상가 임대차

상가 2층 전부를 빌렸는데 사업자등록에 도면을 안 붙였다면 대항력이 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

층 전부를 빌리고 사업자등록사항에 그 범위를 분명히 적었다면 도면이 없어도 상가 대항력이 인정될 수 있습니다. 대법원 2010다56678 판결은 도면 없이도 제3자가 임차 부분을 구분할 수 있으면 유효한 공시방법으로 보았습니다. 지금은 계약서, 사업자등록사항, 등기부의 층과 면적이 서로 같은지 확인해 보십시오.

도면을 붙이지 않았다고 해서 대항력을 포기하고 은행 주장을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 층 전부나 구분된 호실 전부를 빌리고 그 범위를 분명히 적었다면 도면 없이도 인정될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 8월 3층짜리 상가건물의 2층 전부를 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 빌려 학원을 열었습니다. 건물은 구분등기가 되어 있지 않고 등기부에는 층별 면적만 적혀 있습니다. C씨는 사업자등록을 하면서 도면은 붙이지 않았지만, 계약서와 사업자등록사항에 임차 부분을 「2층 전부」와 등기부상 2층 면적 그대로 적었습니다. 2026년 7월 은행이 근저당권에 기해 경매를 신청하자, 은행은 도면이 없으니 대항력이 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도면 없이 한 사업자등록도 대항력이 인정되는 경우는 언제인가요?

특정 층 전부나 명확히 구분된 호실 전부를 임차하고 이를 사업자등록사항에 분명히 표시한 경우입니다. 대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결은 이처럼 도면 없이도 제3자가 임차 부분을 구분해 알 수 있을 정도로 특정되었다면 그 사업자등록을 유효한 임대차 공시방법으로 볼 수 있다고 했습니다.

같은 판결은 현황, 위치, 용도 등의 기재로 도면을 첨부한 것과 같을 정도로 임차 부분이 명백히 구분되는 경우도 예로 들었습니다. 판단 기준은 일반 사회통념상 등록사항만 보고 제3자가 그 임차 부분을 구분해 알 수 있는지입니다. 각색 사례의 C씨는 2층 전부를 빌렸고 등기부의 2층 면적 그대로 등록했으므로 이 예외에 해당할 여지가 큽니다.

원칙은 도면 첨부입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부가가치세법 시행령」은 상가건물의 일부분만 임차한 경우 해당 부분의 도면을 사업자등록 신청서에 첨부하도록 정합니다. 층 전부를 빌렸어도 그 층이 건물의 일부라면 이 원칙이 적용되므로, 예외에 기대는 쪽은 임차인이 특정성을 증명해야 합니다.

도면이 없어서 대항력이 부정된 사례는 어떤 경우였나요?

한 층의 일부만 빌리고 계약서와 등록사항에 면적만 적은 경우입니다. 2010다56678 판결의 임차인들은 등기부상 지하 1층 중 「지하 101호 내 설계도면에 표시된 공간」을, 2층 중 「여탕 일부」를 빌렸는데 도면을 붙이지 않았고 등록사항에는 호수와 면적만 적혀 있었습니다.

대법원은 이 기재만으로는 임차 부분이 다른 부분과 명백히 구분될 정도로 특정되지 않았다고 보아, 근저당권부 채권을 양수한 원고에 대해 대항력이 없다고 판단했습니다. 도면 첨부가 필요한 줄 몰랐고 과실이 없었다는 주장도 받아들이지 않았습니다. 층 일부를 빌렸다면 도면 없이 인정받기는 어렵습니다.

지금이라도 도면을 내면 대항력이 생기나요?

도면을 낸 뒤부터는 공시가 갖춰지지만, 그 전에 설정된 근저당권이나 경매신청보다 앞서기는 어렵습니다. 임대차 목적물이나 면적 표시를 바로잡을 때는 지체 없이 사업자등록 정정신고서를 내야 하고, 세무서장은 신고일부터 2일 이내에 정정해 재발급합니다.

대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생기므로, 도면을 보완한 날이 담보권 설정일보다 늦으면 그 담보권자에게는 대항하지 못합니다. 그래서 이미 경매가 시작됐다면 도면 보완보다 기존 등록이 층 전부를 특정하고 있었다는 주장을 먼저 정리해야 합니다.

상가 도면 미첨부 사업자등록 대응 순서

• 임차 범위 확인 - 계약서에 층 전부인지, 호실 전부인지, 일부인지를 봅니다. 층 전부나 호실 전부면 예외 주장이 가능합니다.
• 등록사항 대조 - 세무서에서 사업자등록사항을 확인해 층·호수·면적이 등기부와 맞는지 봅니다. 면적이 다르면 특정성이 약해집니다.
• 현황 자료 확보 - 간판, 출입구, 층 전체 사용 사진을 모읍니다. 제3자가 임차 부분을 알 수 있었다는 자료가 됩니다.
• 배당요구와 이의 - 배당요구 종기까지 배당요구를 하고, 배당표에서 빠지면 배당기일에 이의합니다. 이의 뒤에는 배당이의 소송으로 다툽니다.
• 도면 보완 - 경매와 별도로 앞으로를 위해 도면을 붙여 정정신고를 합니다. 새 담보권자에 대해서는 보완한 뒤부터 대항할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 층 안에 다른 임차인이 함께 있거나 등록 면적이 등기부 면적과 다르다면 계약서·등록사항·현황 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 경매 배당 이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도면을 안 붙이면 무조건 대항력이 없나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2010다56678 판결은 특정 층 전부나 명확히 구분된 호실 전부를 임차하고 그 범위를 등록사항에 분명히 적었다면 도면 없이도 유효한 공시방법으로 볼 수 있다고 했습니다. 다만 층 일부만 빌렸다면 원칙대로 도면이 필요합니다.
• 일부 임차 때 도면 첨부 근거는 무엇인가요?
  부가가치세법 시행령 제11조 제3항 제3호입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항에 따른 상가건물의 일부분만 임차한 경우 해당 부분의 도면을 사업자등록 신청서에 첨부하도록 정하고 있습니다. 이해관계인이 임차 부분을 확인할 수 있게 하려는 것입니다.
• 면적만 적은 계약서로는 안 되나요?
  특정되지 않으면 인정받기 어렵습니다. 2010다56678 판결에서 「2층 여탕 일부 8㎡」처럼 면적만 적고 도면을 붙이지 않은 사업자등록은 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다. 위치가 드러나지 않는 면적 표시만으로는 제3자가 임차 부분을 찾을 수 없습니다.
• 도면이 필요한 줄 몰랐다면 봐주나요?
  받아들여지지 않았습니다. 2010다56678 판결에서 임차인들은 도면 첨부 의무를 알지 못했고 과실도 없었다고 주장했지만, 대법원은 독자적인 주장이라며 배척했습니다. 공시방법은 제3자 기준으로 판단하므로 임차인의 사정은 고려되지 않습니다.
• 지금 도면을 내면 언제부터 효력이 있나요?
  보완한 신청의 다음 날부터로 보는 것이 안전합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 그 전에 설정된 근저당권이나 경매신청보다는 앞서기 어렵습니다.
• 임차 부분 표시를 어떻게 고치나요?
  사업자등록 정정신고를 합니다. 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호는 임대차 목적물과 면적이 변경된 경우 지체 없이 정정신고서를 제출하도록 하고, 세무서장은 신고일부터 2일 이내에 사업자등록증을 정정해 재발급합니다. 도면을 함께 냅니다.
• 은행이 대항력을 다투면 어떻게 하나요?
  배당요구를 하고 배당표에서 빠지면 배당기일에 이의한 뒤 배당이의 소송으로 다툽니다. 이때 층 전부를 빌렸고 등록사항에 그 범위가 분명히 적혀 있었다는 점을 계약서, 등록사항, 등기부, 현황 사진으로 증명합니다. 판단 기준은 2008다44238 판결의 사회통념 기준입니다.

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