상가 임대차

보증금 외에 월세가 있는 상가는 임대차보호법 적용 금액을 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

보증금에 월세×100을 더한 환산보증금으로 계산하고, 이 금액이 지역별 기준 이하이면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 시행령 제2조가 환산비율을 1분의 100으로 정하므로 보증금 3,000만원에 월세 150만원이면 1억8,000만원입니다. 지금은 상가가 있는 지역의 기준 금액과 입점일·사업자등록 신청일을 확인해 두십시오.

월세가 있다고 해서 보증금만 따로 떼어 법 적용 여부를 판단하지 않습니다. 월세를 보증금으로 환산해 합친 금액 하나로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 9월 경기도 과밀억제권역의 한 상가를 보증금 3,000만원, 월세 150만원으로 빌려 작은 서점을 열 계획입니다. 지인에게서 상가건물 임대차보호법은 보증금 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있고, 월세가 있으면 월세를 환산해 보증금에 더한다는 말을 들었습니다. F씨는 자신이 이 법의 보호를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

월세가 있으면 상가 적용 기준 금액은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세×100을 더한 환산보증금으로 계산합니다. 월 단위 차임에 100을 곱해 보증금에 합산하는 방식입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」이 정한 환산비율은 1분의 100입니다.

각색 사례는 3,000만원+150만원×100=1억8,000만원입니다. 과밀억제권역(서울 제외) 기준이 6억9천만원이므로 법 전체가 적용되고, 가장 낮은 그 밖의 지역 기준 3억7천만원과 비교해도 안에 있습니다.

법의 보호를 받으려면 무엇을 해야 하나요?

건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대항력이 있으면 건물이 팔려도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있고, 새 소유자는 임대인의 지위를 승계합니다.

여기에 관할 세무서장에게서 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매나 공매 때 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 다만 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권보다 앞서지는 못합니다. 배당을 받으려면 건물을 매수인에게 인도해야 합니다. 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여하며, 사업자등록 신청 때 계약서 원본을 가져가면 함께 받을 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제도 받을 수 있나요?

각색 사례에서는 받지 못합니다. 최우선변제 대상도 보증금과 월세를 같은 방식으로 환산한 금액으로 정하는데, 과밀억제권역(서울 제외) 기준은 5천500만원 이하입니다. 1억8,000만원은 이 기준을 넘습니다.

최우선변제 대상이면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액(과밀억제권역 1천900만원까지)을 선순위 담보물권자보다 먼저 받습니다. 대상이 아니면 확정일자에 따른 우선변제 순위로 배당받습니다.

상가 환산보증금 확인 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더합니다. 상가가 있는 지역의 기준과 비교합니다.
• 등기부 확인 - 계약 전에 근저당권 등 선순위 권리와 그 담보 금액을 봅니다. 배당 순위의 출발점입니다.
• 입점과 사업자등록 - 건물을 인도받는 날 사업자등록을 신청합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 우선변제 순위의 기준이 됩니다.
• 사업자등록 유지 - 폐업하거나 사업장을 옮기면 대항력이 흔들립니다. 계약이 끝나 보증금을 받을 때까지 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 월세에 부가가치세가 따로 붙거나 관리비 명목으로 사실상 차임을 받는 계약이라면 계약서를 보고 환산보증금을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환산보증금에 월세 100배를 곱하는 근거는 무엇인가요?
  상가건물 임대차보호법 제2조 제2항은 보증금 외에 차임이 있으면 차임액에 대통령령으로 정한 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하도록 하고, 시행령 제2조 제3항이 그 비율을 1분의 100으로 정합니다. 차임은 월 단위로 보므로 월세×100을 보증금에 더합니다.
• 사업자등록을 하면 바로 대항력이 생기나요?
  건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 요건입니다. 입점하지 않고 사업자등록만 먼저 하거나, 사업자등록 없이 영업만 하면 대항력이 생기지 않습니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제1항이 정한 기관이며, 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서 원본을 가져가 함께 받는 경우가 많습니다. 주택처럼 주민센터에서 받는 것이 아닙니다.
• 선순위 근저당보다 먼저 받을 수 있나요?
  확정일자만으로는 먼저 설정된 근저당권보다 앞서지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제권은 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선하는 권리입니다. 선순위 담보보다 먼저 받는 것은 최우선변제 대상인 소액임차인의 일정액뿐입니다.
• 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  환산보증금 기준으로 서울특별시 6천500만원, 과밀억제권역(서울 제외) 5천500만원, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시 3천8백만원, 그 밖의 지역 3천만원 이하입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조가 정한 금액이고, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다.
• 최우선으로 받는 금액은 얼마인가요?
  서울특별시 2천200만원, 과밀억제권역(서울 제외) 1천900만원, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시 1천300만원, 그 밖의 지역 1천만원까지입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항이 정하며, 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 범위로 줄어듭니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?

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