한 방해배제로 수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있었습니다.

이 사례처럼 제3자에게 넘어간 뒤에는 이 청구가 제3자에게 미치지 못합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조와 제12조가 이 구조를 정합니다.

제3자의 취득이 무효가 되는 경우는?

수탁자와 채권자 사이의 대물변제예약이 법에 어긋나 무효라면 다툴 수 있습니다. 차용금 반환에 갈음해 다른 재산권을 넘기기로 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘으면, 가등기담보법이 적용되어 채권자는 청산금을 지급해야 소유권을 취득합니다. 청산 절차 없이 넘어간 등기라면 소유권 취득의 효력을 다툴 수 있습니다.

대물변제 조건별 판단

조건	판단
땅값이 채권액·이자 이하	대물변제 유효 가능
땅값이 채권액·이자 초과, 청산 없음	소유권 취득 다툼 가능
청산금 지급 완료	유효 가능

땅값이 채권액·이자 이하: 판단: 대물변제 유효 가능
땅값이 채권액·이자 초과, 청산 없음: 판단: 소유권 취득 다툼 가능
청산금 지급 완료: 판단: 유효 가능

출처 - 민법 제607조, 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항

이때 신탁자는 수탁자에 대한 말소청구권을 보전하기 위해 수탁자를 대위해 채권자 명의 등기의 말소를 청구합니다. 판례는 물권적 청구권을 보전하기 위한 채권자대위도 허용합니다.

명의신탁 부동산 제3자 취득 대응 순서

등기 경위 확인 - 채권자 앞으로 넘어간 등기의 원인과 날짜를 확인합니다.
대물변제예약 검토 - 예약서의 채권액, 이자, 예약 당시 땅의 시가를 비교합니다.
청산 여부 확인 - 청산금 통지와 지급이 있었는지 확인합니다.
처분금지가처분 - 채권자가 다시 처분하지 못하게 대위 가처분을 신청합니다.
대위 말소 소송 - 수탁자를 대위해 채권자 명의 등기 말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 명의신탁 사실을 알고 수탁자와 짜고 등기를 가져간 경우라면 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 말소·대위 소송과 관련 세무 쟁점 검토를 수행합니다.

실무상 착안점

명의신탁자는 실제 주인이 나이니 누구에게 넘어가든 되찾을 수 있다고 생각합니다. 그러나 실명법은 명의신탁 무효를 제3자에게 주장하지 못하게 하므로, 제3자에게 넘어간 뒤에는 직접 청구가 막힙니다. 남는 길은 제3자의 취득 자체를 무너뜨리는 것입니다.

그래서 대물변제의 조건이 결론을 정합니다. 수탁자가 채권자에게 진 빚의 액수와 이자, 대물변제예약을 한 날과 그때 땅의 시가, 청산금 통지와 지급 여부를 정리해 두어야 합니다. 감정평가서나 인근 거래 사례가 시가를 보여 주는 자료가 됩니다.

이 자료는 대위 말소 소송에서 가등기담보법 위반이나 민법 제607조 위반을 증명하는 증거가 됩니다. 수탁자와 채권자가 짜고 헐값에 넘겼다는 정황이 있다면 그 대화와 거래 흐름도 함께 모읍니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기부등본, 명의신탁 경위를 보여 주는 자료, 수탁자와 채권자 사이의 대물변제예약서, 넘어갈 당시 땅 시가를 보여 주는 자료를 준비해 주시면, 제3자 해당 여부, 대물변제의 효력, 대위 말소 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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