종중은 농지를 전혀 가질 수 없나요?

원칙적으로 새로 취득할 수 없습니다. 다만 농지개혁 당시 위토대장에 올라 있던 기존 위토는 계속 소유할 수 있고, 지목이 농지여도 실제 경작에 쓰이지 않는다는 관할관청 서면이 있으면 등기가 가능한 경우가 있습니다.

종중원 이름으로 사 두면 안 되나요?

권하지 않습니다. 종중 명의신탁 특례는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 적용되므로, 농지 소유 제한을 피하려는 명의신탁은 무효가 되고 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

옛날 종중원 명의로 산 위토는 되찾을 수 있나요?

구 농지개혁법 시행 당시 위토로 쓰려고 취득해 종중원 명의로 등기했다면 그 명의신탁은 유효하다는 판례가 있습니다. 이 경우 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구하는 방안을 검토합니다.

기존 위토가 수용되면 대체 농지를 살 수 있나요?

살 수 없습니다. 기존 위토는 농지개혁 당시 위토대장에 올라 있던 바로 그 농지를 뜻하므로, 수용 보상금으로 산 다른 농지는 위토로 인정되지 않아 종중 명의 등기를 할 수 없습니다.

농지취득자격증명이 없으면 매매도 무효인가요?

무효는 아닙니다. 판례는 농지취득자격증명을 등기 신청 때 첨부할 서류로 볼 뿐 매매의 효력요건으로 보지 않습니다. 다만 종중은 자격증명을 받을 수 없어 결국 등기를 마치지 못합니다.

토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명이 필요 없나요?

허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 봅니다. 다만 허가 단계에서 자격증명 발급 요건을 함께 확인하므로, 농업경영 목적이 없는 종중이 이 방법으로 제한을 피할 수는 없습니다.

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등기·명의신탁

묘를 관리할 논밭을 종중 이름으로 살 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 종중은 원칙적으로 농지를 소유할 수 없어 묘를 관리할 위토로 쓰려고 논밭을 새로 사서 종중 명의로 등기하기는 어렵습니다. 농지법 제6조는 자기 농업경영에 이용할 사람만 농지를 소유하게 하고 종중 위토를 예외로 두지 않으며, 같은 조 제4항은 법에 없는 특례를 금지합니다. 지금은 사려는 땅의 지목과 실제 이용 현황, 농업진흥지역 여부부터 확인하십시오.

그 자리에서

종중원 개인 이름으로 대신 사 두자는 제안이 나오면 멈추십시오. 농지법 제한을 피하려는 명의신탁은 종중 특례를 받지 못해 무효가 되고 처벌 대상이 될 수 있습니다.

위토대장에 없는 땅을 위토로 쓰겠다는 설명서를 따로 만들어 등기소에 낼 필요는 없습니다. 새로 사는 논밭은 그런 서면으로 종중 명의 등기가 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 문중은 2025년 선산에 모신 조상 묘 20여 기를 관리할 위토가 없어 선산 아래 논 1,500제곱미터를 1억2천만원에 사기로 했습니다. 문중 회의에서는 종중 명의로 등기하자는 의견과 종중원 한 사람 이름으로 사 두자는 의견이 갈렸습니다. 총무를 맡은 A씨는 어느 쪽이 가능한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중은 왜 농지를 살 수 없나요?

농지는 자기 농업경영에 이용하거나 이용할 사람만 소유할 수 있기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「농지법」 제6조 제2항은 상속, 주말·체험영농, 농지전용허가 등 예외를 두고 있지만, 종중이 위토로 쓰려는 경우는 예외로 정하지 않았습니다.

같은 조 제4항은 농지법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다고 못 박고 있습니다. 그래서 종중 규약이나 관습을 근거로 예외를 인정받을 수도 없습니다.

옛날부터 위토였던 땅은 어떻게 되나요?

농지개혁 당시 위토대장에 종중 위토로 올라 있던 기존 위토는 종중이 계속 소유할 수 있습니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다59871 판결은 구 농지개혁법상 위토는 일정 범위에서 종중도 취득할 수 있었고, 그 시절 종중이 위토로 쓰려고 취득해 종중원 명의로 등기한 명의신탁은 유효하다고 보았습니다.

종중의 농지 취득·등기 가능 여부

토지 유형	종중 명의 등기
새로 사는 논밭	불가
위토대장 등재 기존 위토	가능(증명서 첨부)
기존 위토 수용 후 대체 농지	불가
실제 비경작 확인된 토지	가능한 경우 있음
임야·대지	농지법 제한 없음

새로 사는 논밭: 종중 명의 등기: 불가
위토대장 등재 기존 위토: 종중 명의 등기: 가능(증명서 첨부)
기존 위토 수용 후 대체 농지: 종중 명의 등기: 불가
실제 비경작 확인된 토지: 종중 명의 등기: 가능한 경우 있음
임야·대지: 종중 명의 등기: 농지법 제한 없음

출처 - 농지법 제6조, 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다59871 판결

다만 기존 위토는 위토대장에 올라 있던 바로 그 농지를 말합니다. 기존 위토가 수용돼 받은 보상금으로 다른 논밭을 사도 새 땅은 위토가 되지 않습니다. 기존 위토를 종중 명의로 옮길 때는 위토대장 소관청이 발급한 증명서를 첨부합니다.

지목은 논밭인데 실제로 농사를 안 짓는 땅이면요?

관할관청이 발급한 서면으로 실제 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 쓰이지 않는다는 사실이 증명되면 종중 명의 등기가 가능한 경우가 있습니다. 지목보다 실제 이용 현황을 봅니다. 이런 땅은 농지취득자격증명 대상인지도 달라지므로 먼저 현황 확인 절차를 거칩니다.

토지거래허가구역 안의 농지라면 토지거래계약 허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 봅니다. 원안은 이 근거를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제126조로 적었지만, 지금은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제20조 제1항에 있습니다. 허가를 받을 때 농지취득자격증명 발급 요건을 함께 심사하므로 종중의 취득 제한은 그대로입니다.

종중 위토 마련 대응 순서

토지 현황 확인 - 사려는 땅의 지목과 실제 이용 현황, 농업진흥지역 여부를 토지이용계획확인서로 확인합니다.
기존 위토 여부 조회 - 종중이 이미 가진 땅 중 위토대장에 오른 기존 위토가 있는지 소관청에 확인합니다.
비농지 증명 검토 - 실제로 경작에 쓰이지 않는 땅이라면 관할관청의 확인서를 받을 수 있는지 봅니다.
대안 부지 검토 - 임야나 대지처럼 농지가 아닌 땅을 묘 관리용으로 사는 방안을 검토합니다. 종중 명의 취득에 농지법 제한이 없습니다.
명의신탁 배제 - 종중원 명의로 대신 사는 방안은 제한 회피 목적 명의신탁이 되므로 택하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중이 오래전부터 종중원 명의로 위토를 관리해 왔거나 농지개혁 당시 위토대장 등재 여부가 불분명한 경우에는 옛 등기부와 위토대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산의 명의신탁 해지·소유권이전등기 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

묘를 관리할 땅이 필요하니 종중 이름으로 논밭 하나쯤은 살 수 있을 것이라고 생각하는 종중이 많습니다. 현행 농지법은 이 경우를 예외로 두지 않았고, 옛 위토 제도는 농지개혁 당시 위토대장에 오른 땅에만 남아 있습니다.

그래서 확인할 기록은 두 가지입니다. 종중이 가진 땅이 위토대장에 올라 있는지, 사려는 땅이 실제로 경작되지 않는다는 관청 확인을 받을 수 있는지입니다. 이 서류가 있어야 등기소가 종중 명의 등기를 받습니다.

가장 흔한 실수는 종중원 이름으로 대신 사 두는 것입니다. 농지법 제한을 피하려는 명의신탁은 종중 특례를 받지 못하므로, 나중에 종중 명의로 되찾으려 할 때 등기 청구가 막히고 과징금·형사 문제까지 번질 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지이용계획확인서, 토지대장, 종중 규약, 기존 위토 관련 서류를 준비해 주시면, 종중 명의 취득 가능 여부와 기존 위토 해당성, 대안 부지를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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