공유·경계

가족이 사는 집 지분을 경매로 산 업자가 경매분할을 요구하면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

가족이 함께 살아온 땅의 지분을 경매로 산 사람이 경매분할을 요구해도 법원은 거주 공유자가 지분을 사들이는 방법부터 따져야 합니다. 대법원 2020다260025 판결로 가격배상 분할, 지분 가격 산정, 소송 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 지분을 산 사람이 원한다고 법원이 곧바로 경매분할을 명할 수는 없습니다. 가족이 함께 살아온 땅이라면 법원은 거주 공유자가 지분을 사들이는 방법부터 따져야 합니다. 지분 가격 합의가 안 된다는 이유만으로 경매를 명한 판결은 대법원에서 파기되었습니다. 낙찰자가 부르는 값에 지분을 사 줄 의무도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년대부터 부모, 형과 함께 단독주택에서 살아왔습니다. 2021. 5. 아버지가 돌아가시자 대지를 A씨가 3분의 2, 형이 3분의 1로 상속했습니다. 형의 채권자가 형 지분에 강제경매를 신청했고, 2025. 9. 부동산 매매업을 하는 B회사가 그 지분을 낙찰받았습니다. B회사는 시세보다 훨씬 높은 값에 지분을 사라고 요구하다가, 2026. 2. 대지 전체를 경매에 부쳐 대금을 나누자는 공유물분할 소송을 냈습니다. A씨는 평생 살아온 집을 경매로 잃어야 하는지, 지분만 사들이는 방법은 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

경매분할을 명한 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 피고는 1993년부터 대지 60㎡ 위 2층 주택에서 부모, 형과 살았고, 아버지가 숨지자 피고 7분의 5, 형 7분의 2로 상속했습니다. 형 지분은 강제경매로 넘어가 부동산매매업 회사가 취득했습니다. 회사는 땅을 쓰거나 협의를 시도하지 않고 건물철거 소송에 이어 경매분할을 구하는 소송을 냈습니다. 원심은 피고가 지분을 사는 방법이 바람직하다면서도 가격 협의가 안 된다며 경매분할을 유지했습니다.

대법원은 이런 공유관계에서 지분을 경매로 산 사람이 경매분할을 주장하면 “기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다”고 판시했습니다. 낙찰자들도 감정평가서 등으로 피고 가족이 거주한다는 사실을 쉽게 알 수 있었다고 보았습니다.

지분값만 치르고 땅 전체를 갖는 것도 현물분할인가요?

네, 공유자 한 사람이 물건 전체를 갖고 다른 공유자에게 지분의 적정한 가격을 배상하는 방법도 현물분할의 하나입니다. 민법은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 감손될 염려가 있을 때에만 법원이 경매를 명할 수 있게 합니다. 대법원은 분할 방법에 관해 공유자들 의사가 맞지 않는다는 주관적 사정만으로 경매를 명할 수 없다고 했습니다.

특히 상속처럼 유대가 긴밀한 공유자들이 함께 살아온 경우에는, 현물분할이 불가능하거나 가액이 현저히 줄어든다는 사정이 분명히 드러나야 경매분할을 할 수 있습니다. 현물분할을 위한 금전 조정이 어렵다는 이유로 경매를 명하는 데에는 매우 신중해야 한다고 했습니다. 민법 제269조는 판결 뒤 바뀌지 않아 현행 법령에서도 같습니다.

지분 가격은 누가 어떻게 정하나요?

법원이 사실심 변론종결일 무렵의 객관적 시가로 정합니다. 낙찰가나 낙찰자가 부르는 값이 기준이 아닙니다. 이 판결은 당사자들이 낸 감정평가서 등으로 지분의 적정 가격을 산정하는 것이 어렵지 않다고 보았습니다. 낙찰자 지분에 근저당이 있어도 가격배상금을 받을 때 피담보채무를 정산하면 되므로 법률관계가 크게 복잡해지지 않는다고 했습니다.

거주 공유자 쪽에서는 배상금을 마련할 수 있다는 점을 보여 줘야 이 방법이 받아들여지기 쉽습니다. 시가 산정 기준은 「상속받은 집에 계속 살면서 형제 지분만 돈으로 정산할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다. 형제 지분이 경매에 나온 단계라면 「형제와 반씩 가진 땅, 형제 지분이 경매되면 제가 먼저 살 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

그래도 경매분할로 가는 경우는 언제인가요?

현물로 나눌 수 없거나, 나누면 어느 공유자 몫의 가치가 분할 전 지분 가치보다 현저히 줄어들 염려가 분명할 때입니다. 법원은 이 요건을 물리적으로만 보지 않고 공유물의 성질, 위치와 면적, 이용 상황, 분할 뒤 사용가치를 함께 봅니다. 이 사건 원심도 대지 최소 분할면적을 들었지만, 대법원은 그것만으로 경매를 정당화하지 않고 가격배상이 가능한지 심리하라고 했습니다.

반대로 거주 공유자가 배상금을 마련할 수 없거나, 공유자 여럿이 모두 그 부동산을 원해 한 사람에게 몰아줄 근거가 약하면 경매분할로 갈 여지가 커진다고 볼 수 있습니다. 경매분할 판결이 확정되면 형식적 경매로 진행되므로, 가격배상 자료는 소송 단계에서 미리 충분히 내 두어야 합니다.

지분 낙찰자의 공유물분할 소송 대응 순서

• 답변서 제출 - 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 경매분할 반대와 가격배상 희망을 밝힙니다.
• 거주 경위 입증 - 상속 전부터 살아온 사실과 가족 사이의 사용 합의를 주민등록, 공과금 자료로 정리합니다.
• 시가 감정 신청 - 변론종결일 무렵 기준의 시가 감정을 신청하고 낙찰가와 비교합니다.
• 배상 자금 준비 - 대출 가능 금액과 낙찰자 지분 근저당의 정산 방법을 미리 확인합니다.
• 항소 검토 - 경매분할 판결이 나오면 판결서를 받은 날부터 2주 안에 항소합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자들이 실제로 어떻게 살아왔는지와 지분 가격을 배상할 자금이 있는지에 따라 분할 방법이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 지분 경매를 둘러싼 분쟁 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분 낙찰자가 집을 비우라고 하거나 건물을 철거하라고 하면 어떻게 하나요?
  소수 지분을 가진 공유자 혼자서는 다른 공유자가 쓰는 부분을 마음대로 처분하거나 철거하게 할 수 없습니다. 공유물의 관리는 지분 과반수로 정하므로, 지분 비율과 사용 경위를 먼저 확인해 대응합니다.
• 낙찰자가 요구하는 지분 가격이 너무 높으면 그대로 사야 하나요?
  아닙니다. 소송에서 가격배상 방식이 채택되면 지분 가격은 법원이 변론종결일 무렵의 객관적 시가로 정합니다. 낙찰가나 상대방 요구가격에 묶이지 않으므로 시가 감정을 신청해 다툽니다.
• 공유물분할 소송에서 답변서를 안 내면 어떻게 되나요?
  소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내지 않으면 법원은 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 원하는 분할 방법을 주장할 기회를 잃을 수 있습니다.
• 가족이 살지 않는 땅이어도 경매분할을 막을 수 있나요?
  재판상 분할은 현물분할이 원칙이어서 거주 여부와 관계없이 경매분할에는 객관적 요건이 필요합니다. 다만 함께 살아온 사정이 없으면 가격배상을 우선 고려할 근거가 약해질 수 있습니다.
• 형 지분이 경매에 나왔을 때 미리 살 수는 없나요?
  공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 값으로 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다. 이렇게 하면 외부 낙찰자와의 공유관계를 처음부터 피할 수 있습니다.
• 가격배상 판결이 나면 지분 등기는 어떻게 넘어오나요?
  판결에서 정한 배상금 지급과 지분 이전이 함께 정해지는 것이 보통이므로, 배상금을 지급하거나 공탁한 뒤 판결로 지분이전등기를 합니다. 근저당이 있으면 정산 방법을 판결 전에 정리해 둡니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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