상가 임대차

상가 월세 면제 약정, 경매로 바뀐 새 건물주에게도 통하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 상가 월세 면제 약정은 사업자등록 정정신고로 임대차 현황서에 공시되지 않았다면 경매로 건물을 산 새 건물주에게 주장할 수 없습니다. 대법원은 사업자등록이 임대차의 존재와 내용을 알리는 공시방법이므로 공시되지 않은 유리한 변경으로는 양수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 지금은 세무서에서 임대차 현황서를 발급받아 공시된 차임부터 확인하십시오.

건물이 경매로 넘어갔다고 해서 상가 임대차 자체가 끝나는 것은 아니므로, 대항력을 갖춘 임차인이라면 원래 계약 조건으로는 계속 영업할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2022년 보증금 1억원, 월세 50만원에 공장 건물 일부를 빌려 사업자등록을 마치고 영업해 왔습니다. 건물주가 G씨에게 진 기계 외상대금을 갚지 못하자, 2024년 건물주는 월세를 받지 않고 그 돈을 기계 대금 이자로 대신한다는 각서와 임대료 없이 공장 권한을 맡긴다는 각서를 써 주었습니다. 2026년 초 건물이 경매로 넘어가자 새 소유자는 그동안의 월세를 내라며 소송을 냈습니다. G씨는 사업자등록 정정신고는 하지 않았고, 각서만으로 새 소유자에게도 월세 면제를 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

월세 면제 약정을 경매로 바뀐 새 건물주에게도 주장할 수 있나요?

공시되지 않았다면 주장할 수 없습니다. 대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결은 임대인과의 약정으로 차임이 면제되는 등 계약 내용이 임차인에게 유리하게 바뀌었더라도, 사업자등록 정정신고를 거쳐 그 변경이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않은 이상 건물을 양수한 새 임대인에게 대항할 수 없다고 했습니다. 원심은 각서로 차임 면제가 계약 내용이 됐다며 임차인 손을 들었지만, 대법원은 공시 여부를 심리하지 않았다며 파기환송했습니다.

새 건물주가 임대인 지위를 승계하는 것은 맞습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 다만 승계되는 임대차의 내용은 공시된 내용을 기준으로 따집니다.

사업자등록이 왜 임대차 내용까지 공시하나요?

상가 임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 이때 사업자등록은 거래 안전을 위해 임대차의 존재와 내용을 제3자가 알 수 있게 하는 공시방법입니다. 그래서 어떤 임대차를 공시하는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는지로 판단합니다. 이 대항력 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다.

사업장을 임차한 사업자는 사업자등록 때 임대차계약서 사본을 내고, 보증금·차임·임대차기간이 바뀌면 사업자등록 정정신고를 해야 합니다. 이해관계인은 관할 세무서장에게 보증금, 차임, 임대차기간과 변경된 내용이 적힌 서면의 열람이나 교부를 요청할 수 있으므로, 건물을 사려는 사람이나 경매 참가자는 이 현황서로 임대차 조건을 확인합니다.

각서로 월세를 기계 대금과 맞바꾸기로 한 것도 차임 면제인가요?

판결은 그렇게 보지 않았습니다. 기계 대금 잔액이 일정 금액으로 줄어들 때까지 월세를 기계 대금 이자의 일부로 대신하겠다는 각서는, 서로 다른 계약에서 생긴 건물주의 월세 채권과 임차인의 기계 대금 채권을 대등액에서 없애기로 한 약정에 불과하다고 했습니다. 임대차계약 내용 자체가 바뀐 것은 아니라는 뜻입니다. 설령 각서들로 차임을 면제하기로 계약 내용이 바뀌었다고 보더라도, 공시가 없으면 새 건물주에게 대항할 수 없다는 결론은 같습니다.

상가 차임 면제 약정 대응 순서

• 약정 문서 확보 - 차임 면제나 감액을 정한 각서, 합의서, 문자를 원본으로 보관합니다. 약정의 성격이 상계인지 계약 변경인지가 이 문서로 갈립니다.
• 정정신고 확인 - 관할 세무서에 사업자등록 정정신고를 했는지, 현황서에 바뀐 차임이 올라갔는지 확인합니다. 하지 않았다면 지금이라도 신고 가능 여부를 검토합니다.
• 현황서 발급 - 임대차 현황서를 발급받아 공시된 보증금과 차임을 확인합니다. 새 건물주가 볼 수 있었던 내용이 이 서면입니다.
• 경매 서류 대조 - 매각물건명세서와 현황조사보고서에 차임이 어떻게 적혀 있는지 대조합니다. 매수인이 인식할 수 있었던 사정을 다투는 자료가 됩니다.
• 예전 건물주와의 정산 - 새 건물주에게 대항할 수 없으면 예전 건물주에게 남은 채권을 정리합니다. 기계 대금 같은 별도 채권은 따로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 절차에서 임차인이 차임 면제를 신고했거나 매수인이 그 사정을 알고 매수했다는 자료가 있으면 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임 청구와 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 건물주는 예전 계약을 그대로 이어받나요?
  임대인 지위는 이어받습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 다만 대법원 2026다201494 판결에 따르면 임차인에게 유리하게 바뀐 내용은 사업자등록 정정신고 등으로 공시되어야 새 건물주에게 대항할 수 있습니다.
• 차임을 바꾸면 사업자등록도 고쳐야 하나요?
  고쳐야 합니다. 사업장을 임차한 사업자는 보증금, 차임, 임대차기간이 바뀌면 사업자등록 정정신고를 해야 하고, 부가가치세법 제8조 제8항은 등록사항이 바뀌면 지체 없이 신고하도록 정합니다. 정정신고가 되어야 바뀐 차임이 임대차 현황서에 올라가 제3자가 알 수 있게 됩니다.
• 임대차 현황서는 누가 볼 수 있나요?
  임대차 당사자와 그 임대차에 이해관계가 있는 사람이 관할 세무서장에게 열람이나 교부를 요청할 수 있습니다. 당사자가 아닌 이해관계인도 보증금, 차임, 임대차기간과 변경된 내용을 확인할 수 있습니다. 임대차계약을 맺으려는 사람은 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있습니다.
• 월세를 다른 빚과 상계하기로 한 경우는요?
  판결은 월세를 건물주에 대한 기계 대금 이자로 대신하기로 한 각서를, 서로 다른 계약에서 생긴 두 채권을 대등액에서 없애는 약정으로 보았습니다. 임대차계약 내용이 바뀐 것은 아니라는 판단입니다. 이런 약정은 예전 건물주와의 관계에서 정산 문제로 남고, 새 건물주에게 월세 면제를 주장하는 근거가 되기 어렵습니다.
• 환산보증금이 커도 같은 기준인가요?
  같습니다. 대항력에 관한 상가건물 임대차보호법 제3조는 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 따라서 보증금이 큰 상가라도 인도와 사업자등록으로 대항력을 갖추고, 바뀐 조건은 정정신고로 공시해야 새 건물주에게 주장할 수 있습니다.
• 건물이 경매로 넘어가면 바로 나가야 하나요?
  대항력을 갖춘 임차인이라면 바로 나갈 필요는 없습니다. 상가 임대차는 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 제3자에게 효력이 생기고, 그 효력이 경매 매수인에게 미치는지는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추었는지에 따라 정해집니다. 등기부와 매각물건명세서로 순위를 확인하십시오.

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