상가 임대차

상가 월세를 띄엄띄엄 세 번 밀렸는데, 연속이 아니어도 계약이 해지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 상가 차임 연체는 연속일 필요가 없고 밀린 금액을 모두 합쳐 3기분 월세에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 「차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때」를 해지 사유로 정해 횟수가 아니라 합계액을 봅니다. 지금은 지금까지 밀린 금액의 합계가 월세 3개월분에 이르는지 계산해 보십시오.

석 달 연속으로 밀려야 해지된다고 믿고 안심할 필요도, 한 번 밀렸다고 바로 해지될까 걱정할 필요도 없습니다. 기준은 밀린 금액의 합계입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 상가를 보증금 3,000만 원, 월세 200만 원, 기간 2년으로 빌려 분식점을 하고 있습니다. 매출이 들쑥날쑥해 2026년 1월분, 3월분, 6월분 월세를 각각 내지 못했고, 그 사이 달에는 제때 냈습니다. 2026년 9월 임대인이 밀린 월세가 3번이니 계약을 해지하겠다고 하자, A씨는 연속으로 밀린 것도 아닌데 해지가 되는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 차임 연체는 연속으로 3번이어야 해지되나요?

아니요, 연속일 필요는 없고 앞뒤로 밀린 금액을 모두 합쳐 3기분 월세에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8이 「차임연체액」을 기준으로 정하기 때문입니다.

예를 들어 월세 200만 원인 가게에서 1월분, 3월분, 6월분을 각각 내지 않았다면 연체액은 600만 원으로 3기분에 이릅니다. 반면 6월분 중 100만 원을 냈다면 연체액은 500만 원이어서 3기분에 이르지 않습니다. 횟수가 아니라 합계액을 세는 것입니다.

해지 의사표시가 임차인에게 도달할 때 연체액이 3기분에 이르러 있어야 한다고 보는 것이 일반적입니다. 임대인이 해지를 통지하기 전에 밀린 금액을 일부라도 갚아 3기분 아래로 내려가면 그 시점에는 해지 사유가 없다고 다툴 수 있습니다.

밀린 월세를 다 갚으면 갱신 거절은 못 하나요?

갱신 거절은 할 수 있습니다, 해지와 달리 갱신 거절 사유는 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」로 정해져 있어서, 임대차기간 중 한 번이라도 3기분 연체 사실이 있었다면 나중에 다 갚아도 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 두 조문의 문언 차이를 짚으며, 갱신요구 당시 연체 상태가 계속되고 있을 필요는 없고 임대차기간 중 어느 때라도 3기분 연체 사실이 있으면 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다. 그래서 연체가 쌓이지 않게 관리하는 것이 해지와 갱신 모두에 영향을 줍니다.

환산보증금이 기준을 넘는 가게나 전대차에도 같은 기준인가요?

같습니다, 3기 차임 연체 해지 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 법은 제10조의2부터 제10조의9까지를 기준 초과 임대차에도 적용하도록 정했습니다.

전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 같은 기준이 적용됩니다. 전차인이 전대인에게 밀린 금액이 3기분에 이르면 전대인은 전대차를 해지할 수 있습니다.

계약서에 「2기 연체 시 해지」 같은 특약이 있어도 이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정이 있어, 특약의 효력을 다툴 여지가 있습니다.

상가 차임 연체 대응 순서

• 연체액 합산 - 지금까지 밀린 월세를 모두 더해 월세 3개월분과 비교합니다. 해지 가능성을 가늠하는 기준입니다.
• 먼저 입금 - 3기분에 가까우면 해지 통지 전에 일부라도 입금해 합계를 낮춥니다. 입금 내역은 캡처해 둡니다.
• 지급 기록 정리 - 월별로 언제 얼마를 냈는지 표로 정리합니다. 임대인과 연체액 계산이 다를 때 씁니다.
• 해지 통지 검토 - 해지 통지를 받았다면 도달일과 그날의 연체액을 확인합니다. 3기분 미만이면 해지 효력을 다툽니다.
• 갱신 계획 점검 - 기간 중 3기분 연체 사실이 있었는지 확인합니다. 있었다면 갱신 거절에 대비해 협상 방안을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 별도 연체 해지 특약이 있거나 월세 일부를 관리비로 나눠 받는 구조라면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세를 세 번 밀렸으면 무조건 해지되나요?
  횟수가 아니라 금액으로 봅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다고 정합니다. 세 번 밀렸어도 그중 일부를 냈다면 합계가 3기분에 못 미쳐 해지 사유가 되지 않을 수 있고, 두 번만 밀렸어도 금액이 3기분이면 해지 사유가 됩니다.
• 해지 통지 전에 일부를 갚으면 해지를 막을 수 있나요?
  막을 수 있다고 보는 것이 일반적입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 연체액이 3기분에 「달하는 때」 해지할 수 있다고 정하므로, 해지 의사표시가 도달할 때 연체액이 3기분 아래라면 해지 사유가 없다고 다툴 수 있습니다. 입금 날짜와 해지 통지 도달일을 비교합니다.
• 밀린 월세를 다 갚았는데 갱신을 거절할 수 있나요?
  거절할 수 있습니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 「연체한 사실이 있는 경우」로 정해져 있으므로 기간 중 어느 때라도 3기분 연체 사실이 있으면 갱신요구 당시 연체가 없어도 거절할 수 있다고 보았습니다.
• 계약서의 2기 연체 해지 특약은 유효한가요?
  다툴 여지가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기분 연체를 해지 사유로 정하고, 제15조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 2기 연체만으로 해지할 수 있게 한 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 효력을 다툴 수 있습니다.
• 보증금이 많으면 연체해도 괜찮지 않나요?
  괜찮지 않습니다. 보증금에서 연체액을 공제할 수 있다고 해서 연체가 없는 것으로 되지는 않고, 임대인은 보증금이 남아 있어도 연체액이 3기분에 이르면 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 해지할 수 있습니다. 보증금 공제를 이유로 월세를 미루면 해지와 갱신 거절 사유가 쌓입니다.
• 월세가 올랐다면 3기분은 어떻게 계산하나요?
  해지 당시 차임을 기준으로 3개월분을 계산하는 것이 일반적입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 「3기의 차임액」을 기준으로 정하므로, 중간에 차임이 증액되었다면 현재 월세의 3배와 실제 밀린 금액의 합계를 비교합니다. 계산이 애매하면 월별 연체표를 만들어 확인합니다.

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