상가 임대차

상가 확정일자는 어디서 어떻게 받고, 무엇을 가져가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 확정일자는 가게 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 신청서와 임대차계약서 원본, 신분증을 내고 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제1항과 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조가 정한 방법이고, 사업자등록 신청과 동시에 하면 신청서 대신 등록 신청서에 표시만 해도 됩니다. 지금은 계약서 원본에 임대인·임차인 인적사항과 보증금이 모두 적혀 있는지 확인하십시오.

확정일자를 받으려고 임대인과 함께 가거나 임대인 동의를 받을 필요는 없습니다. 계약서 원본을 가진 임차인 혼자 신청합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 8월 상가 1층 일부를 보증금 8,000만 원, 월세 200만 원, 기간 2년으로 빌려 베이커리를 준비하고 있습니다. 9월 초 인테리어를 마치고 가게를 넘겨받았는데, 보증금을 지키려면 확정일자를 받아야 한다는 말만 들었을 뿐 어디서 어떤 서류로 받는지 모르고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 확정일자는 어디에서 받나요?

상가 확정일자는 상가건물 소재지를 관할하는 세무서장이 부여하고, 주민센터나 등기소에서는 받지 않습니다. 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자는 본점이나 주사무소 관할 세무서장에게도 신청할 수 있습니다.

세무서장은 확정일자 번호, 확정일자 부여일, 관할 세무서장을 계약서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여합니다. 계약서에 이 표시와 관인이 있어야 확정일자를 받은 것이고, 사본에 받은 표시는 효력을 다툴 여지가 생깁니다.

확정일자를 신청할 때 무엇을 준비하나요?

확정일자 신청서, 임대차계약서 원본, 주민등록증·운전면허증 같은 본인 확인 서류를 준비하고, 가게가 건물의 일부라면 그 부분의 도면을 함께 냅니다. 계약서 원본에는 임대인·임차인 인적사항, 목적물과 면적, 임대차기간, 보증금과 차임, 당사자 서명이나 기명날인이 있어야 합니다.

도면은 임차한 호수와 위치를 표시한 간단한 평면도면 됩니다. 한 층을 나눠 쓰는 가게라면 도면이 없을 때 어느 부분의 임대차인지 특정되지 않아 배당에서 다툼이 생길 수 있습니다.

확정일자를 받으면 우선변제권은 언제부터 생기나요?

건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 우선변제권이 생깁니다. 확정일자를 인도·사업자등록보다 먼저 받았다면 우선변제권은 대항력이 생기는 때, 즉 사업자등록 신청 다음 날 0시에 함께 생깁니다.

계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다면 새 계약서에 다시 확정일자를 받습니다. 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여하고, 증액분의 순위는 새 확정일자를 기준으로 합니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 확정일자가 소용없나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」상 확정일자에 따른 우선변제권 규정은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용됩니다. 기준을 넘는 임대차는 확정일자를 받아도 우선변제권이 생기지 않으므로 전세권이나 임대차등기를 검토합니다.

상가 확정일자 대응 순서

• 계약서 기재 확인 - 인적사항·면적·기간·보증금·차임·서명이 모두 있는지 봅니다. 빠지면 세무서에서 부여하지 않을 수 있습니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준을 넘으면 다른 보호 수단을 찾습니다.
• 인도와 사업자등록 신청 - 가게를 넘겨받은 날 사업자등록을 신청합니다. 대항력은 그다음 날부터 생깁니다.
• 확정일자 동시 신청 - 사업자등록 신청서에 확정일자 신청 의사를 표시합니다. 일부 임차라면 도면을 붙입니다.
• 등기부와 선순위 확인 - 확정일자를 받은 날과 등기부의 근저당 설정일을 비교합니다. 배당 순위가 이 날짜로 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 선순위 근저당이나 세금 체납이 있거나 환산보증금이 기준 근처라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인 동의 없이 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제1항은 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인이 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다고 정합니다. 임대인의 동의나 동행은 요건이 아니고, 계약서 원본과 본인 확인 서류만 있으면 됩니다.
• 계약서 사본으로도 확정일자를 받을 수 있나요?
  원본이 필요합니다. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제2항 제1호는 인적사항·목적물·면적·기간·보증금·차임·서명이 적힌 계약서 원본을 제시하도록 정하고, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제2항은 원본에 확정일자를 표시하고 관인을 찍는다고 정합니다. 원본을 잃어버리면 재작성 문제를 따로 검토해야 합니다.
• 가게가 건물 일부라면 도면이 꼭 필요한가요?
  필요합니다. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 단서는 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 확정일자 신청서와 함께 그 부분의 도면을 제출하도록 정합니다. 층 전체가 아니라 일부 호수만 빌렸다면 위치와 면적을 표시한 평면도를 준비합니다.
• 확정일자만 받고 사업자등록을 안 하면요?
  우선변제권이 생기지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 제3조 제1항의 대항요건, 즉 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖추고 확정일자를 받은 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 사업자등록 없이 받은 확정일자는 대항요건을 갖춘 다음 날부터 효력을 발휘합니다.
• 보증금을 올리면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
  증액분을 보호받으려면 다시 받아야 합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제3항은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다고 정합니다. 기존 보증금은 처음 확정일자 순위를, 증액분은 새 확정일자 순위를 가집니다.
• 계약 전에 다른 임차인의 확정일자를 볼 수 있나요?
  임대인 동의를 받으면 볼 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제4항은 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보제공을 요청할 수 있다고 정합니다. 선순위 임차인의 보증금 규모를 확인하는 데 씁니다.

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