상가 임대차

경매를 신청하려는 채권자도 세무서에서 상가 임대차정보를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

등기부에 아무 권리도 없는 일반채권자는 경매 신청 전에는 세무서에서 상가 임대차정보를 받을 수 없고, 압류나 경매개시결정이 등기부에 기록된 뒤에 받을 수 있습니다. 현행 상가건물 임대차보호법 시행령과 법무부령은 정보를 요청할 수 있는 이해관계인을 등기부 권리자 등으로 한정합니다. 지금은 채무자 상가의 등기사항증명서를 떼어 내 권리가 기록되어 있는지 확인하십시오.

임차인을 직접 찾아가 계약서를 보여 달라고 할 필요는 없습니다. 요건을 갖추면 세무서가 확정일자부에 기록된 정보를 열람하게 하거나 서면으로 내줍니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 C씨에게 1억원을 빌려주었지만 2025년이 되도록 돌려받지 못했습니다. C씨 소유 상가건물에는 여러 점포가 세 들어 있어, A씨는 경매를 신청하기 전에 임차인들의 보증금이 얼마인지 알고 싶었습니다. 등기부에는 A씨 이름이 아직 올라 있지 않았고, A씨는 세무서에서 상가 임대차정보를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매를 신청하려는 채권자도 상가 임대차정보를 받을 수 있나요?

돈을 받을 권리만 있고 등기부에 아무 권리도 올라 있지 않은 채권자는 아직 받을 수 없습니다. 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등의 정보를 요청할 수 있고, 세무서장은 정당한 사유 없이 거부하지 못합니다. 그런데 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」과 법무부령은 이해관계인의 범위를 구체적으로 정하고 있고, 일반채권자는 그 목록에 없습니다.

경매를 신청하려는 채권자라고 해서 모두 이해관계인은 아닙니다. 현행 규정에 따르면 채권자는 부동산을 압류했거나 경매개시결정을 받아 등기부에 기록된 뒤에야 이해관계인이 됩니다. 저당권이나 근저당권을 가진 채권자라면 경매 신청 전에도 요청할 수 있습니다.

임대차정보를 요청할 수 있는 이해관계인은 누구인가요?

해당 임대차의 임대인과 임차인, 건물 소유자, 등기부에 기록된 일정한 권리자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등, 그리고 이에 준하는 지위로 법원 판결을 받은 사람입니다. 등기부 권리자는 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자·근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자, 경매개시결정의 채권자로 한정됩니다.

임대차계약을 새로 맺으려는 사람은 임대인의 동의를 받아 같은 정보를 요청할 수 있습니다. 이때는 임대인의 동의서와 신분증명서 사본이나 인감증명서 등 동의를 증명하는 서류를 냅니다.

세무서에서 어떤 임대차정보를 받을 수 있나요?

임대차 당사자가 아닌 이해관계인은 점포의 소재지·목적물·면적, 사업자등록 신청일, 보증금·차임·임대차기간, 확정일자 부여일, 계약이 변경·갱신된 날짜와 변경된 조건을 받을 수 있습니다. 임대인·임차인의 인적사항은 당사자만 받을 수 있습니다.

정보는 세무서장이 상가건물 임대차 현황서를 열람하게 하거나 내주는 방식으로 제공되고, 전자적 방법으로도 받을 수 있습니다. 요청할 때는 정보제공 요청서에 신분증과 등기사항증명서 등 권리자임을 증명하는 서류를 붙입니다.

경매개시결정 뒤에는 어떻게 확인하나요?

경매개시결정이 나면 채권자는 등기부에 기록된 경매개시결정의 채권자로서 세무서에 임대차정보를 요청할 수 있습니다. 이와 별도로 법원은 경매개시결정 뒤 바로 집행관에게 점유관계, 차임과 보증금 액수 등 부동산 현황을 조사하게 합니다.

그래서 일반채권자라면 판결이나 공정증서 같은 집행권원을 갖춘 뒤 강제경매를 신청하고, 개시결정 이후 세무서 정보와 집행관의 현황조사 보고서를 함께 보고 선순위 임차인의 보증금이 얼마인지 따지는 순서로 진행합니다. 선순위 보증금이 크면 배당받을 몫이 줄어 경매의 실익이 없을 수 있습니다.

상가 임대차정보 확인 순서

• 등기부 확인 - 채무자 소유 상가의 등기사항증명서를 떼어 선순위 권리와 내 권리의 기록 여부를 봅니다. 이해관계인 해당 여부가 여기서 정해집니다.
• 집행권원 확보 - 판결, 지급명령, 공정증서 등으로 강제집행을 할 수 있는 근거를 갖춥니다. 강제경매 신청의 전제입니다.
• 경매 신청 - 법원에 강제경매를 신청하고 개시결정을 받습니다. 등기부에 경매개시결정이 기록됩니다.
• 임대차정보 요청 - 관할 세무서에 요청서와 등기사항증명서를 내고 임대차 현황서를 받습니다. 보증금과 확정일자를 확인합니다.
• 배당 예상 계산 - 선순위 보증금과 담보권을 빼고 배당받을 몫을 계산합니다. 실익이 없으면 다른 재산을 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류만 해 둔 상태이거나 채무자가 사업자 단위 과세 사업자라서 관할 세무서가 다를 수 있으면 등기부와 사업자 정보를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결 뒤 강제집행과 부동산 경매·배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류만 해 둔 채권자도 요청할 수 있나요?
  규정상 분명하지 않습니다. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제4조 제1항은 등기부 권리자 중 압류채권자와 경매개시결정의 채권자를 들고 있고 가압류채권자를 따로 적지 않았습니다. 가압류만 해 둔 상태라면 관할 세무서에 미리 확인하고, 거부되면 본압류나 경매개시결정 뒤 다시 요청합니다.
• 임차인 이름과 연락처도 알 수 있나요?
  알 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항은 당사자가 아닌 이해관계인이 받을 수 있는 정보를 소재지·면적, 사업자등록 신청일, 보증금·차임·기간, 확정일자 부여일, 변경·갱신 내역으로 한정합니다. 인적사항은 임대인과 임차인만 받을 수 있습니다.
• 어느 세무서에 요청해야 하나요?
  상가건물 소재지를 관할하는 세무서장에게 요청합니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제1항·제3항은 확정일자 부여와 정보제공을 소재지 관할 세무서장이 하도록 정합니다. 다만 사업자 단위 과세 사업자는 본점 관할 세무서에서 확정일자를 받았을 수 있어 함께 확인합니다.
• 세무서가 거부하면 어떻게 하나요?
  이해관계인에 해당하는데도 정당한 사유 없이 거부했다면 다툴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제3항 후단은 요청을 받은 관할 세무서장이 정당한 사유 없이 거부할 수 없다고 정합니다. 거부 사유를 서면으로 받아 두고 행정심판이나 행정소송을 검토합니다.
• 판결로 정보제공 자격을 얻을 수도 있나요?
  있습니다. 시행령 제3조의2 제5호는 임대인·임차인·소유자·등기부 권리자 등에 준하는 지위나 권리를 가진 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자를 이해관계인에 포함합니다. 이 경우 요청서에 그 판결문을 붙입니다.
• 경매 법원에서도 보증금을 알 수 있나요?
  알 수 있습니다. 민사집행법 제85조 제1항에 따라 법원은 경매개시결정 뒤 바로 집행관에게 점유관계와 차임·보증금 액수를 조사하게 하고, 그 결과는 현황조사 보고서로 남습니다. 세무서 정보와 현황조사 결과가 다르면 배당 단계에서 다툴 근거가 됩니다.

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