경매 낙찰

2002년 전부터 근저당이 있던 상가를 빌렸는데 은행보다 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가건물 임대차보호법이 시행된 2002년 11월 1일 전에 설정된 근저당권자보다 먼저 최우선변제를 받을 수는 없습니다. 법 부칙은 최우선변제 규정을 기존 임대차에도 적용하되 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없다고 정했습니다. 지금은 등기사항증명서에서 근저당권 설정일과 그 뒤의 권리자부터 확인하십시오.

소액임차인 요건을 갖춘 이상 배당요구 자체를 포기할 이유는 없습니다. 오래된 근저당권 하나에 밀린다고 해서 다른 채권자와의 순위까지 잃는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 3월 과밀억제권역에 있는 상가 건물 1층을 보증금 3,000만원, 월세 20만원에 빌려 미용실을 열고 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 그 건물에는 2001년 은행 명의로 설정 금액 8,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 2026년 은행이 경매를 신청하자 G씨는 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법 시행 전에 설정된 근저당권보다 먼저 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법은 2002. 11. 1.부터 시행되었고, 부칙은 대항력·확정일자 우선변제·최우선변제 규정을 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없다고 정했습니다. 임대차를 언제 시작했든 2002. 11. 1. 전에 설정된 근저당권자에게는 최우선변제를 주장하지 못합니다.

이 규정은 법이 생기기 전에 담보를 잡은 은행이 예상하지 못한 손해를 입지 않게 하려는 것입니다. 이 사안처럼 임대차 계약일이 최근이어도, 비교 대상은 근저당권 설정일입니다.

그 근저당권 뒤의 채권자보다는 먼저 받나요?

먼저 받습니다. 부칙이 효력을 막는 대상은 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자뿐이므로, 그 뒤에 설정된 근저당권자나 가압류 채권자, 일반 채권자에게는 최우선변제를 주장할 수 있습니다. 경매신청 등기 전에 점포를 인도받고 사업자등록을 신청했어야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 시행령상 과밀억제권역(서울특별시 제외)의 상가라면 환산보증금 5천500만원 이하가 소액임차인이고, 보증금 중 1천900만원까지 먼저 받습니다. 확정일자를 받아 두었다면 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 배당받습니다.

시행령 금액이 바뀐 뒤 설정된 근저당은 어떻게 보나요?

같은 원리가 시행령 개정에도 적용됩니다. 2014. 1. 1. 시행된 개정 시행령 부칙은 새 소액임차인 기준을 기존 임대차에도 적용하되, 시행 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 따르도록 했습니다. 그래서 소액임차인 여부는 가장 앞선 담보물권의 설정 당시 기준으로 따집니다.

오래된 근저당 상가 배당 대응 순서

• 등기부 확인 - 근저당권마다 설정일을 확인하고 2002. 11. 1. 전 권리를 표시합니다. 최우선변제가 막히는 상대입니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 지역별 기준과 비교합니다. 소액임차인 여부가 정해집니다.
• 대항요건 확인 - 입점일과 사업자등록 신청일이 경매개시결정 등기보다 앞서는지 봅니다. 늦으면 최우선변제가 없습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 뒤 순위 채권자보다 먼저 받기 위한 요건입니다.
• 배당표 점검 - 배당기일에 선순위 근저당권의 실제 채권액과 자신의 배당액을 확인합니다. 틀리면 이의를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오래된 근저당권이 중간에 변경·이전되었거나 담보 한도액이 증액된 경우에는 등기 원인과 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매 배당이의와 임대차보증금 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2002년 전 근저당의 담보 한도를 나중에 늘렸다면요?
  증액된 부분은 따로 볼 여지가 있습니다. 부칙이 보호하는 것은 법 시행 전에 취득한 물권이므로, 2002. 11. 1. 이후 담보 한도액을 늘리는 변경등기를 했다면 늘어난 부분까지 법 시행 전 물권으로 보기 어렵다는 다툼이 가능합니다. 등기 원인과 날짜를 확인해야 합니다.
• 은행 근저당이 말소되면 달라지나요?
  달라집니다. 경매 전에 오래된 근저당권이 변제로 말소되었다면 더 이상 최우선변제를 막는 권리가 없으므로, 남은 권리자들에게 최우선변제를 주장할 수 있습니다. 경매 전 등기사항증명서를 다시 발급해 현재 남은 권리를 확인하십시오.
• 확정일자를 받아 두면 은행보다 먼저 받나요?
  아닙니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 후순위 권리자보다 먼저 받는 권리입니다. 그보다 먼저 설정된 근저당권보다 앞설 수는 없습니다. 2001년 근저당권은 어느 쪽으로 보나 임차인보다 선순위입니다.
• 과밀억제권역 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 현행 시행령상 서울특별시를 제외한 과밀억제권역은 환산보증금 5천500만원 이하가 소액임차인이고, 최우선변제액은 1천900만원입니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산합니다. 선순위 담보물권이 2014. 1. 1. 전에 설정됐다면 종전 기준이 적용됩니다.
• 최우선변제를 못 받으면 보증금은 포기해야 하나요?
  포기할 필요는 없습니다. 배당에서 받지 못한 보증금은 임대인에 대한 반환채권으로 남습니다. 임대인의 다른 재산에 가압류를 하거나 판결을 받아 강제집행할 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인은 매수인에게 대항하지 못하므로 점포는 비워 줘야 합니다.
• 사업자등록은 언제까지 유지해야 하나요?
  경매 절차에서 배당을 받을 때까지 점유와 사업자등록을 유지하는 것이 안전합니다. 경매 도중 폐업하거나 사업장을 옮기면 대항요건을 잃어 최우선변제를 받지 못할 위험이 있습니다. 이전이 불가피하면 임차권등기명령을 먼저 신청하십시오.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성