건물주 동의 없이 들어온 전차인도 갱신을 요구할 수 있나요?

없습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에게만 갱신요구권의 대위 행사를 인정합니다. 동의 없는 전대는 민법 제629조에 따라 임대인의 해지 사유이고, 같은 법 제10조 제1항 제4호의 갱신거절 사유이기도 하므로 전차인이 건물주에게 남겠다고 주장할 근거가 없습니다.

전차인의 갱신요구 기간은 어떤 계약을 기준으로 하나요?

임차인과 임대인 사이 원래 임대차의 만료일이 기준입니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내」라고 정하므로, 원 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 대위 요구를 해야 합니다. 전대차계약의 만료일과 다를 수 있으니 두 날짜를 따로 확인해야 합니다.

임차인이 월세를 밀렸으면 전차인도 갱신을 못 하나요?

임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 못 합니다. 전차인의 권리는 임차인의 갱신요구권을 대신 행사하는 것이라서, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 사유로 임대인이 임차인의 갱신을 거절할 수 있으면 전차인의 대위 요구도 같은 이유로 거절됩니다. 전차인이 전대인에게 차임을 성실히 냈더라도 결과는 같습니다.

원 임대차가 10년을 채웠으면 전차인은 어떻게 되나요?

대위 갱신요구를 할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 갱신요구권을 인정하므로, 임차인이 이 한도를 채우면 전차인도 그 권리를 대신 행사할 수 없습니다. 이때는 건물주와 직접 새 임대차계약을 협의하는 방법이 남습니다.

임차인과 건물주가 합의로 계약을 끝내면 나가야 하나요?

동의 받은 전차인이라면 나가지 않아도 됩니다. 민법 제631조는 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정합니다. 다만 임차인의 차임 연체로 임대인이 해지한 경우처럼 합의가 아닌 사유로 끝나면 이 보호를 받지 못합니다.

전대차계약 자체에도 갱신요구권이 적용되나요?

적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항은 제10조의 계약갱신요구, 제11조의 차임 증감청구, 제10조의8의 차임 연체 해지 규정 등을 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다고 정합니다. 전차인은 전대인인 임차인에게도 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임차인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

건물주가 전대 동의를 나중에 해 줘도 되나요?

됩니다. 민법 제629조 제1항은 동의의 시기나 방식을 정하지 않아 전대차계약 뒤의 사후 동의도 유효하고, 서면이 아니어도 됩니다. 다만 동의가 있었다는 사실은 전차인 쪽에서 증명해야 하므로, 건물주가 전차인의 존재를 알고 차임을 받아 온 내역이나 문자처럼 남는 자료를 확보해 두어야 합니다.

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건물주 동의받은 전차인인데 임차인 계약이 끝나면 가게를 비워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인을 대위하여 건물주에게 직접 계약갱신을 요구할 수 있어 바로 비워 줄 필요는 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항이 전차인의 갱신요구권 대위행사를 정하고 있습니다. 지금은 임차인의 계약 만료일과 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 상태인지부터 확인해 두십시오.

기한

전차인의 갱신요구는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간, 즉 임차인과 임대인 사이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 전대차계약의 만료일이 아니라 원래 임대차의 만료일이 기준입니다.

건물주가 「임차인과의 계약이 끝났으니 나가라」고 해도 전차인이 직접 건물주와 새 계약을 맺어야만 남을 수 있는 것은 아닙니다. 임차인의 갱신요구권을 대신 행사하는 방법이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 5월 임차인이 건물주 동의를 받아 미용실 안쪽 공간을 네일숍 운영자 B씨에게 전대했고, 원래 임대차는 2026년 5월 말 만료였습니다. 2026년 1월 건물주가 「임차인과 계약을 연장하지 않을 테니 5월 말에 모두 비우라」고 통보했고, 임차인은 다른 지역으로 이전할 생각이라 갱신요구에 관심이 없었습니다. B씨는 2월에 임차인을 대위하여 건물주에게 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보냈고, 연체나 무단 전대 같은 거절 사유가 없어 원래 임대차와 전대차가 이어졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인이 건물주에게 직접 계약갱신을 요구할 수 있나요?

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이라면 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준으로 제13조 제2항은 이런 전차인이 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 임차인이 갱신요구를 하지 않고 손을 놓고 있어도 전차인이 대신 요구하면 임대인과 임차인 사이의 임대차가 갱신되고, 그 위에 얹힌 전대차도 이어질 수 있습니다.

동의 없는 전차인에게는 이 권리가 없습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 무단 전대는 임대인의 해지 사유이자 갱신거절 사유입니다. 건물주의 동의가 문자·계약서 특약·동의서 중 어디에 남아 있는지 먼저 찾아야 합니다.

임차인이 갱신을 요구하지 못하는 상태면 전차인도 못 하나요?

그렇습니다. 전차인의 권리는 임차인의 갱신요구권을 대신 행사하는 것이라서 임차인에게 그 권리가 없으면 전차인도 쓸 수 없습니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘었으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 전차인의 대위 요구도 같은 이유로 막힙니다.

임대인이 먼저 갱신거절 통지를 보냈더라도 정당한 사유가 없으면 갱신요구를 막지 못합니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 임대인의 갱신거절 통지의 선후와 관계없이 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있다고 보았고, 이 법리는 대위 행사하는 전차인에게도 그대로 적용됩니다.

임차인과 건물주가 합의로 계약을 끝내면 전차인은 어떻게 되나요?

동의 받은 전차인의 권리는 없어지지 않습니다. 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 민법이 정하고 있습니다. 임차인이 건물주와 짜고 계약을 끝내 전차인을 내보내는 방법은 통하지 않습니다.

전대차 관계 자체에도 계약갱신요구, 차임 증감청구, 3기 차임 연체 시 해지 규정이 적용됩니다. 전차인은 전대인이 된 임차인에게도 같은 규정으로 갱신을 요구할 수 있고, 임차인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

전차인 계약갱신요구 대응 순서

동의 자료 확보 - 건물주의 전대 동의가 계약서 특약·동의서·문자 중 어디에 있는지 찾습니다. 동의가 없으면 대위 갱신요구를 할 수 없습니다.
원 임대차 만료일 확인 - 임차인과 건물주 사이 계약의 만료일을 확인합니다. 갱신요구 기간은 이 날짜를 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.
임차인 결격 사유 점검 - 임차인의 차임 연체 사실, 전체 임대차기간 10년 초과 여부를 확인합니다. 임차인이 갱신을 요구할 수 없으면 전차인도 못 합니다.
대위 갱신요구 발송 - 전차인 명의로 건물주에게 내용증명을 보내며 임차인을 대위하여 갱신을 요구한다는 뜻을 적습니다. 도달일이 남아야 합니다.
전대인에 대한 갱신요구 병행 - 임차인에게도 전대차의 갱신을 요구해 둡니다. 원 임대차가 갱신되어도 전대차가 끝나면 남을 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전대 동의가 구두로만 있었거나 전대차계약서에 별도 종료 조항이 있으면 계약서·문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

전차인들은 자기 계약 상대가 임차인이니 건물주와는 아무 관계가 없다고 생각하고, 건물주가 나가라고 하면 그대로 따릅니다. 그러나 건물주의 동의를 받은 전차인은 법이 직접 갱신요구권의 대위 행사를 인정하는 사람입니다. 반대로 동의가 없는 전차인은 임차인과 무슨 약정을 했든 건물주에게 아무것도 주장하지 못합니다.

다툼의 재료는 건물주의 동의가 언제 어떤 형태로 있었는지, 그리고 대위 갱신요구가 원 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 도달했는지입니다. 전대차계약서만 있고 건물주 동의 흔적이 없는 사례가 가장 흔하고, 건물주가 전차인의 존재를 알고 차임을 받아 온 기간이 그나마 묵시적 동의의 증거가 됩니다.

이 기록은 건물주가 전차인을 상대로 명도소송을 내면 그대로 항변의 뼈대가 됩니다. 동의와 기간 안 갱신요구가 확인되면 원 임대차가 갱신된 것으로 취급되어 명도 청구가 기각되고, 동의가 확인되지 않으면 전차인은 임차인에게 손해배상을 구하는 것 외에 건물에 남을 근거가 없습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

없습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에게만 갱신요구권의 대위 행사를 인정합니다. 동의 없는 전대는 민법 제629조에 따라 임대인의 해지 사유이고, 같은 법 제10조 제1항 제4호의 갱신거절 사유이기도 하므로 전차인이 건물주에게 남겠다고 주장할 근거가 없습니다.
임차인과 임대인 사이 원래 임대차의 만료일이 기준입니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내」라고 정하므로, 원 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 대위 요구를 해야 합니다. 전대차계약의 만료일과 다를 수 있으니 두 날짜를 따로 확인해야 합니다.
임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 못 합니다. 전차인의 권리는 임차인의 갱신요구권을 대신 행사하는 것이라서, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 사유로 임대인이 임차인의 갱신을 거절할 수 있으면 전차인의 대위 요구도 같은 이유로 거절됩니다. 전차인이 전대인에게 차임을 성실히 냈더라도 결과는 같습니다.
대위 갱신요구를 할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 갱신요구권을 인정하므로, 임차인이 이 한도를 채우면 전차인도 그 권리를 대신 행사할 수 없습니다. 이때는 건물주와 직접 새 임대차계약을 협의하는 방법이 남습니다.
동의 받은 전차인이라면 나가지 않아도 됩니다. 민법 제631조는 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정합니다. 다만 임차인의 차임 연체로 임대인이 해지한 경우처럼 합의가 아닌 사유로 끝나면 이 보호를 받지 못합니다.
적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항은 제10조의 계약갱신요구, 제11조의 차임 증감청구, 제10조의8의 차임 연체 해지 규정 등을 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다고 정합니다. 전차인은 전대인인 임차인에게도 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임차인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

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