상가 임대차

계약서에 다른 호수를 적고 실제로는 옆 점포를 쓰면 보증금을 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 계약서에 실제 점포와 다른 호수를 적어 사업자등록을 했다면 상가 대항력과 우선변제권을 원칙적으로 보호받지 못합니다. 대법원 2008다44238 판결은 등기부 표시와 다른 계약서로 한 사업자등록을 유효한 공시로 보지 않습니다. 지금은 계약서 호수를 바로잡고 사업자등록 정정과 새 확정일자를 받으십시오.

계약서가 틀렸다고 임대차계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 건물주는 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무를 그대로 집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 11월 7층 상가건물 1층 102호를 보증금 7,000만원, 기간 1년으로 빌려 액세서리 가게를 열었습니다. 그런데 102호에 근저당권이 있다는 이유로 건물주 요청에 따라 계약서에는 같은 건물주 소유 2층 211호를 빌리는 것으로 적었고, 그 계약서로 사업자등록과 확정일자를 받았습니다. 지금 211호에는 다른 임차인이 옷가게를 하고 있습니다. 2026년 11월 만료를 앞두고 가게를 비우려 하자 건물주는 새 임차인이 들어와야 보증금을 주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

D씨와 건물주가 실제로 합의한 목적물은 102호이므로 임대차계약은 102호에 관해 유효합니다. 다만 사업자등록에 붙은 계약서가 211호로 되어 있어 제3자에게는 102호 임대차를 알릴 수 없고, 상가건물 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 주장하기 어렵습니다.

계약서와 다른 호수를 쓰면 상가 임대차보호법 보호를 받나요?

원칙적으로 받지 못합니다. 대항력의 요건인 사업자등록은 제3자가 임대차의 존재를 알 수 있게 하는 공시방법입니다. 대법원은 사업자등록신청서에 붙인 임대차계약서의 목적물 소재지가 등기부 표시와 다르면 특별한 사정이 없는 한 유효한 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 건물 인도와 사업자등록 신청을 대항력 요건으로 정하고, 여기에 확정일자를 더해야 경매·공매 때 우선변제를 받게 합니다. 계약서상 211호로 받은 확정일자는 실제 점포인 102호의 우선변제권 근거가 되지 못합니다. 건물의 일부를 빌렸다면 사업자등록 때 해당 부분 도면도 붙여야 합니다.

지금이라도 계약서를 바로잡을 수 있나요?

바로잡을 수 있습니다. 건물주와 실제 호수로 계약서를 다시 쓰고, 세무서에 사업자등록 정정신고를 하면서 새 확정일자를 받습니다. 임대차 목적물이 바뀐 경우 사업자는 지체 없이 정정신고를 해야 하고, 세무서장은 계약이 변경된 경우 임차인 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여합니다.

다만 바로잡은 뒤의 대항력·우선변제권은 정정한 때를 기준으로 따지게 됩니다. 102호에는 계약 당시 이미 근저당권이 있었으므로, 그 근저당권에 따른 경매가 되면 정정 후에도 D씨는 매수인에게 대항하지 못하고 배당도 근저당권자보다 뒤입니다.

새 임차인이 들어와야 보증금을 준다는 말에 따라야 하나요?

따를 의무는 없습니다. 계약서에 그런 약정이 없다면 건물주는 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 하고, 임차인의 점포 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 점포 인도를 거절할 수 있습니다.

보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 회수하나요?

보전처분을 먼저 하고 보증금반환청구 소송을 거쳐 강제집행합니다. 건물주 소유의 102호·211호에 부동산가압류를 해 두면 건물주가 점포를 처분하더라도 그 뒤에 판결로 집행할 재산을 지킬 수 있습니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있고, 기한이 차지 않은 채권도 대상이 됩니다.

다른 채권자의 경매가 진행되면 판결 정본을 갖춘 채권자나 경매개시결정 등기 뒤 가압류한 채권자로서 배당요구를 합니다. 이때 D씨는 상가건물 임대차보호법상 우선변제권이 없는 일반 채권자로 배당받으므로, 선순위 근저당권자와 우선변제권 있는 다른 임차인이 먼저 받고 남은 금액을 다른 일반 채권자와 나눕니다.

계약서 호수 착오 보증금 대응 순서

• 실제 점포 증거 모으기 - 인테리어 계약서, 카드 단말기 설치 주소, 간판 사진을 모읍니다. 102호가 실제 목적물이었다는 사정을 보여 줍니다.
• 계약서 정정 - 건물주와 102호로 계약서를 다시 씁니다. 거부하면 그 대화도 문자로 남깁니다.
• 사업자등록 정정·확정일자 - 세무서에 정정신고하며 새 확정일자를 받습니다. 정정한 날 다음 날부터 공시가 바로잡힙니다.
• 부동산가압류 - 만료가 다가오는데 반환 약속이 없으면 신청합니다. 102호·211호 등 건물주 재산을 묶습니다.
• 보증금반환 소송 - 판결을 받아 강제집행하거나 배당요구합니다. 점포 인도와 동시이행 판결이 나옵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 102호 근저당권의 채권액이나 211호 임차인의 확정일자가 얽혀 있다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서가 틀리면 임대차계약이 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 당사자가 실제로 합의한 102호에 관해 임대차가 성립합니다. 건물주는 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 하고, 다만 제3자에 대한 대항력과 우선변제권을 주장하기 어려울 뿐입니다.
• 211호로 받은 확정일자는 쓸모가 없나요?
  실제 점포인 102호에 대해서는 우선변제권의 근거가 되지 못합니다. 211호에는 실제로 입점하지 않았으므로 그곳에 대한 대항요건도 없습니다. 계약서를 바로잡고 새 확정일자를 받아야 합니다.
• 사업자등록 정정은 언제까지 해야 하나요?
  임대차 목적물이 바뀌면 지체 없이 정정신고를 해야 합니다. 정정한 뒤부터 공시가 바로잡히므로 늦을수록 그 사이 설정된 권리보다 뒤 순위가 됩니다. 새 확정일자도 함께 신청하십시오.
• 새 임차인이 올 때까지 기다려야 하나요?
  그런 약정이 없다면 기다릴 의무는 없습니다. 계약이 끝나면 건물주는 보증금을 돌려줘야 하고, 점포 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다. 반환을 미루면 소송과 가압류를 검토합니다.
• 가압류는 만료 전에도 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 가압류는 기한이 차지 않은 채권에 대해서도 할 수 있으므로, 만료 전이라도 건물주가 재산을 처분할 염려가 있으면 신청을 검토합니다. 담보 제공 명령이 나올 수 있습니다.
• 경매가 되면 저는 어떤 순위로 받나요?
  우선변제권이 없으므로 일반 채권자로 배당받습니다. 선순위 근저당권자와 우선변제권 있는 다른 임차인이 먼저 받고, 남은 금액을 다른 일반 채권자와 채권액 비율로 나눕니다. 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
• 건물 일부를 빌렸다면 도면도 필요한가요?
  필요합니다. 상가건물의 일부분만 빌린 경우 사업자등록 신청 때 해당 부분의 도면을 붙여야 합니다. 도면이 없거나 실제와 다르면 제3자에 대한 공시로 인정받기 어렵습니다. 계약서를 고칠 때 도면도 실제 점포로 다시 붙이십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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