주택 임대차

외국인등록만 한 외국인 세입자도 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 외국인 임차인도 외국인등록과 체류지 변경신고를 마쳤다면 주택임대차보호법상 대항력이 있고, 같이 사는 외국인 가족의 신고도 인정됩니다. 출입국관리법 제88조의2 제2항이 외국인등록과 체류지 변경신고를 주민등록·전입신고로 갈음하고, 대법원도 같은 효과를 인정했습니다. 지금은 체류지 신고일이 첫 근저당권 설정일보다 앞서는지 등기부로 확인해 두십시오.

외국인이라는 이유로 따로 주민등록을 만들거나 한국인 명의로 다시 계약할 필요는 없습니다. 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 대신합니다.

이런 상담이 많습니다

외국인 A씨는 2024년 3월 보증금 2억 5,000만 원에 아파트를 임차하고 이사한 날 체류지 변경신고를 마쳤습니다. 외국인등록을 한 성인 아들도 함께 살고 있습니다. 2026년 초 집주인의 대출 연체로 임의경매가 진행됐고, 아파트를 산 매수인이 외국인은 주택임대차보호법 보호를 받지 못한다며 집을 비워 달라고 요구했습니다. 근저당권은 A씨가 이사한 뒤인 2025년에 설정된 것이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

외국인등록만 한 외국인 임차인도 대항력이 있나요?

있습니다. 외국인이 출입국관리법에 따라 한 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하므로, 주택을 인도받고 체류지 변경신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「출입국관리법」과 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결은 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주민등록과 같은 법적 효과를 인정했습니다. 외국인등록은 주민등록보다 공시 기능이 약하다는 반론이 있었지만, 판결은 그 이유로 달리 볼 수 없다고 했습니다.

함께 사는 외국인 가족의 체류지 신고로도 대항력이 인정되나요?

인정됩니다. 대항력 요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자·자녀 같은 가족의 주민등록도 포함되고, 외국인 가족의 외국인등록도 같은 효과를 가집니다. 임차인 본인이 잠시 체류지를 옮겼더라도 함께 사는 아들의 체류지 신고가 유지되면 대항력은 이어집니다.

경매 매수인에게 대항력을 주장하려면 무엇이 필요한가요?

대항요건을 갖춘 날이 첫 근저당권·압류·가압류 등기보다 앞서야 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그 뒤에 대항요건을 갖췄다면 임차권은 매각으로 소멸하고 보증금은 배당으로만 받습니다. 대항력이 있으면 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.

대항력이 있는 임차인이 배당요구까지 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금에 대해서만 매수인에게 반환을 구합니다. 반대로 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액을 매수인에게 청구하게 됩니다. 어느 쪽이든 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다.

외국인 임차인 대항력 대응 순서

• 외국인등록 사실증명 발급 - 체류지와 변경신고일이 적힌 증명서를 받습니다. 대항력이 생긴 날을 증명하는 기본 서류가 됩니다.
• 등기부 권리 순서 대조 - 첫 근저당권·가압류 등기일과 체류지 신고일을 비교합니다. 신고일이 앞서면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 가족 체류지 확인 - 함께 사는 가족의 외국인등록 체류지도 같은 주소인지 확인합니다. 본인 신고가 끊겨도 가족 신고로 대항력이 이어질 수 있습니다.
• 배당요구 여부 정리 - 배당요구를 했는지, 얼마를 배당받는지 확인합니다. 매수인에게 청구할 보증금 범위가 여기서 정해집니다.
• 인도 요구에 대한 답변 - 보증금 반환과 동시이행을 주장하는 답변을 내용증명으로 보냅니다. 인도소송이 들어오면 같은 항변을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 체류자격이 바뀌었거나 출국 기간 동안 체류지 신고가 끊긴 적이 있다면 외국인등록 이력과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 절차의 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국인은 전입신고를 따로 해야 하나요?
  아닙니다. 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 이사한 뒤 체류지 변경신고를 하면 그것이 전입신고 역할을 하고, 주택을 인도받은 상태라면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 체류지 변경신고는 기한 안에 해 두는 편이 안전합니다.
• 외국인등록은 공시력이 약해 보호 안 된다는데 맞나요?
  맞지 않습니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결은 외국인등록이나 국내거소신고가 주민등록보다 공시 기능이 약하다고 해서 달리 볼 수 없다고 판단했습니다. 외국인등록과 체류지 변경신고에는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록과 같은 법적 효과가 인정됩니다.
• 아들 명의 외국인등록만 남아 있어도 되나요?
  됩니다. 대항력 요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다는 것이 대법원 판례입니다. 임차인 본인이 체류지를 옮겼더라도 함께 사는 아들이 같은 주소로 외국인등록 체류지를 유지하고 있다면 대항력은 계속 유지되는 것으로 봅니다. 가족이 실제로 거주해야 합니다.
• 근저당권보다 늦게 신고했으면 어떻게 되나요?
  매수인에게 대항하지 못합니다. 민사집행법 제91조 제3항에 따라 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 임차권은 매각으로 소멸합니다. 이 경우 보증금은 배당요구를 해서 배당으로 받아야 하고, 확정일자를 받아 두었다면 그 순위에 따라, 소액임차인이면 보증금 중 일정액을 먼저 배당받습니다.
• 매수인이 집을 비우라고 하면 바로 나가야 하나요?
  대항력이 있다면 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인은 임대인의 지위를 승계하고, 같은 조 제6항이 동시이행 항변권을 준용하므로 보증금 반환과 집 인도는 서로 맞물립니다. 매수인이 인도소송을 내면 보증금 반환과의 동시이행을 주장합니다.
• 외국인도 경매에서 배당요구를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 외국인 임차인도 대항요건과 확정일자를 갖추면 우선변제권이 있습니다. 배당요구는 법원이 정한 배당요구 종기까지 해야 하고, 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.

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