상가 임대차

건물주가 상가 보증금 일부를 연 36%로 월세 전환하자는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가 보증금을 월세로 전환할 때는 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 넘을 수 없어 연 36% 요구에 따를 필요가 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조가 이 상한을 정하고, 넘는 부분은 같은 법 제15조에 따라 효력이 없습니다. 지금은 만료일을 확인해 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구부터 해 두십시오.

건물주가 제시한 전환 이율을 그대로 받아들여야 재계약이 되는 것은 아닙니다. 법이 정한 계산식으로 다시 따져 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 2월 서울의 한 상가 일부를 보증금 1억원, 월세 250만원, 기간 1년으로 빌려 사진관을 운영하고 있습니다. 2026년 1월 만료를 앞두고 건물주가 보증금 중 5,000만원을 월세로 돌리되 연 36% 이율로 계산해 월세를 150만원 더 받겠다고 했습니다. 주변 상가는 그보다 훨씬 낮은 이율로 전환한다고 들은 D씨는 이 요구에 따라야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 보증금을 월세로 돌릴 때 이율 상한은 얼마인가요?

연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이 상한입니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때는 전환되는 금액에 이 비율을 곱한 월 차임을 넘지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 같은 법 시행령 제5조에 따른 기준입니다.

각색 사례에서 5,000만원을 연 12%로 전환하면 1년에 600만원, 한 달에 50만원입니다. 기준금리의 4.5배가 12%보다 낮다면 그 비율을 써야 하므로 상한은 더 내려갑니다. 예를 들어 기준금리가 연 2.5%라면 4.5배는 연 11.25%이고, 월 전환액은 약 46만8,750원입니다. 건물주가 요구한 연 36%로는 월 150만원이라 상한의 세 배에 이릅니다.

건물주가 요구한 전환 이율이 상한을 넘으면 어떻게 되나요?

상한을 넘는 부분의 약정은 효력이 없습니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이기 때문입니다. 임차인은 상한 안의 금액으로 전환하자고 요구할 수 있고, 이미 넘게 냈다면 그 부분의 반환을 다툴 수 있습니다.

갱신요구를 하면 월세 인상도 제한되나요?

제한됩니다. 갱신요구권으로 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 청구 당시 금액의 100분의 5 범위에서만 증액할 수 있습니다. 처음 입점한 날부터 10년 안이면 갱신요구권이 있습니다.

반면 갱신요구 없이 기간 만료 후 합의로 새로 계약하는 경우에는 증액 한도가 적용되지 않는다는 것이 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결의 입장입니다. 건물주 요구에 응하기 전에 갱신요구부터 해 두어야 인상 폭을 법의 한도 안으로 묶을 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 전환 이율 상한이 없나요?

없습니다. 월 차임 전환 상한은 지역별 보증금 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않습니다. 각색 사례는 1억원+250만원×100=3억5,000만원이라 서울특별시 기준 9억원 안에 있어 적용됩니다.

상가 월세 전환 이율 대응 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더해 지역 기준 이하인지 봅니다. 기준을 넘으면 전환 상한이 적용되지 않습니다.
• 상한 계산 - 전환 금액에 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 곱하고 12로 나눕니다. 이 금액이 월세 증가분의 상한입니다.
• 갱신요구 통지 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 같은 조건의 갱신이 원칙이 됩니다.
• 전환 조건 회신 - 상한을 넘는 요구에는 계산 근거를 적어 상한 안에서만 응하겠다고 답합니다. 문자와 내용증명으로 남깁니다.
• 서명 전 재확인 - 새 계약서에 전환 금액과 이율이 적혀 있다면 상한과 맞는지 다시 계산합니다. 합의 재계약으로 보이면 다투기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 새 계약서에 서명했거나 전환과 함께 보증금 인상이 섞여 있다면 계약서와 협상 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 월세 전환율은 어떻게 계산하나요?
  전환 금액에 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 곱하고 12로 나누면 월세 증가분의 상한이 나옵니다. 상가건물 임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조가 정한 방식입니다. 5,000만원을 연 12%로 전환하면 월 50만원이 상한입니다.
• 기준금리가 오르면 상한도 오르나요?
  연 12%를 넘을 수는 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 쓰도록 하므로, 기준금리의 4.5배가 12%를 넘으면 연 12%가 상한이 됩니다. 기준금리가 낮을 때는 4.5배 비율이 상한이 되어 12%보다 내려갑니다.
• 상한을 넘는 전환 약정은 어떻게 되나요?
  넘는 부분은 효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 이미 넘게 낸 월세가 있다면 그 부분의 반환을 다툴 수 있으나, 합의 재계약으로 평가되면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 건물주가 전환 요구를 거절하면 나가라고 해요.
  처음 입점한 날부터 10년 안이고 갱신거절 사유가 없다면 나갈 필요가 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 조건 변경에 응하지 않은 것은 거절 사유가 아닙니다.
• 갱신되면 월세는 얼마까지 오를 수 있나요?
  청구 당시 월세의 100분의 5까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항은 갱신된 임대차의 차임과 보증금을 제11조 범위에서만 증감할 수 있게 하고, 시행령 제4조는 증액 한도를 100분의 5로 정합니다. 월세 250만원이면 262만5,000원이 상한입니다.
• 주택 월세 전환율과 같은가요?
  다릅니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이 상한입니다. 주택은 주택임대차보호법과 그 시행령이 따로 비율을 정하므로 상가 기준을 그대로 쓰면 안 됩니다. 주택 기준은 주택임대차보호법 시행령에서 따로 확인하십시오.

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