상가 임대차

상가 보증금 일부를 월세로 돌려 달라는 임차인, 월세는 마음대로 정해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 계약기간 중 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것은 가능하지만 전환되는 금액에 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘는 월세는 받을 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조가 정한 월차임 전환 산정률 제한입니다. 지금은 전환 합의 시점의 한국은행 기준금리부터 확인하십시오.

임차인이 먼저 제안했다고 해서 한도를 넘는 월세를 정해도 되는 것은 아닙니다. 이 제한은 임차인에게 불리한 약정을 막는 강행규정이어서 누가 먼저 제안했는지는 결론을 바꾸지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 상가 건물 1층 일부를 보증금 1억 원, 월세 150만 원, 기간 2년으로 임대했습니다. 2026년 9월 임차인이 운영자금이 필요하다며 보증금 중 2,000만 원을 돌려받는 대신 그만큼 월세를 더 내겠다고 제안했습니다. A씨는 전환이 가능한지, 월세를 얼마로 정해도 되는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약기간 중에 보증금 일부를 월세로 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 있습니다, 임대인과 임차인이 합의하면 계약기간 중에도 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 수 있습니다. 법은 전환 자체를 막지 않고, 전환할 때 받을 수 있는 월세의 상한만 정합니다.

전환은 합의로 하는 것이어서 어느 한쪽이 일방적으로 요구할 수는 없습니다. 임차인이 보증금 일부를 돌려받고 싶다고 해도 임대인이 응할 의무는 없고, 임대인이 월세 전환을 원해도 임차인이 거절할 수 있습니다.

전환할 때 월세는 얼마까지 받을 수 있나요?

전환되는 금액에 연 1할2푼(12%)과 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 곱하고 12로 나눈 금액이 월세 상한입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조 제1항·제2항이 두 비율을 정합니다.

계산 예시입니다. 2,000만 원을 월세로 바꾸는 경우 연 12%를 적용하면 연 240만 원, 월 20만 원입니다. 기준금리가 연 2.5%라면 4.5배는 연 11.25%이고, 연 225만 원, 월 18만 7,500원이 됩니다. 두 비율 중 낮은 11.25%가 적용되므로 월세 상한은 18만 7,500원입니다. 실제 계산에는 합의 당시 기준금리를 넣습니다.

한도를 넘는 월세 약정은 넘는 범위에서 효력이 없습니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문입니다. 임차인이 초과분을 냈다면 돌려 달라고 할 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가도 전환율 제한을 받나요?

받지 않습니다, 월차임 전환 산정률 제한은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용됩니다. 법은 기준 초과 임대차에 적용되는 조항을 따로 나열하는데 제12조는 그 목록에 없습니다.

환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 값이고, 서울특별시 기준은 9억원입니다. 전환 뒤에는 월세가 늘어나므로 환산보증금도 다시 계산해 봅니다. 기준을 넘는 임대차라면 전환 비율은 당사자 합의로 정합니다.

전대차에서 보증금을 월세로 바꿀 때도 같은가요?

같습니다, 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 월차임 전환 산정률 제한이 적용됩니다. 전대인이 전차인의 보증금 일부를 월세로 돌릴 때도 같은 계산식을 넘을 수 없습니다.

상가 월세 전환 대응 순서

• 환산보증금 계산 - 전환 전후의 환산보증금을 계산해 지역별 기준과 비교합니다. 기준 이내여야 전환율 제한이 적용됩니다.
• 기준금리 확인 - 한국은행이 공시한 합의 당시 기준금리를 확인합니다. 4.5배를 곱해 연 12%와 비교합니다.
• 상한 계산 - 전환 금액에 낮은 비율을 곱하고 12로 나눕니다. 이 금액이 월세 상한입니다.
• 합의서 작성 - 전환 금액·비율·계산식·적용일을 적은 합의서를 씁니다. 나중에 초과 다툼을 막습니다.
• 보증금 반환과 확정일자 - 돌려줄 보증금을 이체하고, 변경된 계약서에 임차인이 새 확정일자를 받도록 안내합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전환과 함께 월세 자체를 올리거나 계약 갱신과 겹치는 경우에는 증액 제한과 함께 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 먼저 전환을 제안하면 한도가 없나요?
  한도는 똑같이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금을 월세로 전환하는 경우 산정률 상한을 정하고, 제15조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 누가 먼저 제안했는지와 관계없이 상한을 넘는 부분은 무효입니다.
• 연 12%와 기준금리 4.5배 중 어느 것을 쓰나요?
  둘 중 낮은 비율을 씁니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 제1호의 비율과 제2호의 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 넘을 수 없다고 정하고, 시행령 제5조는 제1호를 연 1할2푼, 제2호의 배수를 4.5배로 정합니다. 기준금리가 연 약 2.67% 미만이면 4.5배 쪽이 낮습니다.
• 한도를 넘는 월세를 이미 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 한도를 넘는 전환 약정은 넘는 범위에서 효력이 없고, 효력 없는 부분의 월세는 법률상 원인 없이 받은 돈이 됩니다. 이체 내역과 합의 당시 기준금리로 초과분을 계산합니다.
• 임차인이 원하면 임대인은 꼭 전환해 줘야 하나요?
  전환해 줄 의무는 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 전환하는 경우의 월세 상한만 정하고 임대인에게 전환 의무를 지우지 않습니다. 계약기간 중 보증금 일부 반환과 월세 전환은 양쪽 합의로만 이루어지고, 합의가 없으면 원래 계약 조건이 유지됩니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 전환율은 자유인가요?
  법정 상한은 적용되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준 초과 임대차에도 적용되는 조항을 나열하는데 제12조는 포함되어 있지 않습니다. 서울특별시 기준은 시행령 제2조 제1항 제1호에 따라 9억원이고, 기준 초과라면 전환율은 합의로 정합니다.
• 전환 뒤 확정일자를 다시 받아야 하나요?
  보증금이 줄어드는 전환이라면 기존 확정일자로 남은 보증금이 보호됩니다. 다만 변경 계약서를 새로 쓰면서 조건이 바뀌었다면 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제3항에 따라 새 확정일자를 받을 수 있습니다. 기존 계약서 원본은 순위 증명을 위해 함께 보관합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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