상가 임대차

건물주가 임대차등기를 안 해 주는데 식당 보증금을 지킬 방법이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

있습니다, 임대차등기가 없어도 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 경매 때 우선변제권이 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항과 제5조 제2항이 등기 없는 임차인을 보호합니다. 지금은 사업자등록 신청일과 확정일자를 받았는지부터 확인하십시오.

건물주에게 임대차등기 협조를 계속 요구하며 다툴 필요는 없습니다. 대항요건과 확정일자만 갖추면 등기가 없어도 보증금 우선변제권이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 상가 1층을 보증금 8,000만 원, 월세 250만 원, 기간 2년으로 빌려 사업자등록을 하고 식당을 열었습니다. 최근 건물에 은행 대출이 더 잡힐 수 있다는 말을 듣고 건물주에게 임대차등기를 해 달라고 했지만 건물주는 거절했습니다. A씨는 확정일자는 아직 받지 않은 상태에서, 건물이 경매되면 보증금을 잃을까 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차등기가 없으면 건물이 팔리거나 경매될 때 보호받지 못하나요?

아니요, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 건물이 팔려도 새 건물주에게 계약기간과 보증금 반환을 주장할 수 있습니다.

여기서 사업자등록은 부가가치세법 등에 따른 사업자등록입니다. 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 관할 세무서장에게 등록을 신청해야 하고, 신규 사업자는 개시일 전에도 신청할 수 있습니다. 가게 주소와 사업자등록상 사업장 주소가 정확히 같아야 공시 효과가 생깁니다.

확정일자까지 받으면 무엇이 달라지나요?

대항요건에 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 매각대금에서 후순위권리자와 일반 채권자보다 먼저 보증금을 받을 우선변제권이 생깁니다. 대항력만 있으면 새 주인에게 계약을 주장할 수 있을 뿐이고, 배당 순위는 확정일자가 있어야 확보됩니다.

확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 법령상 주민센터가 아니라 세무서에서 받는다는 점이 주택과 다릅니다. 기존 사업자는 사업자등록 정정신고와 함께, 신규 사업자는 사업자등록 신청과 함께 받을 수 있습니다.

건물주에게 임대차등기를 요구할 수는 있나요?

요구할 수 있습니다, 계약서에 반대 약정이 없으면 부동산 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있고, 등기를 하면 그때부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 건물주가 계속 거부하면 소송으로 등기 협력을 구할 수 있습니다.

다만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 대항요건과 확정일자로 같은 보호를 받으므로 등기 소송까지 가는 경우는 많지 않습니다. 등기가 실익이 있는 것은 환산보증금이 지역별 기준을 넘어 확정일자 우선변제권이 적용되지 않는 경우입니다.

환산보증금이 기준을 넘는 식당도 같은 방법이 통하나요?

대항력은 통하지만 확정일자에 따른 우선변제권은 생기지 않습니다. 법은 대항력 조항을 기준 초과 임대차에도 적용하지만, 우선변제권 조항은 적용 목록에 넣지 않았습니다. 이때는 임대차등기나 전세권 설정을 요구해야 경매 때 순위를 확보할 수 있습니다.

상가 보증금 우선변제권 확보 대응 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 지역별 기준과 비교합니다. 기준 이내면 확정일자로 충분합니다.
• 인도와 사업자등록 - 가게를 넘겨받은 뒤 가게 주소로 사업자등록을 신청합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 관할 세무서에서 계약서 원본에 확정일자를 받습니다. 우선변제권의 요건입니다.
• 등기부 확인 - 확정일자보다 먼저 설정된 근저당이나 압류가 있는지 봅니다. 앞선 권리는 먼저 배당받습니다.
• 기준 초과 시 등기 요구 - 환산보증금이 기준을 넘으면 임대차등기 협력을 청구합니다. 거부하면 소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 선순위 근저당이 크게 잡혀 있거나 사업자등록 주소가 실제 가게와 다르면 등기부와 사업자등록증명을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대항력은 정확히 언제부터 생기나요?
  가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 건물의 인도와 사업자등록 신청이 있으면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 두 요건 중 늦게 갖춘 날의 다음 날이 기준입니다.
• 사업자등록증이 나오기 전에도 대항력이 생기나요?
  생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 사업자등록을 「신청하면」 그 다음 날부터 효력이 생긴다고 정하므로 등록증 발급일이 아니라 신청일이 기준입니다. 다만 신청이 반려되면 효력을 다툴 수 있으므로 신청서 접수증을 보관해 둡니다.
• 확정일자는 주민센터에서도 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제1항은 상가 확정일자를 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다고 정합니다. 주택 확정일자와 달리 주민센터나 등기소가 아니라 세무서에서 받고, 사업자등록 신청·정정신고와 함께 신청할 수 있습니다.
• 건물주가 등기를 계속 거부하면 소송을 해야 하나요?
  대부분은 필요 없습니다. 민법 제621조 제1항에 따라 반대 약정이 없으면 등기 협력을 청구할 수 있지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되면 대항요건과 확정일자로 같은 보호를 받습니다. 환산보증금이 기준을 넘는 경우에만 등기 소송의 실익이 큽니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 확정일자가 쓸모없나요?
  우선변제권은 생기지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준 초과 임대차에도 제3조 대항력은 적용하지만 제5조 제2항 우선변제권은 적용하지 않습니다. 이때는 민법 제621조에 따른 임대차등기나 전세권 설정으로 경매 순위를 확보합니다.
• 사업자등록 주소가 틀리면 어떻게 되나요?
  대항력이 부정될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 사업자등록은 제3자가 임대차를 알 수 있게 하는 공시 방법이어서, 등록된 사업장 주소가 실제 가게와 층·호수까지 맞아야 합니다. 틀렸다면 바로 정정신고를 하고, 정정한 날 이후부터 효력이 생길 수 있습니다.

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