상가 임대차

상가 계약 전에 같은 건물 다른 임차인 보증금을 세무서에서 볼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 상가 계약 전이라도 건물주 동의를 받으면 관할 세무서에서 같은 건물 다른 임차인 보증금과 확정일자를 확인할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제4항이 계약을 체결하려는 사람의 정보제공 요청을 인정합니다. 지금은 건물주에게 열람 동의서와 인감증명서를 요청하십시오.

다른 임차인을 일일이 찾아가 보증금을 물어볼 필요는 없습니다. 관할 세무서에 서면으로 요청하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2026년 8월 중개사무소 소개로 5층 상가건물 2층 점포를 보증금 5,000만원, 월세 200만원에 빌리기로 하고 계약서 작성을 앞두고 있었습니다. 등기사항증명서를 떼어 보니 은행 근저당권 두 건과 개인 근저당권 한 건이 설정되어 있었습니다. 주변에서 건물주 빚이 많다는 말을 듣고, C씨는 같은 건물의 다른 임차인들이 보증금을 얼마나 걸었는지 알아본 뒤 계약 여부를 정하고 싶어 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

C씨는 아직 계약 전이므로 「임대차계약을 체결하려는 자」로서 건물주 동의를 받아 관할 세무서장에게 그 건물의 임대차 정보를 요청할 수 있습니다. 건물주가 동의를 거부한다면 그 자체를 계약 여부를 정하는 판단 자료로 삼을 수 있습니다.

계약 전에 다른 임차인 보증금을 확인할 수 있나요?

네, 확인할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대차계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임·보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있게 합니다. 종전에는 이해관계인으로서 계약서 원본을 제시하는 방법이 안내됐지만, 현행법은 계약 전 단계의 요청 절차를 따로 두고 있습니다.

계약을 체결하려는 사람이 받을 수 있는 정보는 상가건물의 소재지·임대차 목적물·면적, 사업자등록 신청일, 보증금·차임·임대차기간, 확정일자 부여일, 변경·갱신된 날짜와 변경된 보증금·차임입니다. 다른 임차인의 이름이나 주민등록번호 같은 인적사항은 받을 수 없습니다.

세무서에 무엇을 가져가야 하나요?

임대차 정보제공 요청서를 작성해 관할 세무서장에게 내고, 본인 신분증을 제시합니다. 계약 전 단계라면 임대인의 동의서와 임대인의 신분증명서 사본·인감증명서·본인서명사실 확인서 등 동의를 증명하는 서류를 함께 붙입니다.

세무서는 상가건물 임대차 현황서를 열람하게 하거나 내주는 방법으로 정보를 제공하고, 전자적 방법으로도 제공할 수 있습니다. 도면이 필요하면 도면 제공 요청서를 따로 씁니다.

이미 계약한 뒤라면 누가 정보를 요청할 수 있나요?

계약을 마친 뒤에는 이해관계인으로서 요청합니다. 이해관계인은 그 상가건물 임대차계약의 임대인·임차인, 건물 소유자, 등기부에 기록된 일정한 권리자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등, 법원 판결을 받은 사람입니다. 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이해관계인의 요청을 거부할 수 없습니다.

계약 당사자는 자기 계약에 관해 임대인·임차인의 인적사항(주민등록번호는 앞 6자리)까지 받을 수 있습니다. 당사자가 아닌 이해관계인은 계약 전 단계와 같은 범위의 정보만 받습니다.

받은 정보로 보증금 위험을 어떻게 따지나요?

등기사항증명서의 근저당권 설정 금액에 다른 임차인들의 보증금 합계를 더해 건물 시세와 비교합니다. 경매가 되면 확정일자를 먼저 받은 임차인과 먼저 설정된 근저당권자가 앞 순위로 배당받으므로, 이 합계가 시세에 가까우면 내 보증금이 남지 않을 수 있습니다.

상가 임대차 정보 열람 대응 순서

• 등기사항증명서 발급 - 근저당권 설정일과 근저당 설정 금액을 봅니다. 계약 당일에도 다시 떼어 변동을 확인합니다.
• 건물주 동의서 요청 - 정보 열람에 동의한다는 서면을 받습니다. 인감증명서나 본인서명사실 확인서를 함께 받습니다.
• 세무서 정보 요청 - 요청서와 신분증, 동의 서류를 냅니다. 현황서로 다른 임차인 보증금·확정일자를 확인합니다.
• 위험 계산 - 선순위 채권과 보증금 합계를 시세와 비교합니다. 여유가 적으면 보증금을 낮추거나 계약을 보류합니다.
• 입점 당일 확정일자 - 점포를 넘겨받는 날 사업자등록과 확정일자를 함께 신청합니다. 하루 늦으면 그 사이 설정된 권리보다 밀립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 동의를 거부하거나 선순위 채권이 시세에 가까운 경우라면 등기부와 현황서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 열람 동의를 안 해 주면요?
  계약 전 단계에서는 임대인 동의가 있어야 세무서가 정보를 줍니다. 동의 없이 볼 방법은 없으므로, 거부 사실 자체를 계약 판단 자료로 삼거나 보증금을 낮추는 조건을 협의합니다. 등기사항증명서만으로도 선순위 근저당 금액은 확인할 수 있습니다.
• 다른 임차인 이름도 알 수 있나요?
  계약을 체결하려는 사람과 당사자가 아닌 이해관계인은 인적사항을 받을 수 없습니다. 소재지·목적물·면적, 사업자등록 신청일, 보증금·차임·기간, 확정일자 부여일 등만 받습니다. 위험 판단에는 이 정도 정보로 충분한 경우가 많습니다.
• 정보 요청 때 필요한 서류는 무엇인가요?
  임대차 정보제공 요청서, 본인 신분증, 임대인 동의서, 그리고 임대인 신분증명서 사본·인감증명서·본인서명사실 확인서 등 동의를 증명하는 서류가 필요합니다. 도면은 도면 제공 요청서를 따로 냅니다.
• 계약을 마친 임차인은 동의 없이 요청할 수 있나요?
  계약을 마친 임차인은 그 상가건물 임대차계약의 임차인으로서 이해관계인에 해당해 계약서 등 당사자임을 증명하는 서류로 요청합니다. 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다.
• 세무서에 가지 않고 받을 수 있나요?
  상가건물 임대차 현황서의 열람이나 제공은 전자적 방법으로도 할 수 있습니다. 다만 동의 서류 제출 등 요건은 같으므로, 관할 세무서에 제출 방법을 먼저 확인하는 편이 빠릅니다. 받은 현황서에는 발급일을 적어 두십시오.
• 현황서를 보고 위험은 어떻게 판단하나요?
  근저당권 설정 금액과 확정일자가 앞선 다른 임차인 보증금을 더해 건물 시세와 비교합니다. 경매 때 이들이 먼저 배당받으므로, 합계가 시세에 가까우면 내 보증금 회수가 어렵습니다. 이때는 보증금을 낮추거나 계약을 보류하는 방안을 검토합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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