매매 계약

산 아파트에 누수와 마루 들뜸이 생겼다면 매도인에게 위자료도 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매수한 아파트의 누수와 마루 들뜸은 매도인의 하자담보책임으로 보수비 등 재산적 손해를 청구할 수 있지만 위자료는 특별한 사정이 없으면 인정되기 어렵습니다. 재산적 손해를 배상받으면 정신적 고통도 회복된다고 보는 것이 대법원 판례이기 때문입니다. 지금은 누수를 처음 안 날짜와 보수 견적서부터 정리해 두십시오.

매도인이 누수를 몰랐다고 해도 하자담보책임은 없어지지 않습니다. 고의나 과실을 따로 증명할 필요가 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 B씨에게서 아파트를 8억 5,000만원에 사서 입주했는데, 두 달 뒤 천장과 거실 마룻바닥에 물이 새고 마루가 들뜨기 시작했습니다. 보수 업체는 천장 방수와 마루 전면 교체에 1,200만원이 든다고 견적을 냈습니다. A씨는 보수비뿐 아니라 공사 동안 집을 비워야 했던 불편과 스트레스에 대한 위자료도 B씨에게 받고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인에게 무엇을 청구할 수 있나요?

손해배상을 청구할 수 있습니다. 매매 목적물에 하자가 있으면 민법 제580조 제1항이 제575조 제1항을 준용해, 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제하고 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구하도록 합니다. 누수와 마루 들뜸은 보수로 고칠 수 있는 하자이므로 보통은 손해배상, 그중에서도 하자 보수 공사비 상당액을 청구합니다.

이 하자담보책임은 무과실책임이어서 매도인에게 고의나 과실이 있는지를 묻지 않습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제580조도 원안 당시와 같은 문언입니다.

위자료는 왜 인정되기 어렵나요?

재산적 손해 배상으로 정신적 고통도 회복된다고 보기 때문입니다. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결은 계약상 채무불이행으로 재산적 손해가 생긴 경우 재산적 손해를 배상받으면 정신적 고통도 회복된다고 보았습니다. 그래서 재산적 손해 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통이 있다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 위자료를 인정합니다.

누수로 불편했다거나 공사 기간에 스트레스를 받았다는 사정만으로는 이 특별한 사정이 되기 어렵습니다. 누수로 건강을 해쳤다거나 매도인이 누수를 알면서 숨긴 사정처럼 재산적 손해와 따로 평가할 사정이 있어야 합니다. 누수로 집 안의 가구나 가전이 망가졌다면 그 수리비나 교체비는 위자료가 아니라 재산적 손해로 따로 청구합니다. 공사 기간 동안 다른 곳에서 지내며 쓴 숙박비도 누수와 상당인과관계가 있으면 재산적 손해에 포함될 수 있습니다.

매도인이 누수를 알고 숨겼다면요?

채무불이행이나 불법행위 책임을 함께 물을 수 있습니다. 매도인이 누수를 알면서 알리지 않았다면 귀책사유가 있는 불완전이행으로 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있고, 이 경우 하자담보책임의 6개월 기간과 별도로 판단됩니다. 매도인이 알고 숨긴 사정은 위자료의 특별한 사정으로도 주장할 수 있습니다.

아파트 누수 매도인 청구 대응 순서

• 발견일 기록 - 누수를 처음 발견한 날짜를 사진과 관리사무소 접수 기록으로 남깁니다. 6개월 기간의 출발점입니다.
• 원인 조사 - 누수 탐지 업체나 관리사무소를 통해 원인이 매수 전부터 있던 하자인지 확인합니다. 하자 존재의 핵심 증거입니다.
• 보수 견적 확보 - 천장·마루 보수 견적서를 두 곳 이상에서 받습니다. 손해액의 기준이 됩니다.
• 매도인에게 통지 - 하자 내용과 청구 금액을 내용증명으로 보냅니다. 6개월 안에 권리를 행사했다는 증거가 됩니다.
• 소송 제기 - 협의가 안 되면 손해배상 소송을 냅니다. 은폐 사정이 있으면 위자료도 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 하자담보책임을 면제하는 특약이 있거나 매수 당시 누수 흔적을 보고 산 경우라면 계약서와 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매의 하자담보책임과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 산 아파트에 누수가 있으면 무엇을 청구하나요?
  보통 하자 보수비 상당의 손해배상을 청구합니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용해 계약 목적을 달성할 수 없으면 해제를, 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구하도록 합니다. 누수는 보수가 가능한 경우가 많아 손해배상으로 해결합니다.
• 매도인이 몰랐어도 책임이 있나요?
  있습니다. 매도인의 하자담보책임은 무과실책임이어서 매도인이 누수를 몰랐거나 과실이 없어도 책임을 집니다. 다만 민법 제580조 제1항 단서에 따라 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 청구할 수 없습니다.
• 언제까지 청구해야 하나요?
  하자를 안 날부터 6개월 안에 해야 합니다. 민법 제582조는 매도인의 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 정합니다. 누수 발견일을 기록해 두고 그 안에 내용증명으로 청구하는 것이 안전합니다.
• 누수로 인한 스트레스 위자료도 받을 수 있나요?
  특별한 사정이 없으면 어렵습니다. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결은 계약상 채무불이행으로 재산적 손해가 생기면 그 배상으로 정신적 고통도 회복된다고 보고, 재산적 손해 배상만으로 회복될 수 없는 고통이 있고 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 때만 위자료를 인정합니다.
• 매도인이 누수를 숨겼다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 매도인이 누수를 알면서 알리지 않았다면 귀책사유 있는 불완전이행으로 민법 제390조의 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 은폐 사정은 재산적 손해와 따로 평가할 특별한 사정으로서 위자료 청구의 근거도 됩니다.
• 누수 때문에 계약을 해제할 수도 있나요?
  계약 목적을 달성할 수 없을 정도면 가능합니다. 민법 제575조 제1항은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 해제를 허용합니다. 보수로 살 수 있는 상태가 되는 누수라면 해제는 어렵고 손해배상으로 해결하는 것이 일반적입니다.

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