분양·청약

대법원은 신탁사 계좌로 낸 분양대금 반환 청구를 어떻게 판단했나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

분양대금채권이 신탁사에 양도되고 수분양자가 승낙해 신탁사 계좌로 대금을 냈다면, 분양계약이 해제·취소되어도 신탁사에 직접 반환을 구할 수 없습니다. 대법원 2013다55447 판결의 단축급부 법리와 시행사 상대 원상회복, 신탁사 책임의 한계를 정리했습니다.

아니요, 시행사가 분양대금채권을 신탁사에 넘기고 수분양자가 이를 승낙해 신탁사 계좌로 대금을 냈다면 신탁사에 직접 반환을 구할 수 없습니다. 대법원은 이런 납입을 시행사에 대한 변제이자 시행사의 신탁사에 대한 변제로 보았습니다. 분양계약이 해제되거나 취소되어도 반환 청구의 상대방은 계약 당사자인 시행사입니다. 신탁사가 사기에 가담했다는 사정이 없다면 신탁사를 상대로 한 손해배상 소송부터 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 시행사 B사로부터 상가 한 칸을 분양받아 대금 2억 1천만 원을 모두 신탁사 C사 계좌로 냈습니다. 계약서에는 분양대금채권을 C사에 양도하고 이를 승낙한다는 조항이 있었습니다. 약속한 부대시설이 끝내 설치되지 않자 A씨는 2026. 2. 16. B사에 계약 해제를 통지했습니다. B사는 자금이 없다며 반환을 미루고 있고, C사는 B사와 해결하라고만 답했습니다. A씨는 돈을 실제로 받아 간 C사에 직접 소송을 낼 수 있는지, 아니면 B사만 상대해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 신탁사 계좌로 낸 분양대금을 어떻게 판단했나요?

신탁사는 분양관리신탁계약과 대리사무계약에 따라 정당하게 대금을 받은 것이므로, 수분양자가 원상회복이나 부당이득반환을 구할 수 없다고 판단했습니다. 이 사건 시행사는 수산물유통센터 상가를 분양하면서 분양대금채권을 신탁사에 양도했고, 수분양자들은 이를 승낙한 뒤 대금 전부를 신탁사 계좌로 냈습니다. 수분양자들은 시설 미비와 기망을 이유로 계약 해제와 취소를 주장하며 시행사와 신탁사 모두에게 반환을 구했습니다.

원심은 신탁재산 한도에서 신탁사의 반환책임을 일부 인정했습니다. 대법원은 이를 잘못이라고 지적하면서 “계약의 일방당사자는 제3자를 상대로 하여 법률상 원인 없이 급부를 수령하였다는 이유로 부당이득반환청구를 할 수 없다”는 법리를 밝혔습니다. 다만 수분양자들만 상고했으므로 불이익변경금지 원칙상 원심의 일부 인용 부분은 그대로 두고 상고를 기각했습니다.

원심이 신탁사 책임을 일부 인정한 이유는 무엇이었나요?

원심은 채권양도로 수분양자와 신탁사 사이에 직접 채권·채무관계가 생겼다고 보았습니다. 신탁사가 양수한 채권을 자기 고유의 이익을 위해 행사한 것이 아니라는 점도 들었습니다. 그래서 분양계약이 취소되어 소급해 무효가 되면 신탁사가 받은 대금은 법률상 원인이 없어지고, 신탁재산 한도에서 반환해야 한다고 판단했습니다.

대법원은 이 판단이 잘못이라고 했습니다. 채권양도 승낙이 있었더라도 납입의 실질은 계약 상대방의 지시에 따른 단축급부라는 것입니다. 원심이 인용한 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결은 사안이 달라 원용할 수 없다고도 밝혔습니다. 채권양도 승낙 조항이 있다는 사실만으로 신탁사에 직접 반환을 구할 근거가 생기지는 않는다는 뜻입니다.

왜 신탁사에 직접 청구할 수 없나요?

수분양자의 납입 한 번으로 두 개의 변제가 함께 이루어지기 때문입니다. 수분양자가 시행사의 지시에 따라 신탁사 계좌로 대금을 내면, 수분양자는 시행사에 분양대금을 낸 것이 되고 시행사는 신탁사에 신탁계약상 의무를 이행한 것이 됩니다. 대법원은 이를 급부 과정을 줄인 이른바 단축급부로 보았습니다.

이때 신탁사에 직접 반환을 구할 수 있다고 하면, 수분양자가 스스로 고른 계약 상대방의 위험을 신탁사에 떠넘기게 됩니다. 신탁사가 시행사에 대해 갖는 항변권도 침해됩니다. 그래서 해제나 취소의 효과는 시행사와 수분양자 사이에서 정리해야 합니다. 현행 민법 제548조, 제741조도 판결 당시와 같은 내용이어서 이 법리는 지금도 그대로 적용됩니다.

그러면 분양대금은 누구에게서 어떻게 받나요?

계약 상대방인 시행사에 해제에 따른 원상회복으로 대금과 받은 날부터의 이자를 청구합니다. 해제로 손해가 따로 생겼다면 손해배상도 함께 구할 수 있습니다. 시행사에 재산이 없을 때가 문제인데, 시행사가 신탁사에 갖는 권리를 대신 행사하는 방법은 「분양계약을 해제했는데 신탁사에 분양대금을 내달라고 할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

신탁사에 손해배상을 구하려면 신탁사가 시행사의 기망을 알고 가담했거나 수분양자에 대한 별도의 주의의무를 어겼다는 증거가 필요합니다. 이 사건에서는 그런 증거가 없다고 보았고, 신탁계약상 주의의무 위반만으로 곧바로 수분양자에 대한 책임이 생기지는 않는다는 원심 판단도 유지되었습니다. 신탁사가 직접 매도인으로 계약한 경우는 구조가 다르므로 계약서의 당사자란부터 확인해야 합니다.

분양대금 반환 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 분양계약서의 매도인과 대금 납부 계좌, 채권양도 승낙 조항을 확인합니다.
• 해제 사유 정리 - 시설 미비나 허위 설명 등 해제·취소 사유와 증거를 모읍니다.
• 해제 통지 - 시행사에 내용증명으로 해제 의사를 표시하고 도달일을 남깁니다.
• 시행사 재산 파악 - 신탁계약상 시행사의 권리와 남은 신탁재산을 확인합니다.
• 소송과 집행 준비 - 시행사를 상대로 원상회복을 청구하고 시행사 권리에 대한 집행 방법을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서상 매도인이 누구인지와 분양대금채권 양도·승낙 조항, 신탁사의 관여 정도에 따라 반환을 구할 상대방과 회수 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 분양대금 반환, 신탁사업 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약이 사기로 취소되어도 신탁사에 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 같습니다. 대법원은 해제뿐 아니라 취소를 이유로 한 부당이득반환청구도 신탁사에 할 수 없다고 보았습니다. 신탁사가 사기에 가담했다는 증거가 있으면 불법행위 책임을 따로 물을 수 있습니다.
• 신탁사가 매도인으로 계약서에 적혀 있으면 어떻게 되나요?
  그때는 신탁사가 계약 당사자이므로 해제에 따른 원상회복 의무를 집니다. 다만 책임을 신탁재산 범위로 한정하는 특약이 있는 경우가 많아 특약의 효력과 설명 여부를 함께 따져야 합니다.
• 분양대금을 돌려받을 때 이자도 붙나요?
  붙습니다. 계약이 해제되면 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 해제로 따로 손해가 생겼다면 손해배상 청구도 함께 할 수 있습니다.
• 채권양도 승낙 조항에 서명하지 않았다면 결론이 달라지나요?
  달라질 여지가 있습니다. 이 판결은 수분양자가 양도를 승낙하고 그에 따라 신탁사 계좌로 낸 사안입니다. 승낙 없이 대금을 낸 경위가 다르면 누구에게 한 변제인지부터 다시 따져 보아야 합니다.
• 신탁사가 관리를 소홀히 했다면 배상을 받을 수 있나요?
  신탁계약상 주의의무 위반만으로는 어렵습니다. 이 사건 원심은 그 위반이 있더라도 곧바로 수분양자에 대한 손해배상책임이 생기지 않는다고 보았고, 대법원도 이를 유지했습니다. 수분양자에 대한 별도의 위법행위가 필요합니다.
• 시행사에 재산이 없으면 판결을 받아도 소용없나요?
  시행사 재산이 없어도 시행사가 신탁사에 가진 권리가 남아 있을 수 있습니다. 그 권리를 대신 행사하거나 압류하는 방법을 함께 검토해야 하므로 신탁계약서를 확보해 두는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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