경매 낙찰

폐업신고 뒤 다시 등록한 상가, 경매 매수인이 비우라고 하면 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재등록 다음 날보다 앞선 근저당권이나 가압류가 있으면 버티기 어렵고, 매수인에게 가게를 넘겨줘야 합니다. 대법원 2006다56299 판결은 폐업신고 후 같은 장소·상호·등록번호로 재등록해도 기존 대항력이 이어지지 않는다고 보았습니다. 지금은 재등록일과 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당권·가압류 날짜를 나란히 확인하십시오.

처음 계약서와 확정일자를 다시 만들 필요는 없습니다. 결론을 가르는 것은 서류를 새로 쓰는 일이 아니라 재등록일과 등기부 권리의 선후입니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2022년 11월 상가를 보증금 7,000만원, 월세 250만원에 빌려 사업자등록과 확정일자를 받고 세탁소를 운영했습니다. 2024년 3월 건물에 근저당권이 설정됐고, A씨는 2024년 9월 개인 사정으로 폐업신고를 했다가 2주 뒤 같은 장소에서 같은 상호와 등록번호로 다시 등록했습니다. 2026년 6월 경매로 건물을 산 매수인이 가게를 비우라고 하자, A씨는 처음 등록이 근저당보다 빠르니 보증금을 받기 전에는 나갈 수 없다고 생각했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

폐업 전 대항력이 재등록으로 되살아나나요?

아니요, 폐업신고로 대항력은 끊기고 재등록 다음 날부터 새로 생깁니다. 대법원은 폐업한 사업자의 등록은 적법한 공시방법이 아니므로, 같은 상호와 등록번호로 다시 등록해도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 존속한다고 볼 수 없다고 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하고 있습니다. 사례의 A씨는 2024년 9월 재등록 다음 날이 새 기준일입니다.

매수인에게 대항할 수 있는지는 무엇으로 정하나요?

재등록 다음 날이 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당권·가압류보다 앞서면 대항할 수 있고, 늦으면 대항할 수 없습니다. 매각으로 저당권은 모두 소멸하고, 그보다 늦게 대항력을 갖춘 임차권도 매각으로 함께 소멸하기 때문입니다.

사례에서는 2024년 3월 근저당권이 재등록보다 앞서므로 A씨의 임차권은 매각으로 소멸합니다. 보증금을 다 받지 못했더라도 대항력이 없으면 매수인에게 보증금 반환을 요구하며 버틸 수 없습니다.

대항력이 남아 있다면 어떻게 되나요?

재등록 다음 날이 모든 근저당권·가압류보다 빠르다면 매수인은 임대인의 지위를 이어받습니다. 이때는 보증금을 다 돌려받을 때까지 매수인에게 가게를 넘겨주지 않아도 됩니다.

버틸 수 없다면 보증금은 누구에게 받나요?

원래 임대인에게 받습니다. 대항력이 없으면 매수인은 보증금을 돌려줄 의무를 지지 않으므로, 배당에서 받지 못한 보증금은 종전 건물주를 상대로 청구하고 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다. 확정일자 순위가 재등록 뒤로 밀렸어도 배당요구를 했다면 남는 배당은 받을 수 있습니다.

폐업 후 재등록 상가 명도 요구 대응 순서

• 날짜 대조 - 최초 등록일, 폐업일, 재등록일과 등기부의 첫 근저당·가압류 설정일을 표로 맞춥니다. 재등록 다음 날이 기준입니다.
• 대항력 판단 - 재등록 다음 날이 앞서면 매수인에게 보증금 반환을 요구합니다. 늦으면 인도 일정을 협의합니다.
• 배당 확인 - 배당표에서 내 몫을 확인하고, 순위가 잘못 잡혔으면 배당기일에 이의를 진술합니다.
• 인도 협의 - 대항력이 없으면 인도명령 전에 이사 날짜와 시설 철거 범위를 매수인과 정합니다. 강제집행 비용 부담을 줄입니다.
• 보증금 반환 청구 - 부족한 보증금은 종전 임대인에게 청구하고, 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 폐업신고가 착오나 세무서 직권으로 처리됐거나 폐업 기간에도 영업을 계속한 경우에는 처리 경위와 영업 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 인도명령 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 등록번호로 재등록하면 이어지는 것 아닌가요?
  이어지지 않습니다. 대법원 2006다56299 판결은 폐업신고 후 같은 상호와 등록번호로 다시 사업자등록을 했더라도 기존 대항력과 우선변제권이 존속한다고 할 수 없다고 보았습니다. 등록번호가 같다는 사정은 결론을 바꾸지 않습니다.
• 인도명령이 오면 바로 나가야 하나요?
  대항력이 없으면 인도명령에 따라 가게를 넘겨야 합니다. 민사집행법 제136조 제1항은 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있으면 인도명령을 내리지 않도록 하므로, 대항력이 남아 있다면 심문에서 그 사정을 주장합니다.
• 매수인이 인도명령을 신청할 수 있는 기간은요?
  대금을 낸 뒤 6개월 이내입니다. 민사집행법 제136조 제1항이 이 기간을 정하고 있고, 이 기간이 지나면 매수인은 명도소송을 내야 합니다. 기간이 지나도 대항력이 없는 임차인이 계속 점유할 권리가 생기지는 않습니다.
• 보증금을 다 못 받았는데도 임차권이 없어지나요?
  대항력이 없으면 없어집니다. 상가건물 임대차보호법 제8조는 경매로 건물이 매각되면 임차권이 소멸하고, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권만 예외로 합니다. 대항력이 없다면 남은 보증금은 종전 임대인에게 청구합니다.
• 폐업 기간에 새로 들어온 권리가 없으면요?
  폐업 전에 이미 설정된 근저당권이 있다면 그 권리가 재등록보다 앞서므로 대항력이 없습니다. 대법원 2006다56299 판결에 따라 기준은 재등록 다음 날이어서, 폐업 기간 사이의 권리만 따지는 것이 아닙니다. 첫 근저당 설정일부터 확인합니다.
• 대항력이 있으면 새 건물주가 보증금을 주나요?
  네, 대항력 있는 임차인에게는 매수인이 임대인 지위를 이어받아 보증금 반환 의무를 집니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 보증금을 받을 때까지 인도를 미룰 수 있습니다.

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