매매 계약

산업단지 공장 용지를 입주계약 없이 팔았으면 매매가 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 산업단지 용지를 입주계약 없이 제3자에게 판 매매도 원칙적으로 유효합니다. 대법원은 입주계약 미체결 산업용지의 처분제한 규정을 효력규정이 아닌 단속규정으로 보았습니다. 지금은 취득일과 입주계약 체결 여부, 거래 당시 시세차익 목적이 있었는지부터 확인하십시오.

이 규정을 어긴 매매에서 처벌 대상은 판 사람입니다. 산 사람까지 형사처벌을 걱정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2023년 한 산업단지의 공장 용지를 분양받아 소유권을 넘겨받았지만, 사업 계획이 틀어져 3개월 안에 관리기관과 입주계약을 맺지 못했습니다. A사는 관리기관에 넘기는 대신 공장을 지으려던 B사에 시세대로 땅을 팔고 2024년 대금 12억원을 받아 등기까지 넘겨 주었습니다. 그 뒤 거래 조건을 두고 다툼이 생기자 한쪽이 「처분제한 규정을 어긴 매매라서 처음부터 무효」라며 이미 주고받은 돈을 돌려 달라는 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주계약 없이 산업용지를 팔면 매매계약이 무효인가요?

무효가 아닙니다. 입주계약을 맺지 못한 산업용지는 관리기관 등에 양도하도록 한 처분제한 규정은 효력규정이 아닌 단속규정이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 어기고 제3자와 맺은 매매계약도 사법상 효력은 유지됩니다.

대법원은 그 이유로 몇 가지를 들었습니다. 법의 목적은 행정 규제나 형사처벌로도 이룰 수 있고, 법이 산업용지의 사인 간 거래 자체를 막는 것은 아닙니다. 매매를 일률적으로 무효로 하면 새 소유자가 입주계약을 맺고 오랫동안 공장을 돌린 뒤에도 언제든 무효를 주장할 수 있게 되어 거래의 안정을 해치고, 오히려 매도인이 더 큰 전매차익을 얻도록 돕는 결과가 될 수도 있습니다.

이 판결은 매매를 무효로 본 원심을 파기하고 사건을 고등법원으로 돌려보낸 것입니다. 매매가 유효하다는 법리까지는 정해졌고, 나머지 쟁점에 따른 최종 결과는 다시 심리해 정해집니다.

입주계약을 맺지 못하면 누구에게 팔아야 하나요?

관리기관에 먼저 양도해야 하고, 관리기관이 매수할 수 없으면 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 유관기관에 양도해야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」은 이 기간을 산업통상부령에 맡겼고, 시행규칙은 입주계약 기간을 취득일부터 3개월, 양도 기간을 그 뒤 6개월로 정합니다.

이때 양도가격도 정해져 있습니다. 산업용지는 취득가격에 대통령령으로 정하는 이자와 비용을 더한 금액으로 넘겨야 하므로, 시세차익을 얻을 수 없는 구조입니다.

처분제한을 어기고 팔면 어떤 처벌을 받나요?

관리기관 등이 아닌 사람에게 산업용지나 공장을 양도한 사람은 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 법은 양도한 사람만 처벌하고, 이를 취득한 사람을 처벌하는 규정은 두지 않았습니다.

매수인도 규제에서 벗어나는 것은 아닙니다. 산업단지에서 제조업을 하려면 관리기관과 입주계약을 맺어야 하고, 이 규제는 처분제한을 어겨 산 사람에게도 그대로 적용됩니다.

그래도 매매가 무효가 되는 경우가 있나요?

있습니다. 매도인과 매수인이 시세차익을 노리고 짜고서 처분제한 규정을 어기는 매매를 했다면, 그 매매는 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 단속규정이라는 결론이 투기 목적 거래까지 보호한다는 뜻은 아닙니다.

산업용지 처분제한 위반 매매 대응 순서

• 취득일 확인 - 분양으로 소유권을 넘겨받은 날을 등기부로 확인합니다. 3개월 기간의 출발점입니다.
• 입주계약 여부 확인 - 관리기관과 입주계약을 맺었는지, 언제 맺었는지 확인합니다. 맺었다면 처분제한의 근거 조문이 달라집니다.
• 거래 경위 정리 - 매매대금, 시세와의 차이, 계약 당시 주고받은 문자와 메일을 모읍니다. 시세차익 목적의 통정이 있었는지 판단하는 자료가 됩니다.
• 현재 이용 상태 정리 - 매수인이 입주계약을 맺고 공장을 가동하는지 확인합니다. 형성된 법률관계가 길수록 무효 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
• 관리기관 대응 - 관리기관이나 지방자치단체에서 처분 위반 통지를 받았다면 형사 절차와 별도로 소명 자료를 냅니다. 계약의 효력 다툼과 처벌 문제는 따로 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공장설립 완료신고 뒤 일정 기간이 지나기 전에 팔았거나 지식산업센터처럼 다른 처분제한 조항이 걸리는 경우라면 분양계약서와 입주계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 산업용지·공장 매매를 둘러싼 계약 효력 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 단속규정과 효력규정은 무엇이 다른가요?
  효력규정은 어기면 계약 자체가 무효가 되고, 단속규정은 어기면 처벌이나 행정 제재는 받지만 계약의 효력은 그대로입니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다211003 판결은 법이 효력을 명시하지 않은 경우 입법 취지, 위반의 중대성, 당사자에게 미치는 영향 등을 종합해 판단한다고 보고, 산업용지 처분제한 규정을 단속규정으로 보았습니다.
• 입주계약은 취득 후 언제까지 맺어야 하나요?
  산업용지나 공장을 취득한 날부터 3개월이 되는 날까지입니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙 제41조 제1항이 정한 기간입니다. 이 기간에 입주계약을 맺지 못하면 같은 조 제2항에 따라 그 기간이 지난 날부터 6개월이 되는 날까지 관리기관에 양도해야 합니다.
• 관리기관에 팔 때 값은 어떻게 정해지나요?
  산업용지는 취득가격에 대통령령으로 정하는 이자와 비용을 합한 금액으로 양도합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조의2 제2항이 제39조 제5항의 가격을 따르도록 정하기 때문입니다. 공장 건물은 감정평가법인등의 시가 감정액을 고려해 정할 수 있습니다.
• 산 사람도 처벌받나요?
  현행법상 처벌 규정은 없습니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제52조 제1항 제3호는 처분제한 규정을 어기고 관리기관 등이 아닌 사람에게 산업용지나 공장을 양도한 사람을 처벌할 뿐입니다. 다만 매수인도 산업단지에서 제조업을 하려면 관리기관과 입주계약을 맺어야 합니다.
• 시세차익을 노린 거래도 유효한가요?
  무효가 될 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다211003 판결은 처분제한 규정을 단속규정으로 보면서도, 당사자가 시세차익 등을 목적으로 짜고서 이 규정을 어기는 매매를 했다면 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 될 수 있다고 덧붙였습니다.
• 공장 완료신고 후 오래 지나서 팔 때도 제한이 있나요?
  신고 의무가 있을 수 있습니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제39조 제3항은 공장설립 완료신고나 사업개시 신고 후 대통령령으로 정하는 기간이 지나 산업용지나 공장을 처분하려는 입주기업체에 관리기관 신고를 요구합니다. 다만 다른 입주기업체나 같은 업종을 운영하려는 사람에게 처분할 때는 신고하지 않아도 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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