아파트 관리

상가 옥상에 점포를 증축하는 결의, 85% 찬성이면 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

현행법에서는 구분소유자 전원 동의 없이도 구분소유자와 의결권 각 5분의 4 이상이 찬성하면 상가 옥상 증축을 결의할 수 있습니다. 다만 결의에서 설계 개요와 비용 분담, 새 점포 귀속, 대지사용권 변경을 정하지 않았다면 효력을 다툴 수 있습니다. 지금 관리단집회 의사록과 결의 안건서를 확보해 두십시오.

찬성률 85%라는 숫자만 보고 결의가 유효하다거나 무효라고 단정할 필요는 없습니다. 결의 내용에 법이 정한 사항이 빠졌는지가 더 큰 쟁점입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년부터 한 상가 집합건물 2층 점포를 소유해 영업하고 있습니다. 2025년 관리단집회에서 공용 옥상에 판매시설 3개 층을 증축하고 계단실을 특별피난계단으로 고치는 안건이 올라왔고, 출석한 구분소유자 85%가 찬성했습니다. 옥상을 창고와 휴게 공간으로 써 온 A씨는 전원 동의가 없었으니 결의가 무효라고 주장하고 싶어 합니다. 결의에서 공사비 분담과 새 점포의 귀속을 어떻게 정했는지는 A씨도 아직 확인하지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

옥상에 점포를 증축하려면 구분소유자 전원 동의가 필요한가요?

현행법에서는 전원 동의까지는 필요하지 않고, 구분소유자 5분의 4 이상과 의결권 5분의 4 이상의 결의로 정할 수 있습니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 건물의 노후화 억제나 기능 향상 등을 위해 구분소유권과 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경을 이 특별결의로 정하게 했습니다. 옥상에 새 점포를 만들면 새 전유부분이 생기고 대지사용권이 바뀌므로 이 조항의 대상이 됩니다.

이 조항이 생기기 전에는 결론이 달랐습니다. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결은 공용부분에 전유부분을 증축해 대지사용권에 변동을 일으키는 것은 단순한 공용부분 변경이 아니어서 민법상 공유물 변경처럼 구분소유자 전원의 동의가 필요하다고 보았습니다.

단순한 용도·형상 변경은 지금도 구분소유자 3분의 2 이상과 의결권 3분의 2 이상의 결의로 정합니다. 계단실을 특별피난계단으로 고치는 부분처럼 권리관계에 변동이 없는 공사는 이 기준이 적용됩니다.

85% 찬성이면 증축 결의는 유효한가요?

숫자만으로는 알 수 없습니다. 구분소유자 수와 의결권(전유부분 면적 비율)이 모두 5분의 4 이상이어야 하고, 결의에서 설계의 개요, 예상 공사 기간과 비용, 비용 분담 방법, 변경된 부분의 용도, 늘어나는 전유부분의 귀속, 대지사용권 변경을 정해야 합니다. 비용 분담과 귀속 사항은 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 하므로, 이 사항이 빠졌거나 특정인에게 몰려 있다면 결의의 효력을 다툴 수 있습니다.

「출석자의 85%」라면 전체 구분소유자 기준으로는 5분의 4에 못 미칠 수 있습니다. 서면이나 전자적 방법으로 동의를 받았다면 그 합의도 구분소유자와 의결권 각 5분의 4 이상이어야 결의로 봅니다.

결의에 반대한 소유자는 어떻게 되나요?

결의가 유효하게 성립하면 반대한 소유자는 공사 참가 여부를 서면으로 회답하라는 촉구를 받고, 2개월 안에 회답하지 않으면 참가하지 않겠다는 뜻으로 봅니다. 그 뒤 찬성자나 매수지정자는 2개월 안에 불참자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 팔라고 청구할 수 있습니다. 옥상 사용을 잃는 불이익은 결의의 절차와 내용 하자를 다투거나 매도청구 시가를 다투는 방식으로 대응하게 됩니다.

상가 옥상 증축 결의 대응 순서

• 의사록 확보 - 관리단집회 의사록과 안건서, 서면 동의서를 요청합니다. 구분소유자별 찬반 기재가 없으면 절차 하자가 됩니다.
• 정족수 재계산 - 전체 구분소유자 수와 전유부분 면적 비율로 찬성률을 다시 셉니다. 출석자 기준 찬성률은 요건이 아닙니다.
• 결의 내용 점검 - 비용 분담, 새 점포 귀속, 대지사용권 변경이 정해졌는지 봅니다. 빠진 사항이 있으면 결의 무효 주장의 근거가 됩니다.
• 특별한 불이익 정리 - 옥상을 써 온 기간과 방식, 영업상 손실을 자료로 남깁니다. 형평 위반 주장과 매도 시가 산정에 쓰입니다.
• 다툼 방식 결정 - 결의무효확인 소송, 공사중지 가처분, 건축허가 처분에 대한 불복 중 무엇을 먼저 할지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 결의 요건이나 공용부분 사용권이 따로 정해져 있거나 증축 목적이 노후화 억제·기능 향상과 거리가 멀다면 규약과 결의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단 결의 분쟁과 관련 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 옥상 증축에 지금도 전원 동의가 필요한가요?
  현행법에서는 필요하지 않습니다. 집합건물법 제15조의2 제1항은 구분소유권과 대지사용권에 변동을 일으키는 공용부분 변경을 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 결의로 정할 수 있게 했습니다. 전원 동의가 필요하다고 본 대법원 2013두25955 판결은 이 조항이 생기기 전 사안입니다.
• 증축 결의에서 반드시 정해야 하는 사항은 무엇인가요?
  집합건물법 제15조의2 제2항에 따라 설계의 개요, 예상 공사 기간과 예상 비용, 비용 분담 방법, 변경된 부분의 용도, 전유부분 수나 면적이 늘어날 때 그 귀속, 대지사용권 변경, 규약으로 정한 사항을 정해야 합니다. 비용 분담과 귀속 등은 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 합니다.
• 출석자 85% 찬성이면 요건을 채운 건가요?
  아직 알 수 없습니다. 5분의 4는 전체 구분소유자 수와 전체 의결권을 기준으로 계산합니다. 출석자만 기준으로 85%라면 전체 기준으로는 80%에 못 미칠 수 있고, 의결권은 전유부분 면적 비율이 기준이라 머릿수와 다르게 나올 수 있습니다. 의사록과 면적표로 두 요건을 따로 확인해야 합니다.
• 의사록에 누가 찬성했는지 적혀 있어야 하나요?
  적혀 있어야 합니다. 집합건물법 제15조의2 제3항은 권리변동 있는 공용부분 변경 결의를 위한 관리단집회 의사록에 각 구분소유자의 찬반 의사를 적도록 정합니다. 찬반 기재가 없으면 정족수를 확인할 수 없어 결의의 효력을 다투는 근거가 됩니다.
• 계단을 피난계단으로 고치는 것도 5분의 4가 필요한가요?
  권리관계에 변동이 없는 단순한 공용부분 변경이라면 필요하지 않습니다. 집합건물법 제15조 제1항에 따라 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 결의로 정하고, 지나치게 많은 비용이 들지 않는 개량이면 통상의 집회결의로도 정할 수 있습니다. 한 안건에 두 공사가 묶였다면 각각의 요건을 따져야 합니다.
• 반대하면 제 점포를 팔아야 하나요?
  그렇게 될 수 있습니다. 집합건물법 제15조의2 제4항은 이 결의에 제48조를 준용합니다. 반대한 소유자는 참가 여부를 서면으로 촉구받고 2개월 안에 회답하지 않으면 불참으로 보며, 그 뒤 2개월 안에 찬성자나 매수지정자가 시가 매도를 청구할 수 있습니다. 결의 자체가 무효라면 매도청구도 할 수 없으므로 결의의 하자부터 살펴야 합니다.

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