농지·산지

농업회사법인이 농지를 사고팔아 차익을 남기면 해산명령을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

개발이익을 노리고 농지를 사서 되파는 부동산업은 농업회사법인의 사업 범위를 벗어나 해산명령 사유가 될 수 있습니다. 대법원 2023마5602 결정으로 해산 요건과 정관 기재의 효력, 현행 과징금·처분명령을 정리했습니다.

네, 개발이익을 노리고 농지를 사서 되파는 부동산업은 농업회사법인의 사업 범위를 벗어난 것이어서 해산명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 범위를 벗어난 사업을 했다는 사실만으로 곧바로 해산되지는 않고, 사업 내용과 경위, 위법성과 공익침해 정도를 종합해 더 존속시킬 수 없을 때 해산을 명합니다. 영농을 하면서 일시적으로 농지를 정리한 경우까지 모두 같은 결론이 나는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 지인들과 농업회사법인을 세우고 정관 목적에 농산물 생산·판매와 함께 부동산 매매업을 넣었습니다. 법인은 1년 남짓 동안 개발 예정지 주변 농지 여러 필지를 샀고, 그중 일부는 몇 달 만에 산 값보다 비싸게 팔았습니다. 2026. 6. 관할 군청은 농지 이용실태 조사 결과를 들어 법원에 해산명령을 청구하겠다고 알렸고, 처분명령 예고도 함께 왔습니다. A씨는 정관에 부동산업이 있는데도 해산될 수 있는지, 지금 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 농업회사법인 해산명령 사건을 어떻게 판단했나요?

해산을 명한 원심을 그대로 유지했습니다. 사건본인은 사원 1명이 5,000만원을 출자해 2016. 4. 세운 유한회사 형태의 농업회사법인으로, 정관에 부동산 매매업도 목적으로 넣었습니다. 설립 후 1개월도 안 되어 농지를 사기 시작해 약 14개월 동안 11필지를 취득했고, 그중 4필지는 수개월 만에 산 값을 넘는 가격에 팔았습니다. 도 특정감사 결과를 받은 시장이 해산명령을 청구했습니다.

대법원은 해산이 법인격을 박탈하는 중대한 효과를 낳는다는 점에서, 범위를 벗어난 “사업을 영위한 사실만으로 곧바로 해당 농업회사법인을 해산할 것이 아니라”고 보았습니다. 그러나 개발이익이 예상되는 농지를 사서 파는 일은 농업법인 제도의 취지를 악용한 것이고, 시세차익을 얻은 경위와 결과에 따라 해산 사유가 된다고 했습니다. 이 사건은 설립 직후부터 짧은 기간에 농지를 연달아 사고 판 경위 등을 종합하면 그 정도에 이르렀다고 판단했습니다. 법인의 본점은 목포였지만 농지는 멀리 떨어진 평택에 몰려 있었다는 점도 사실관계에 드러나 있습니다.

정관에 부동산업을 넣어 두었으면 괜찮지 않나요?

괜찮지 않습니다. 대법원은 정관에 부동산업을 목적으로 정했더라도 결론이 같다고 밝혔습니다. 농업회사법인의 사업 범위는 법령이 정한 농업 경영, 농산물 유통·가공·판매, 농작업 대행, 농어촌 관광휴양사업과 그 부대사업으로 한정되기 때문입니다.

판결이 적용한 구법에는 부동산업 금지 조항이 따로 없었습니다. 2021. 8. 17. 개정법은 부동산업을 금지 사업으로 명시하고 과징금과 벌칙을 새로 두었습니다. 대법원은 이 개정이 종전에 허용되던 부동산업을 새로 막은 것이 아니라, 허용되지 않는다는 점을 분명히 하고 제재 근거를 마련한 것이라고 보았습니다. 현행법에서도 사업 범위를 벗어난 농업법인은 해산 청구 대상입니다.

지금은 해산 말고 어떤 제재가 함께 오나요?

현행법은 해산 청구 외에 과징금, 형사처벌, 농지 처분명령을 함께 두고 있습니다. 농지를 활용하거나 전용해 부동산 개발·공급업을 하면 해당 농지의 양도차액에 상당하는 금액 이내, 임대업을 하면 임대료에 상당하는 금액 이내의 과징금이 부과됩니다. 부동산업 금지를 위반하면 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

농지법은 부동산업을 한 것으로 인정된 농업법인에 6개월 안에 농지를 처분하라고 명할 수 있게 합니다. 처분명령을 받으면 한국농어촌공사에 매수를 청구할 수 있습니다. 공사는 공시지가를 기준으로 사들일 수 있어, 시세차익을 기대하고 산 농지라면 손실이 생길 수 있습니다. 처분명령 뒤의 이행강제금과 매수 청구는 「농지 처분명령을 받고 6개월 안에 못 팔면 어떻게 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

농업법인 부동산업 의혹 대응 순서

• 거래 내역 정리 - 필지별 취득일, 매도일, 취득가와 매도가를 표로 만듭니다.
• 영농 실적 확보 - 경작 기록, 농자재 구입, 농산물 판매 자료를 모읍니다.
• 매도 경위 소명 - 수용, 경영 악화 등 시세차익 목적이 아닌 사정을 정리합니다.
• 의견 제출 - 해산 청구와 과징금 전 의견제출 기회에 존속시킬 사정을 냅니다.
• 재판 대응 - 해산명령 사건에서 사업 실질과 공익침해 정도를 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 농지를 산 목적과 보유 기간, 실제 영농 여부와 시세차익의 규모에 따라 해산 여부와 제재 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 농업법인의 해산명령·과징금 대응과 농지 처분명령 불복, 관련 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농업회사법인은 어떤 사업을 할 수 있나요?
  농업의 경영, 농산물의 공동 출하·유통·가공 등 대통령령으로 정하는 사업을 할 수 있습니다. 이 범위를 벗어난 사업을 하면 시장·군수·구청장이 법원에 해산을 청구할 수 있습니다.
• 농업법인이 농지를 임대하면 어떻게 되나요?
  농지를 활용해 부동산 임대업을 하면 부동산업 금지 위반으로 임대료에 상당하는 금액 이내의 과징금 대상이 됩니다. 농어촌 관광휴양사업에 해당하는 경우는 금지 대상에서 빠집니다.
• 부동산업 금지를 어기면 형사처벌도 받나요?
  받을 수 있습니다. 부동산업 금지 조항을 위반한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 과징금이나 해산 청구와는 별개로 진행됩니다.
• 해산명령은 누가 청구하나요?
  사업 범위를 벗어난 농업법인에 대해서는 시장·군수·구청장이 법원에 해산을 청구할 수 있습니다. 그 밖에 상법상 회사 해산명령 규정도 준용됩니다.
• 2021년 개정 전에 한 농지 매매도 해산 사유가 되나요?
  될 수 있습니다. 대법원은 개정 전에도 부동산업은 사업 범위를 벗어난 것이었고, 개정은 이를 분명히 하고 제재 근거를 둔 것이라고 보았습니다. 다만 과징금·벌칙 조항은 개정 시행 뒤 행위에 적용됩니다.
• 농지 처분명령을 받으면 어디에 팔 수 있나요?
  직접 팔 수도 있고, 한국농어촌공사에 매수를 청구할 수도 있습니다. 공사는 공시지가를 기준으로 매수할 수 있고, 인근 실제 거래가격이 더 낮으면 그 가격을 기준으로 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 농지 처분명령을 받고 6개월 안에 못 팔면 어떻게 되나요?
• 농업법인 세우며 땅을 비싸게 현물출자했는데 그 차액에 종합소득세가 나오나요?
• 귀농하려고 농지를 사려는데 농지취득자격증명은 어떻게 받나요?
• 영농조합법인 지분을 총회 승인 없이 샀다면 대금을 돌려받을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기