상가 임대차

사업자등록 신청 중 계약서 주소 오류를 발견했다면 상가 대항력은 어떻게 챙기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

계약서의 상가 주소가 등기부와 다른 채로 사업자등록을 하면 특별한 사정이 없는 한 대항력이 생기지 않으므로, 계약서를 고쳐 다시 신청해야 합니다. 대법원 2008다44238 판결은 첨부 계약서의 소재지가 등기부와 다르면 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다. 건물 일부만 빌렸다면 임차 부분 도면도 함께 냈는지 확인해 보십시오.

계약서 전체를 새로 쓸 필요는 없습니다. 틀린 소재지 표시와 임차 부분 표시만 고친 계약서나 변경 합의서에 양쪽이 서명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 10월 한 상가건물 2층 가운데 일부를 보증금 3,000만원, 월세 150만원에 빌려 필라테스 스튜디오를 열었습니다. 입점한 뒤 사업자등록을 신청하려고 서류를 맞춰 보니, 중개사무소가 작성한 계약서의 건물 번지가 등기부의 지번과 한 자리 달랐습니다. 2층 전체가 아니라 일부만 빌렸는데 임차 부분 도면도 없었습니다. B씨는 이대로 사업자등록만 해 두면 대항력이 생기는지, 일부만 빌린 경우에는 무엇을 더 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서 주소가 등기부와 다르면 사업자등록을 해도 대항력이 생기지 않나요?

특별한 사정이 없으면 생기지 않습니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결은 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서의 목적물 소재지가 등기부 표시와 다르면 그 사업자등록은 제3자에 대한 유효한 임대차 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다.

이유는 제3자가 세무서에서 보는 임대차 정보가 첨부한 계약서 기재에 따라 나오기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이해관계인이 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있게 하고, 제공 항목에는 상가건물의 소재지와 임대차 목적물 및 면적이 들어갑니다. 소재지가 틀리면 은행이나 매수인이 그 건물의 임차인을 찾을 수 없습니다.

대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생깁니다. 틀린 계약서로 한 신청은 그 효력을 인정받지 못할 수 있으므로, 고친 서류로 다시 신청한 날을 기준으로 보는 것이 안전합니다.

건물 일부만 빌렸다면 사업자등록 때 무엇을 더 내야 하나요?

임차한 부분을 표시한 도면을 함께 내야 합니다. 현행 부가가치세법 시행령은 상가건물의 일부분만 임차한 경우 해당 부분의 도면을 사업자등록 신청서의 첨부서류로 정하고 있습니다.

2008다44238 판결도 건물 일부를 임차한 경우 사업자등록이 유효한 공시방법이 되려면 신청할 때 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다고 보았습니다. 다만 대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결은 특정 층 전부나 명확히 구분된 호실 전부처럼 등록사항만으로 임차 부분을 구분할 수 있는 예외를 인정했습니다. B씨처럼 한 층의 일부만 빌렸다면 이 예외에 기대기 어렵습니다.

이미 틀린 계약서로 등록했다면 어떻게 고치나요?

계약서를 고친 뒤 사업자등록 정정신고를 하고 고친 계약서와 도면을 제출합니다. 임대차 목적물이나 면적이 바뀐 경우 사업자는 지체 없이 사업자등록 정정신고서를 관할 세무서장에게 제출해야 하고, 세무서장은 신고일부터 2일 이내에 정정해 재발급합니다.

확정일자도 고친 계약서로 다시 받아 두는 편이 안전합니다. 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여합니다. 정정 전에 이미 근저당권이 설정되거나 압류가 들어왔다면 정정 후 날짜로는 그보다 앞서기 어렵습니다.

상가 사업자등록 서류 오류 대응 순서

• 등기부 대조 - 건물 등기부의 소재지·지번·건물명과 계약서 표시를 대조합니다. 한 글자라도 다르면 고칩니다.
• 계약서 정정 - 임대인과 틀린 표시만 바로잡는 변경 합의서를 씁니다. 양쪽 서명과 날짜를 남깁니다.
• 도면 작성 - 일부만 빌렸다면 임차 부분을 표시한 평면도를 준비합니다. 층 전체나 호실 전체를 빌렸다면 등록사항에 그 범위를 분명히 적습니다.
• 정정신고와 확정일자 - 고친 계약서와 도면으로 사업자등록 정정신고를 하고 확정일자를 새로 받습니다. 신청일을 기록해 둡니다.
• 등기부 재확인 - 정정 전에 근저당권·압류가 새로 들어왔는지 봅니다. 들어왔다면 보증금 순위를 따로 따져야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 소재지가 틀렸어도 건물 현황이나 다른 등록사항으로 임차 건물이 분명히 특정되는 경우라면 계약서·등기부·등록 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 경매 배당 이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업자등록증만 나오면 대항력이 생기나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2008다44238 판결은 첨부한 계약서의 소재지가 등기부 표시와 다르면 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 유효한 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다. 등록증이 나와도 계약서 표시가 맞아야 합니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 기준입니다. 틀린 계약서로 신청했다가 고쳤다면 고친 서류로 신청한 날을 기준으로 보는 것이 안전합니다.
• 건물 일부만 빌렸는데 도면이 꼭 필요한가요?
  원칙적으로 필요합니다. 부가가치세법 시행령 제11조 제3항 제3호는 상가건물의 일부분만 임차한 경우 해당 부분의 도면을 사업자등록 신청서에 첨부하도록 정합니다. 도면이 없으면 제3자가 임차 부분을 알 수 없어 대항력이 부정될 수 있습니다.
• 층 전체를 빌렸어도 도면을 내야 하나요?
  도면 없이도 인정될 수 있습니다. 대법원 2010다56678 판결은 특정 층 전부나 명확히 구분된 호실 전부를 임차하고 그 범위를 등록사항에 분명히 표시했다면 도면이 없어도 유효한 공시방법으로 볼 수 있다고 했습니다. 다만 도면을 붙이는 편이 다툼을 줄입니다.
• 틀린 계약서는 어떻게 바로잡나요?
  임대인과 틀린 표시만 고친 변경 합의서를 쓰고 사업자등록 정정신고를 합니다. 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호는 임대차 목적물이나 면적이 변경된 경우 지체 없이 정정신고서를 내도록 정하고, 세무서장은 신고일부터 2일 이내에 재발급합니다.
• 확정일자도 다시 받아야 하나요?
  고친 계약서로 다시 받아 두는 편이 안전합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제3항은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다고 정합니다. 우선변제 순위는 새 확정일자를 기준으로 다툼이 생길 수 있습니다.
• 세무서에서 어떤 정보를 볼 수 있나요?
  계약 당사자가 아닌 이해관계인은 상가건물의 소재지, 임대차 목적물과 면적, 사업자등록 신청일, 보증금과 차임, 확정일자 부여일 등을 볼 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항이 정한 범위이고, 이 정보가 계약서 기재에서 나옵니다.

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