매매 계약

이중매매로 산 새 건물주가 나가라는데, 임차인이 매매 무효를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 새 건물주가 매도인의 배임행위에 적극 가담해 이중매매로 등기를 넘겨받았다면 임차인도 그 매매의 무효를 들어 명도 청구를 막을 수 있습니다. 대법원 2015다11281 판결은 반사회질서 법률행위의 무효는 주장할 이익이 있는 사람이면 누구든지 주장할 수 있다고 보았습니다. 지금은 건물 등기부의 이전 날짜와 원인, 선매수인의 존재부터 확인해 두십시오.

새 건물주 명의로 등기가 되어 있다는 사실만으로 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 그 등기의 원인이 된 매매가 무효라면 임차인도 그 무효를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년부터 한 상가에서 식당을 운영하는 임차인입니다. 2025년 건물주는 J씨에게 건물을 팔기로 하고 계약금과 중도금 7억원을 받았는데, 이를 알던 K씨가 더 높은 값을 제시하며 건물주에게 계약을 깨라고 부추겨 소유권을 먼저 넘겨받았습니다. 2026년 K씨는 I씨에게 건물을 비우라며 명도 소송을 냈고, I씨는 K씨의 매매가 무효라고 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이중매매로 산 새 건물주가 나가라는데, 임차인이 매매 무효를 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 매수인이 매도인의 배임행위를 유인하거나 교사하는 등 적극 가담해 이중매매가 이루어졌다면 그 매매는 반사회적 법률행위로 무효이고, 이 무효는 주장할 이익이 있는 사람이면 누구든지 주장할 수 있습니다. 그래서 무효인 매매로 등기를 넘겨받은 사람이 소유권에 기해 명도를 청구하면, 임차인은 매매 무효를 항변으로 내세울 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제103조는 사회질서에 반하는 법률행위를 무효로 정하고, 이런 원인으로 마친 소유권이전등기는 원인무효로서 말소될 운명에 있습니다. 등기명의만으로는 소유권에 기한 명도청구를 관철할 수 없습니다.

단순히 먼저 판 걸 알고 산 경우도 무효인가요?

그것만으로는 무효가 아닙니다. 매수인이 이미 다른 사람에게 팔기로 한 사실을 알고 샀다는 정도로는 부족하고, 매도인의 배임행위를 부추기거나 거래 전 과정에 관여하는 등 적극적으로 가담해야 반사회적 법률행위가 됩니다. 적극 가담이 인정되지 않으면 등기를 먼저 마친 매수인이 소유권을 취득합니다.

임차인이 새 건물주에게 대항할 수 있는 다른 방법은 없나요?

대항력이 있으면 매매 효력과 상관없이 새 건물주에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 주택이면 인도와 주민등록, 상가면 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 새 소유자는 임대인 지위를 이어받습니다. 그래서 명도 청구를 받으면 대항력부터 확인하고, 대항력이 없거나 다툼이 있을 때 매매 무효 항변을 함께 검토합니다. 점유할 권리가 있는 점유자는 소유자의 반환 청구를 거부할 수 있으므로, 임차권 자체도 방어 수단이 됩니다.

이중매매 새 건물주 명도 청구 대응 순서

• 등기부 확인 - 소유권 이전 날짜와 원인, 가등기나 가처분 흔적을 확인합니다. 이중매매 여부를 짐작하는 출발점입니다.
• 대항력 확인 - 임대차계약서, 전입이나 사업자등록 신청일, 인도일을 정리합니다. 대항력이 있으면 그것만으로 방어할 수 있습니다.
• 선매수인 접촉 - 먼저 매수한 사람이 있다면 그 사람이 낸 소송이나 가처분이 있는지 알아봅니다. 적극 가담 증거를 가진 경우가 많습니다.
• 적극 가담 자료 수집 - 새 매수인과 매도인이 주고받은 문자, 매매대금 흐름, 관련 형사 사건 기록을 모읍니다. 반사회성 판단의 근거입니다.
• 명도 소송 대응 - 새 건물주가 명도 소송을 내면 대항력과 매매 무효를 함께 항변합니다. 이 판례가 무효 항변의 근거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선매수인과 새 매수인 사이 소송이 이미 끝났거나 매도인이 선매수인과의 계약을 적법하게 해제했다면 판결문과 해제 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 명도와 임대차 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이중매매는 모두 무효인가요?
  아닙니다. 부동산 이중매매는 원칙적으로 먼저 등기를 마친 매수인이 소유권을 취득합니다. 다만 뒤의 매수인이 매도인의 배임행위를 유인하거나 교사하는 등 적극 가담했다면 반사회적 법률행위로 민법 제103조에 따라 무효가 됩니다.
• 매매 당사자가 아닌 임차인도 무효를 주장할 수 있나요?
  있습니다. 대법원 2016. 3. 24. 선고 2015다11281 판결은 사회질서에 반하는 법률행위의 무효는 이를 주장할 이익이 있는 사람이면 누구든지 주장할 수 있다고 보고, 등기명의자의 명도 청구를 받은 임차인이 매매 무효를 항변할 수 있다고 판단했습니다.
• 먼저 팔린 걸 알고 산 것만으로도 무효인가요?
  그것만으로는 부족합니다. 이미 다른 사람에게 팔기로 한 사실을 알고 샀다는 정도로는 반사회적 법률행위가 되지 않고, 배임행위를 부추기거나 거래 전 과정에 관여하는 적극 가담이 있어야 합니다. 적극 가담의 증거가 없으면 등기를 마친 매수인이 소유자입니다.
• 등기가 있는데 왜 소유권을 주장하지 못하나요?
  원인무효 등기이기 때문입니다. 반사회질서 법률행위를 원인으로 한 소유권이전등기는 말소될 운명에 있어, 등기명의자가 소유권에 기한 반환 청구를 해도 상대방은 원인 행위의 무효를 항변으로 주장할 수 있습니다.
• 대항력이 있으면 무효를 따질 필요가 없나요?
  대항력이 있으면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받으므로 명도를 거부할 근거가 이미 있습니다. 다만 임대차 기간이 끝났거나 대항력 요건에 다툼이 있으면 매매 무효 항변이 추가 방어 수단이 됩니다. 두 주장을 함께 내는 것이 보통입니다.
• 소유권에 기한 명도 청구란 무엇인가요?
  소유자가 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구하는 것입니다. 민법 제213조는 점유자가 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 정하므로, 임차인은 임차권과 함께 청구인이 진정한 소유자가 아니라는 점을 다툴 수 있습니다.

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