주택 임대차

외국인도 한국에서 집을 빌리면 주택임대차보호법으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 외국인도 주택을 인도받고 외국인등록과 체류지 변경신고를 마쳤다면 주택임대차보호법상 대항력을 갖고, 확정일자를 받으면 우선변제권도 갖습니다. 출입국관리법은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정하고, 대법원도 같은 효과를 인정합니다. 지금은 체류지 변경신고를 새 집 주소로 했는지부터 확인해 두십시오.

외국인이라서 주민센터에 전입신고를 할 수 없다고 걱정할 필요는 없습니다. 출입국·외국인관서에 하는 체류지 변경신고가 같은 역할을 합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 외국 국적으로 2024년 9월 한국 회사에 취업해 입국한 뒤 외국인등록을 마쳤습니다. 2025년 3월 오피스텔을 보증금 1억원에 임차해 이사했는데, 새 주소로 체류지 변경신고를 했는지 확실히 기억하지 못했습니다. 2026년 오피스텔 소유자가 바뀌면서 새 소유자가 외국인은 주택임대차보호법 보호를 받지 못한다고 말했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

외국인에게도 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다. 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하므로, 주택을 임차한 외국인이 그 집을 체류지로 신고하면 주택임대차보호법상 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「출입국관리법」과 「주택임대차보호법」에 따른 결론입니다.

대법원도 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주민등록과 같은 법적 효과를 인정했습니다. 공시기능이 주민등록보다 약하다는 이유로 달리 볼 수 없다고 했습니다.

그래서 외국인 임차인도 주택을 인도받고 체류지 변경신고를 마친 다음 날부터 대항력을 가집니다. 집이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장하고, 보증금을 돌려받을 때까지 계속 살 수 있습니다.

외국인도 확정일자를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터나 법원·등기소, 공증인에게서 받고, 확정일자부여기관은 확정일자부를 작성해야 합니다. 외국인 임차인도 계약서를 가지고 가서 받으면 되고, 대항요건과 확정일자를 모두 갖추면 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다.

보증금이 소액임차인 기준 이하라면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 최우선변제도 받습니다. 국적은 소액임차인 여부와 관계가 없습니다. 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 계약서가 외국어로만 작성됐다면 번역문을 붙여 확정일자를 받는 편이 안전합니다.

외국인등록을 하지 않은 단기 체류자는요?

보호받기 어렵습니다. 외국인등록이나 체류지 변경신고가 없으면 주민등록에 해당하는 공시가 없으므로 대항력이 생기지 않습니다. 이때는 임대인의 동의를 받아 임대차등기를 하는 방법을 검토합니다.

외국국적동포라면 국내거소신고로도 같은 효과를 얻습니다. 국내거소신고를 한 외국국적동포는 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보기 때문입니다. 체류기간이 끝나 외국인등록이 말소되면 그때부터 대항력도 사라지므로, 체류기간 연장 허가를 제때 받아 두어야 합니다.

외국인 임차인 보호 확인 순서

• 외국인등록 확인 - 외국인등록증과 체류기간을 확인합니다. 등록이 대항력의 전제입니다.
• 체류지 변경신고 - 이사 후 새 주소로 체류지 변경신고를 합니다. 신고 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 배당 순위의 기준입니다.
• 등기부 확인 - 계약 전에 근저당권 등 선순위 권리를 확인합니다. 보증금 회수 가능성이 달라집니다.
• 출국 전 조치 - 보증금을 받기 전에 출국해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 체류자격이 바뀌었거나 체류기간이 끝나 등록이 말소된 경우라면 외국인등록 사실증명을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국인도 주택임대차보호법 보호를 받나요?
  받습니다. 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정하므로, 주택을 인도받고 그 집을 체류지로 신고한 외국인은 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춥니다.
• 대법원도 같은 입장인가요?
  같습니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결은 외국인이나 외국국적동포가 한 외국인등록, 체류지 변경신고, 국내거소신고에 주택임대차보호법상 주민등록과 같은 법적 효과를 인정해야 한다고 보았습니다.
• 외국인등록은 언제까지 해야 하나요?
  입국한 날부터 90일을 넘겨 체류하려면 90일 이내에 체류지 관할 출입국·외국인관서에 외국인등록을 해야 합니다. 출입국관리법 제31조 제1항에 따른 것이고, 등록 전에는 대항요건이 갖추어지지 않습니다.
• 외국인도 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제1항에 따라 주민센터, 법원·등기소, 공증인에게서 계약서에 확정일자를 받습니다. 대항요건과 확정일자를 함께 갖추면 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다.
• 외국인도 최우선변제를 받나요?
  보증금이 지역별 소액임차인 기준 이하라면 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인에게 보증금 중 일정액의 우선변제권을 주고, 국적에 따른 구별은 없습니다.
• 보증금을 못 받고 출국해야 하면요?
  출국 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치십시오. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 뒤 체류지를 옮기거나 출국해도 이미 가진 권리는 유지됩니다.

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