상가 임대차

상가 월세를 낮춰 기준 안에 들었는데 사업자등록 정정을 안 하면 우선변제가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다, 월세나 보증금을 낮춰 환산보증금이 기준 안에 들었어도 사업자등록 정정신고를 하지 않아 세무서에 공시된 내용이 기준을 넘으면 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 대법원 판례는 사업자등록 때 제출해 공시된 임대차 내용을 기준으로 보호 대상인지 판단하고, 계약 변경 뒤 정정신고를 하지 않은 경우도 같다고 봅니다. 지금 바로 세무서에 사업자등록 정정신고를 하고 변경계약서에 확정일자를 받으십시오.

변경계약서를 공증받거나 건물주의 인감증명을 따로 받아 둘 필요는 없습니다. 제3자에게 드러나는 내용은 세무서 정정신고와 확정일자로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 4월 서울의 상가를 보증금 3억원, 월세 700만원(환산보증금 10억원)에 빌려 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 장사가 어려워지자 2025년 6월 건물주와 월세를 500만원으로 낮추는 변경계약을 해 환산보증금이 8억원이 되었지만, 세무서에 정정신고는 하지 않았습니다. 2026년 8월 건물에 경매가 시작되자 O씨는 확정일자에 따른 우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업자등록 내용과 실제 계약이 다르면 어느 쪽을 기준으로 하나요?

공시된 쪽을 기준으로 합니다. 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결은 사업자등록신청서에 첨부해 공시된 임대차계약서의 보증금과 차임으로 환산한 금액이 법 적용 한도를 넘으면, 실제 계약 내용이 기준을 충족해도 보호를 주장할 수 없고, 계약이 변경되거나 갱신됐는데 정정신고를 하지 않아 공시 내용과 실제가 달라진 경우도 같다고 보았습니다. 사업자등록은 제3자가 임대차의 존재와 내용을 알 수 있게 하는 공시방법이기 때문입니다.

현행법에서 달라진 점은 무엇인가요?

대항력은 환산보증금과 상관없이 인정되도록 바뀌었습니다. 위 판결은 한도를 넘으면 대항력도 없던 개정 전 법률에 관한 것이고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 한도를 넘는 임대차에도 대항력 규정을 적용합니다. 그러나 확정일자에 따른 우선변제권은 여전히 한도 이하 임대차에만 인정되므로, 공시 내용이 한도를 넘으면 우선변제권을 주장하기 어렵다는 결론은 그대로 문제됩니다.

사례의 O씨는 대항력을 새 소유자에게 주장할 여지는 있지만, 공시된 환산보증금이 10억원으로 서울 기준 9억원을 넘어 경매 배당에서 우선변제를 받기 어렵습니다.

지금 정정신고를 하면 우선변제권이 생기나요?

정정신고로 공시 내용이 기준 이하가 되고 변경계약서에 확정일자를 받으면, 그때부터 우선변제권을 주장할 여지가 생깁니다. 다만 그 전에 설정된 저당권이나 이미 이루어진 경매 압류보다 앞설 수는 없고, 배당요구 종기까지 배당요구를 마쳐야 합니다. 확정일자는 상가 소재지 관할 세무서장이 부여합니다.

사업자등록 정정 누락 대응 순서

• 공시 내용 확인 - 세무서에서 등록사항 현황서를 열람해 공시된 보증금과 월세를 확인합니다. 보호 여부 판단의 출발점입니다.
• 환산보증금 계산 - 공시된 금액과 실제 금액을 각각 환산해 지역 기준과 비교합니다. 월세에 100을 곱해 보증금에 더합니다.
• 정정신고와 확정일자 - 변경계약서로 정정신고를 하고 확정일자를 받습니다. 이후 설정되는 권리보다 앞서기 위한 조치입니다.
• 배당요구 - 경매가 시작됐다면 종기 전에 배당요구를 합니다. 우선변제가 어렵더라도 배당 참여 자격을 지킵니다.
• 대항력 주장 검토 - 한도 초과여도 대항력은 인정되므로 낙찰자에게 남은 계약을 주장할 수 있는지 봅니다. 선순위 저당권과의 선후를 비교합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변경계약 뒤 저당권이 새로 설정됐거나 경매 압류와 정정신고 날짜가 가깝다면 등기부와 세무서 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 경매 배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변경계약을 하면 정정신고를 꼭 해야 하나요?
  해야 합니다. 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호는 임대인, 목적물, 면적, 보증금, 임차료, 임대차기간이 바뀐 경우 등 상가 임차인의 정정신고 사유를 정하고 지체 없이 신고하도록 합니다. 정정신고를 하지 않으면 제3자에게는 변경 전 내용으로 공시됩니다.
• 실제 계약이 기준 안인데 왜 보호를 못 받나요?
  제3자는 세무서에 공시된 내용으로 임대차를 판단하기 때문입니다. 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결은 공시된 보증금과 차임으로 환산한 금액이 한도를 넘으면 실제 계약이 기준을 충족해도 보호를 주장할 수 없고, 정정신고를 하지 않은 경우도 같다고 보았습니다.
• 한도를 넘어도 대항력은 있나요?
  현행법에서는 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 제3조 대항력 규정을 한도를 넘는 임대차에도 적용합니다. 그래서 건물이 팔리면 새 소유자에게 남은 계약을 주장할 수 있지만, 우선변제권은 한도 이하 임대차에만 인정됩니다.
• 정정신고 후 우선변제권은 언제부터인가요?
  정정신고로 공시 내용이 기준 이하가 되고 확정일자를 받은 때부터 주장할 여지가 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주므로, 그 전에 설정된 저당권이나 압류보다는 뒤 순위가 됩니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  상가건물 소재지 관할 세무서장에게 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제1항이 이렇게 정하고, 정정신고와 함께 신청할 수 있습니다. 변경계약서 원본과 사업자등록증을 가져가면 한 번에 처리됩니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 차임에 100을 곱한 금액을 더합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항·제3항에 따른 계산이며, 서울은 9억원이 기준입니다. 보증금 3억원·월세 500만원이면 8억원이어서 기준 이하이고, 월세 700만원이면 10억원이어서 기준을 넘습니다.

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